Ganancia de capital

La plusvalía es la diferencia positiva entre el valor por el que se enajena un inmueble y el coste de adquisición registrado por el vendedor. Esta ganancia está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que se calcula sobre la ganancia neta obtenida tras los ajustes legales permitidos.

• Tipos impositivos progresivos: 15 % sobre las plusvalías de hasta 5 millones de reales; 17,5 % de 5 millones a 10 millones de reales; el 20 % de 10 millones a 30 millones de reales; y el 22,5 % por encima de 30 millones de reales (Ley 13.259/2016, art. 1).
• Coste de adquisición: es el importe declarado en la última Declaración Anual de Ajuste del IR, pudiendo actualizarse con los gastos comprobados de reforma, ampliación, comisión de intermediación pagada en la compra y prima de compraventa.
• Plazo de pago: el DARF debe abonarse a más tardar el último día hábil del mes siguiente al de la enajenación, so pena de multa e intereses (art. 21, Ley 8.981/1995).
• Exención por reinversión: el vendedor, si es una persona física, que reinvierta el importe íntegro de la venta en la adquisición de otro inmueble residencial en Brasil en un plazo máximo de 180 días, estará exento del IR sobre la plusvalía, siempre que no haya utilizado este beneficio en los últimos 5 años (art. 39, Ley 11.196/2005).
• Exención por valor: queda exenta del IR la ganancia obtenida por la enajenación del único inmueble que posea el titular, cuyo valor de enajenación sea de hasta 440 000 R$, siempre que no haya realizado ninguna otra enajenación inmobiliaria en los últimos 5 años (art. 23, Ley 9.250/1995).
• Factor de reducción: los inmuebles adquiridos antes de 1988 se benefician de reducciones progresivas, pudiendo llegar a la exención total en el caso de las adquisiciones anteriores a 1970 (IN RFB 84/2001).
• Permuta: en las permutas sin contraprestación, no se calcula la plusvalía; con contraprestación, el IR grava únicamente el valor de la contraprestación recibida.

En Florianópolis, donde son habituales las revalorizaciones del 40 % al 100 % en diez años en los barrios de alto nivel, la plusvalía tiende a ser considerable. La planificación fiscal previa a la venta es determinante para aprovechar correctamente las exenciones y reducciones disponibles.