Rendimiento inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria (o rendimiento bruto del alquiler) es el indicador que expresa, en porcentaje anual, la relación entre los ingresos por alquiler que genera un inmueble y su valor de mercado o su coste de adquisición. Es la métrica principal que utilizan los inversores para comparar activos inmobiliarios entre sí y con otras clases de inversión.

Rendimiento bruto (% anual) = (alquiler mensual × 12) ÷ valor del inmueble × 100

Para un análisis más preciso, se calcula el rendimiento neto, que descuenta:

• el impuesto sobre bienes inmuebles (IPTU) y los gastos de comunidad (cuando corren a cargo del propietario)
• El impuesto sobre la renta de las rentas percibidas (escala progresiva, hasta el 27,5 %)
• Gastos de mantenimiento, vacante y comisión de gestión inmobiliaria
• Coste de adquisición diluido (ITBI, escritura, registro)

El mercado brasileño de alto standing opera históricamente con rendimientos brutos de entre el 3 % y el 6 % anual. En Florianópolis, los inmuebles situados en zonas turísticas suelen presentar rendimientos brutos del 4 % al 7 % anual. La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/1991, arts. 48 a 50) limita el alquiler de temporada a 90 días.

Al comparar la rentabilidad con otros activos, el inversor debe tener en cuenta la prima de iliquidez: a diferencia de un CDB o un FII que cotiza en bolsa, un inmueble físico no puede venderse de inmediato sin sufrir una pérdida.