Guia Regente
Glossário Imobiliário
Termos essenciais para decisões imobiliárias informadas.
Três níveis de profundidade. Exemplos do mercado de Florianópolis.
71 verbetes
ABNT NBR 12721
La norma ABNT NBR 12721 es la norma técnica brasileña que establece los criterios para la evaluación de costes en promociones inmobiliarias, incluida la metodología de cálculo del CUB (coste…
Activos restringidos
Tal y como se establece en la Ley 4.591/1964 (artículos 31-A a 31-F, introducidos por la Ley 10.931/2004), el patrimonio de afectación crea un patrimonio separado para cada promoción inmobiliaria.…
Amortização Extraordinária
Pagamento antecipado de parcelas do financiamento para reduzir o saldo devedor, encurtando o prazo ou diminuindo o valor das prestações.
Arras (señal)
El «arras», conocido popularmente como «señal», es la cantidad que el comprador entrega al vendedor como anticipo del precio y confirmación del contrato. En el derecho brasileño, el «arras» tiene…
Bolha Imobiliária
Valorização especulativa dos preços imobiliários desconectada dos fundamentos — renda dos compradores, custo de construção e demanda real.
CCI
La CCI es el instrumento jurídico que representa la deuda de la financiación inmobiliaria. Cuando firmas el contrato de financiación, el banco emite una CCI respaldada por la cesión fiduciaria…
CET
El coste efectivo total (CET) es el indicador que expresa, en porcentaje anual, todos los gastos y comisiones aplicables a una operación de crédito hipotecario, incluidos el tipo de interés…
CRI
El CRI es emitido por entidades de titulización a partir de un conjunto de créditos inmobiliarios (CCI, contratos de alquiler a largo plazo). El inversor que compra un CRI concede…
CUB
El CUB (coste unitario básico) es un índice que mide la variación de los costes directos de la construcción residencial, calculado mensualmente por los sindicatos del sector de la construcción…
Capital inmobiliario
En el crédito con garantía hipotecaria, se ofrece una vivienda como garantía y se obtiene crédito a tipos de interés similares a los de la hipoteca —por lo general, entre…
Ciclo Imobiliário
Movimentos de expansão, estabilização, contração e recuperação do mercado imobiliário, influenciados por taxas de juros, emprego e oferta.
Coeficiente de aprovechamiento
El coeficiente de aprovechamiento (CA) es el índice que, multiplicado por la superficie de la parcela, determina la superficie total de construcción permitida en ese terreno según la normativa urbanística…
Comisión de intermediación
La comisión de intermediación es la remuneración que se abona al agente inmobiliario colegiado en el CRECI como contraprestación por la actividad de intermediación que da lugar a la formalización…
Complejo logístico
Los complejos logísticos son parques industriales con naves en alquiler o en venta, destinados a empresas de comercio electrónico, distribución, industria ligera y restauración. A diferencia de los naves convencionales,…
Compromiso de compraventa
El compromiso de compraventa (también denominado promesa de compraventa) es el contrato mediante el cual las partes se comprometen a formalizar, en el futuro, la escritura pública definitiva de compraventa…
Contrato de trabajo temporal
El contrato «de gaveta» es un instrumento privado —por lo general, una cesión de derechos o una promesa de compraventa— mediante el cual el comprador de un inmueble aún hipotecado…
Derecho de preferencia
El derecho de preferencia es la prerrogativa jurídica que obliga al vendedor de un inmueble a ofrecer la compra al titular de dicho derecho antes de enajenar el bien a…
Donación conyugal
La autorización conyugal es el consentimiento formal que debe otorgar uno de los cónyuges para que el otro pueda realizar determinados actos de disposición sobre bienes inmuebles. Sin dicho consentimiento,…
Due Diligence
La diligencia debida inmobiliaria va más allá del análisis del registro de la propiedad. Implica consultar el SCPC/Serasa del vendedor, obtener certificados de acciones laborales, fiscales y civiles, comprobar que…
El FGTS en la compra de una vivienda
El Fondo de Garantía del Tiempo de Servicio (FGTS) puede utilizarse para la adquisición, construcción o liquidación de un inmueble residencial urbano, dentro de las normas del Sistema Financiero de…
Enajenación fiduciaria
La enajenación fiduciaria es el mecanismo legal mediante el cual el banco conserva la propiedad formal del inmueble durante todo el período de financiación. El comprador ejerce la posesión y…
Escritura pública
La escritura pública de compraventa es el instrumento jurídico mediante el cual el vendedor transfiere formalmente la propiedad de un inmueble al comprador, con fe pública garantizada por el notario.…
FGTS
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — pode ser usado como entrada ou amortização em financiamentos habitacionais dentro das regras da CEF.
FII
Los FII son fondos cerrados que cotizan en la B3. Existen dos grandes grupos: los FII inmobiliarios (que poseen inmuebles físicos —centros comerciales, edificios de oficinas, naves industriales y viviendas—)…
Fiador
El fiador es la persona que, mediante un contrato de fianza, asume ante el acreedor la responsabilidad de cumplir la obligación del deudor principal en caso de que este no…
Fianza
La fianza es la garantía más sencilla y directa en un contrato de alquiler: el inquilino ingresa hasta tres veces el importe del alquiler en una cuenta de ahorro vinculada…
Fracción ideal
En un edificio de viviendas, el terreno y las zonas comunes (aparcamientos para visitantes, vestíbulo, piscina) no pertenecen a cada residente de forma individual, sino que son de todos en…
Ganancia de capital
La plusvalía es la diferencia positiva entre el valor por el que se enajena un inmueble y el coste de adquisición registrado por el vendedor. Esta ganancia está sujeta al…
Georreferenciación
La georreferenciación es el proceso mediante el cual se determinan los vértices de los límites de una propiedad rural con coordenadas absolutas referenciadas al Sistema Geodésico Brasileño (SGB), utilizando técnicas…
Hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía mediante el cual el deudor ofrece un inmueble como garantía al acreedor, sin necesidad de entregarle la posesión del bien. El propietario…
IGP-M
Índice Geral de Preços — Mercado. Historicamente usado para reajustar contratos de aluguel; substituído progressivamente pelo IPCA.
IPCA
El IPCA, que el IBGE calcula mensualmente, mide la variación de los precios de una cesta de consumo de los hogares con ingresos de entre 1 y 40 salarios mínimos.…
IPTU
El IPTU es competencia municipal y grava cualquier inmueble urbano (terreno o edificio). El tipo impositivo varía según el municipio y el tipo de inmueble: en Florianópolis, los inmuebles residenciales…
ITBI
El ITBI es un impuesto municipal que grava cualquier transmisión onerosa de bienes inmuebles entre personas vivas (inter vivos), como la compraventa, la dación en pago y el canje con…
ITBI
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — tributo municipal pago pelo comprador na transferência formal da propriedade. Em Florianópolis, alíquota de 2%.
ITCMD — Impuesto sobre sucesiones y donaciones
El ITCMD es un impuesto de competencia estatal que se aplica siempre que se transfiere un bien o un derecho a título gratuito, ya sea por fallecimiento del propietario (herencia…
Incorporação Imobiliária
Processo formal de registro de um empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis antes das vendas. É a proteção legal central do comprador na planta.
Inscripción
La inscripción es el procedimiento mediante el cual los hechos o actos jurídicos que modifican, extinguen o afectan a los derechos relacionados con un inmueble o con sus propietarios se…
Intercambio
En la permuta, las partes intercambian inmuebles valorados en cantidades similares, con o sin pago de la diferencia en efectivo (la «diferencia»). A diferencia de la venta, la permuta es…
Inventario
La sucesión es el proceso legal mediante el cual se identifica, se valora y se transfiere formalmente el patrimonio de una persona fallecida (la masa hereditaria) a sus herederos o…
LCI
Los LCI son emitidos por los bancos para captar fondos destinados a la financiación inmobiliaria. A cambio, ofrecen al inversor particular una exención total del impuesto sobre la renta, lo…
Laudêmio
Los terrenos marítimos son franjas de 33 metros a partir de la línea de marea alta de 1831, a lo largo de las costas y los ríos navegables. La plena…
MCMV
Minha Casa Minha Vida — programa habitacional federal com subsídio e taxas reduzidas para famílias de baixa e média renda.
Mejoras
Se entiende por mejora toda obra o gasto realizado por quien posee u ocupa un inmueble perteneciente a un tercero, con el objetivo de conservar, mejorar o embellecer el bien.…
Memoria descriptiva
El pliego de condiciones forma parte del expediente de promoción inmobiliaria y está registrado en el CRI junto con la promoción inmobiliaria. En él se detallan los suelos, los revestimientos,…
Número de registro del inmueble
Cada inmueble tiene una inscripción en un CRI (Registro de la Propiedad) específico, determinado por su ubicación. La inscripción registra toda la vida jurídica del bien: fecha de origen, divisiones,…
OODC — Concesión onerosa del derecho de construcción
La Concesión Onerosa del Derecho de Construcción (OODC) es el instrumento previsto en el Estatuto de la Ciudad (Ley 10.257/2001, arts. 28 a 31) mediante el cual los ayuntamientos pueden…
P/VP
El P/VP (precio sobre valor patrimonial) es un múltiplo de valoración que se utiliza principalmente para analizar los fondos de inversión inmobiliaria (FII). Se calcula dividiendo el precio de mercado…
Patrimonio
La masa hereditaria es el conjunto de bienes que deja una persona fallecida, y comprende todos los bienes, derechos y deudas del difunto. Aunque no es una persona jurídica, la…
Poder notarial
En las transacciones inmobiliarias, el poder notarial es un documento público que se formaliza ante notario. Debe ser específico: indicar el inmueble, las facultades otorgadas (comprar, vender, enajenar, hipotecar) y,…
Portabilidad de la financiación
Regulada por el Banco Central (Resolución CMN 4.292/2013), la portabilidad permite trasladar el saldo pendiente del préstamo a otro banco que ofrezca un tipo de interés más bajo, sin tener…
Prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva está prevista en el Código Civil (artículos 1.238 a 1.244) y reconoce que quien posea un inmueble con ánimo de propietario, de forma pacífica, tranquila y continuada…
Price-to-Rent Ratio
Razão entre o preço de venda de um imóvel e o aluguel anual. Indica se é mais vantajoso comprar ou alugar em determinado mercado.
RET — Régimen especial de tributación
El Régimen Especial de Tributación (RET) es una opción fiscal establecida por la Ley 10.931/2004 que permite a la promotora inmobiliaria liquidar cuatro impuestos federales —PIS, COFINS, CSLL e IRPJ…
ROI
Percentual que indica quanto um investimento gerou de lucro em relação ao capital aplicado. Fórmula: (Lucro ÷ Investimento) × 100.
Registro de la Propiedad
La Oficina del Registro de la Propiedad (CRI) es el organismo encargado de inscribir todos los actos que afectan a la propiedad inmobiliaria: compraventa, donaciones, hipotecas, enajenaciones fiduciarias, usufructos, servidumbres…
Rendimiento inmobiliario
La rentabilidad inmobiliaria (o rendimiento bruto del alquiler) es el indicador que expresa, en porcentaje anual, la relación entre los ingresos por alquiler que genera un inmueble y su valor…
Rescisión del contrato
Antes de la Ley 13.786/2018, los porcentajes de retención se establecían mediante jurisprudencia, lo que generaba inseguridad jurídica. La ley estableció normas claras: en promociones sin patrimonio afectado, la promotora…
SAC
En el SAC, la amortización del principal es fija en todas las cuotas. Como los intereses se calculan sobre el saldo pendiente (que disminuye mes a mes), las cuotas son…
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — principal fonte de crédito imobiliário fora do FGTS, com taxas e limites próprios.
SELIC
La Selic es el tipo de interés de referencia de la política monetaria brasileña. Cuando el Banco Central sube la Selic para controlar la inflación, el coste del crédito hipotecario…
SFH
El SFH es el principal sistema de crédito hipotecario de Brasil, regulado por la Ley 4.380/1964. Establece un límite máximo de financiación (actualmente de 1,5 millones de reales), limita el…
SPE
Sociedade de Propósito Específico. Pode ser veículo legítimo de incorporação (com RI no CRI, CDC protege) ou estrutura de venda de cotas (sem RI, comprador vira sócio).
Se concede la licencia de ocupación
El certificado de habitabilidad se expide tras una inspección municipal que confirma que la obra se ha ejecutado de acuerdo con la licencia de obras. Sin él, el inmueble existe…
Servidumbre inmobiliaria
La servidumbre inmobiliaria es un derecho real sobre un bien ajeno por el que un inmueble, denominado «inmueble dominante», adquiere el derecho a utilizar o a imponer restricciones al inmueble…
Tabla de precios
En la tabla Price, las cuotas son constantes (el mismo importe durante todo el contrato, suponiendo un tipo de interés fijo). Esto facilita la planificación presupuestaria y, en general, aumenta…
Tasa de capitalización
La tasa de capitalización (cap rate) es el indicador fundamental para valorar inmuebles de renta. Fórmula: Tasa de capitalización = Renta operativa neta anual ÷ Valor del inmueble. La renta…
Tasa de vacantes
La tasa de desocupación mide la proporción de unidades o superficie alquilable que permanecen desocupadas en relación con el total disponible de un inmueble, complejo inmobiliario o cartera, en un…
Tasa interna de rendimiento (TIR)
La Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) es el indicador que representa la rentabilidad efectiva de una inversión a lo largo del tiempo, expresada como un porcentaje anual. Matemáticamente, es la…
Usufructo
El usufructo es un derecho real sobre un bien ajeno por el que el usufrutuario adquiere la facultad de utilizar el bien y percibir sus frutos e ingresos, mientras que…
Valor de mercado
El valor catastral lo calcula el ayuntamiento basándose en una tabla de valores genérica (aprobada por ley municipal), que tiene en cuenta la ubicación, la superficie, la tipología y el…