Tasa de vacantes

La tasa de desocupación mide la proporción de unidades o superficie alquilable que permanecen desocupadas en relación con el total disponible de un inmueble, complejo inmobiliario o cartera, en un periodo de referencia. Se expresa en porcentaje y se calcula mediante la fórmula: tasa de desocupación (%) = (unidades desocupadas / total de unidades) × 100.

Este indicador es fundamental en el análisis de inversiones inmobiliarias, ya que afecta directamente al flujo de caja, a la rentabilidad efectiva y a la valoración del activo.

• Vacante física: porcentaje de unidades físicamente desocupadas, independientemente de los contratos vigentes.
• Desocupación financiera: porcentaje de los ingresos potenciales no obtenidos debido a las unidades desocupadas y a los períodos de carencia contractual. Según la definición reglamentaria aplicable a los FII (Resolución CVM 175/2022), el incumplimiento de los contratos vigentes no forma parte necesariamente de la desocupación financiera.
• Desocupación estructural: nivel mínimo de desocupación inherente al mercado, que se considera normal incluso en situaciones de alta demanda (por lo general, entre el 5 % y el 10 % en mercados saneados).
• Vacante coyuntural: desocupación superior al nivel estructural, provocada por ciclos económicos, exceso de oferta o deterioro de la ubicación.
• FII: los informes mensuales de los FII inmobiliarios deben publicar obligatoriamente la desocupación física y financiera por activo, tal y como exige la Resolución CVM 175/2022.

En Florianópolis, la tasa de desocupación varía significativamente según el segmento. Los inmuebles de temporada en Jurerê Internacional presentan una baja desocupación en verano, pero pueden superar el 60 % en invierno, lo que exige un análisis de los ingresos anualizados. Las oficinas en el Centro y en Trindade oscilan históricamente entre el 12 % y el 20 %.