Perguntas Frequentes sobre Imóveis em Florianópolis

En resumen: el ITBI es el Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles, que recauda el ayuntamiento en el momento de la compra de un inmueble. En Florianópolis, el tipo impositivo es del 2 % sobre el valor de la transacción, y el pago corre a cargo del comprador.

¿Qué es el ITBI?

El ITBI (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que se recauda cada vez que un inmueble cambia de propietario. Está previsto en el artículo 156 de la Constitución Federal y su aplicación la regula cada municipio. En Florianópolis, la Ley Complementaria Municipal n.º 007/97 y sus modificaciones definen los tipos impositivos y las exenciones aplicables.

¿Quién paga el ITBI?

El pago corre siempre a cargo del comprador. No es posible transferir esta obligación al vendedor; cualquier cláusula en este sentido carece de validez legal. El importe debe abonarse antes de la inscripción del inmueble en la Oficina del Registro de la Propiedad, con un plazo estándar de 30 días tras la emisión del recibo por parte del ayuntamiento.

Cómo funciona en la práctica en Florianópolis

1. Tras la firma de la escritura de compraventa, el comprador solicita el recibo del ITBI en el Ayuntamiento de Florianópolis (PMF).
2. La base de cálculo es el mayor de los siguientes importes: el valor declarado en la transacción o el valor venal del inmueble. A partir de 2026, el STJ (Tema 1113) establece que el Ayuntamiento no puede aplicar automáticamente el valor de referencia municipal: el contribuyente declara el valor de mercado y la PMF debe iniciar un procedimiento administrativo para impugnarlo.
3. El tipo impositivo estándar es del 2 %. En el caso de los inmuebles financiados por el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH), el tipo se reduce al 0,5 % sobre el valor financiado, respetando el límite de 226 007,12 R$.
4. La notaría exige el justificante de pago del ITBI antes de inscribir la transmisión.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Inmueble adquirido por 600 000 R$ en el barrio de Trindade, sin financiación: ITBI = 2 % × 600 000 R$ = 12 000 R$. Si parte del importe se financiara a través del SFH (por ejemplo, 226 007 reales), el ITBI sobre esa parte sería del 0,5 % = 1 130 reales. El resto (373 993 R$) se gravaría al 2 % = 7 480 R$. Total: aproximadamente 8 610 R$.

Exenciones del ITBI en Florianópolis

Los inmuebles residenciales con un valor catastral de hasta 100 000 R$ gozan de exención total. También existen exenciones para reorganizaciones societarias y aportaciones de capital —casos específicos que deben consultarse con un asesor jurídico—.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué documentos se necesitan para comprar un inmueble?
• ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
• ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?

¿Necesitas ayuda con los cálculos o con la documentación de la compra? Habla con un agente inmobiliario de Regente.

En resumen: para alquilar una vivienda a través de Regente Imóveis, necesitas documentos personales, un justificante de ingresos y la documentación correspondiente a la garantía elegida. Una vez entregados, el proceso desde la aprobación hasta la entrega de las llaves dura unos 5 días laborables, y todo el proceso de firma es digital, sin necesidad de desplazarse a una notaría.

Documentos necesarios

• Documentos personales: DNI o carné de conducir, CPF y justificante de domicilio actual (con una antigüedad máxima de 90 días).
• Justificante de ingresos:
  • CLT: últimas tres nóminas y libreta de trabajo
  • Autónomo/MEI: extractos bancarios de los últimos tres meses o declaración con DECORE
  • Jubilados: extracto de la prestación del INSS
  • Persona jurídica: escritura de constitución, CNPJ y facturación acreditada
• Garantía elegida: seguro de fianza, título de capitalización, CredPago o avalista. Cada modalidad requiere su propia documentación. Regente no acepta fianzas.

¿Qué ocurre después de enviar los documentos?

1. Análisis minucioso: Regente lleva a cabo un análisis que va más allá de la capacidad financiera; evalúa el perfil del solicitante como inquilino. En el caso de las garantías que implican a empresas garantizadoras (seguro de fianza, CredPago, Garantía Total), la entidad garantizadora realiza un análisis independiente. Renta mínima habitual: tres veces el importe del alquiler más los gastos.
2. Resultado: recibirás una respuesta en la que se te informará de si has sido aprobado o rechazado. No se comunica el motivo de un posible rechazo.
3. Inspección de entrada: una vez aprobada la evaluación, se programa la inspección de entrada, realizada por una empresa externa especializada, con un informe fotográfico y descriptivo. Se lleva a cabo antes de la entrega de las llaves. Puedes y debes estar presente.
4. Redacción del contrato: en los días siguientes a la inspección, se redacta el contrato. No se redacta el mismo día de la inspección. El proceso, desde la aprobación hasta la entrega de las llaves, dura 5 días laborables; a veces se completa en menos tiempo, pero es el plazo que el equipo necesita para sortear posibles contratiempos. Si tienes una fecha concreta, comunícasela al equipo.
5. Firma digital: el informe de inspección y el contrato se envían por correo electrónico para su firma electrónica. No es necesario desplazarse.
6. Recogida de las llaves: una vez firmados los documentos, recoges las llaves en la inmobiliaria y recibes el Manual de instrucciones de alquiler de Regente Imóveis, que se entrega en formato impreso y se envía por correo electrónico.
7. Reclamación sobre el informe de inspección: una vez que tenga las llaves en su poder, dispone de 3 días naturales para reclamar cualquier punto del informe de inspección de entrada. La impugnación se realiza por correo electrónico, con fotos y una descripción de la discrepancia respecto a lo que se ha registrado. No lo dejes pasar: el informe de inspección de entrada es tu principal instrumento de defensa al finalizar el contrato.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Un analista de TI quiere alquilar un piso en Trindade con un alquiler de 2.800 R$ y gastos de comunidad de 400 R$. Renta mínima esperada: 9.600 R$ (tres veces 3.200 R$). Presenta nóminas de 5.200 R$ e incluye a su cónyuge con 4.800 R$, lo que supone unos ingresos conjuntos de 10.000 R$. La solicitud se aprueba en dos días laborables; a continuación se programa la visita de entrada; el contrato se redacta en los días siguientes; la firma digital y la entrega de las llaves junto con el manual se realizan en un plazo de 5 días laborables tras la aprobación.

Preguntas relacionadas

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¿Necesitas ayuda? Habla con un agente inmobiliario de Regente.

En resumen: para comprar una vivienda necesitarás documentos personales, la documentación de la vivienda y los certificados de ausencia de deudas del vendedor. La lista varía en función de si el pago es al contado o a plazos, pero lo esencial es siempre lo mismo.

Documentos del comprador

• DNI y CPF (o carné de conducir)
• Certificado actualizado de estado civil (partida de nacimiento, certificado de matrimonio o escritura de unión de hecho)
• Justificante de domicilio reciente
• Justificante de ingresos (nóminas, declaración de la renta o extractos bancarios)
• Si está casado: documentos del cónyuge y, en su caso, acuerdo prenupcial

En el caso de la financiación bancaria, el banco puede exigir documentos adicionales: FGTS, carné de trabajo, declaración completa del IR y justificantes de ingresos de los últimos meses.

Documentos del inmueble

• Certificado de inscripción actualizado — expedido por el Registro de la Propiedad; muestra el historial de propietarios y cualquier gravamen sobre el inmueble
• IPTU al corriente — certificado de deudas municipales
• Certificado de habitabilidad — obligatorio para inmuebles con edificación; confirma que la construcción ha sido aprobada por el Ayuntamiento
• Plano aprobado — para inmuebles con edificación; confirma la regularidad ante la Secretaría de Urbanismo
• Certificado de cargas reales — confirma que el inmueble no está hipotecado ni embargado

Certificados del vendedor (persona física)

• Certificado de ausencia de deudas federales (Hacienda Federal)
• Certificado de ausencia de deudas estatales
• Certificado de ausencia de acciones judiciales ante los tribunales federales y estatales
• Certificado de ausencia de protestos
• Certificado de ausencia de deudas laborales

Certificados específicos de Santa Catarina / Florianópolis

En Florianópolis, al tratarse de una isla con un historial de terrenos de la Unión, la notaría puede exigir:

• Certificado de la SPU (Secretaría del Patrimonio de la Unión): confirma que el inmueble no forma parte del patrimonio federal
• Certificado de la SEF municipal — confirma que el inmueble no forma parte del patrimonio público municipal
• Dictamen medioambiental (FATMA / organismo competente): para inmuebles situados en zonas de interés medioambiental o de conservación

Cómo funciona en la práctica en Florianópolis

1. Firma el contrato de compraventa o el compromiso de compraventa.
2. Reúna toda la documentación anterior con al menos 15 días de antelación a la formalización de la escritura.
3. Paga el ITBI antes de inscribirlo en la notaría.
4. Lleve la escritura a la Oficina del Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra el inmueble para formalizar el registro; solo tras el registro se convierte legalmente en propietario.

En Regente, la directora de ventas se encarga de supervisar todo este proceso, asesorándole sobre cada documento y los plazos de cada etapa.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué es el ITBI y quién lo paga?
• ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
• ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?

¿Tienes dudas sobre la documentación? Habla con un agente inmobiliario de Regente.

En resumen: La regla general es sencilla: el propietario es responsable de los problemas estructurales y preexistentes; el inquilino es responsable de los daños causados por el uso o la negligencia. El desgaste natural por el paso del tiempo no es responsabilidad de nadie: es el coste inherente al inmueble.

Lo que dice la ley

La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) divide las obligaciones de forma clara:

• Art. 22: el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de uso, responder por los vicios o defectos anteriores al arrendamiento y realizar las reparaciones urgentes.
• Art. 23: el arrendatario debe cuidar el inmueble, devolverlo en el estado en que lo recibió (salvo el desgaste natural) y reparar inmediatamente los daños que él mismo haya causado.

¿Qué es responsabilidad del propietario?

• Problemas estructurales: tejado, forjado, impermeabilización, cimientos
• Instalaciones eléctricas y hidráulicas empotradas (dentro de las paredes y los forjados)
• Vicios o defectos que ya existían antes del contrato, aunque solo aparezcan después
• Filtraciones de origen estructural: tejado dañado, canalones desgastados, impermeabilización mal realizada
• Plagas preexistentes (por ejemplo, termitas en madera antigua)
• Desgaste natural acumulado: pintura que se decolora con el paso de los años, lechada que se desprende con el tiempo

Lo que es responsabilidad del inquilino

• Mantenimiento diario: cambio de bombillas, limpieza de los filtros del aire acondicionado, sellado de grifos, ajuste de bisagras
• Daños por mal uso: cristales rotos, paredes con demasiados agujeros, suelos rayados por arrastrar muebles pesados
• Atascos en desagües y sifones por residuos acumulados con el uso
• Filtraciones causadas por ventanas que se han dejado abiertas durante lluvias intensas
• Plagas surgidas durante el alquiler por falta de cuidado (acumulación de humedad, ventilación insuficiente)

El desgaste natural nunca se cobra

Si el suelo laminado presenta ligeras rayaduras tras tres años de uso normal, o si la pintura se ha oscurecido en los bordes de los rejillas de ventilación, se trata de desgaste. La ley protege al inquilino en estos casos. Lo que determina la diferencia entre desgaste y daño es el informe de inspección de entrada: si el elemento ya estaba marcado como en buen estado y ha quedado dañado más allá de lo esperado, se trata de un daño.

Cómo resuelve Regente cuando hay dudas

Cuando la responsabilidad no está clara, el Departamento de Mantenimiento de Regente analiza la incidencia, la compara con el informe de inspección de entrada y actúa como mediador en la decisión entre el propietario y el inquilino antes de contratar a cualquier proveedor. No se ejecuta ninguna orden de servicio sin la aprobación formal de la parte responsable.

Ejemplo práctico

Un inquilino de Córrego Grande informó de una fuga debajo del fregadero de la cocina. La inspección de entrada mostraba que las tuberías estaban en buen estado. El problema surgió tras dos años de uso: sifón externo con rosca desgastada. Responsabilidad del inquilino (tuberías externas, desgaste por uso). Se contrató a un proveedor acreditado con la aprobación del inquilino; el coste se descontó de la siguiente factura.

Preguntas relacionadas

• Infiltración en una vivienda alquilada: ¿de quién es la responsabilidad?
• Termitas en una vivienda alquilada: ¿quién paga la desinsectación?
• ¿Cómo abrir una solicitud de mantenimiento en Regente?
• ¿Puedo impugnar la inspección de salida del inmueble?

¿Tienes alguna duda sobre un caso concreto? Ponte en contacto con Regente.

En resumen: el avalista es una de las garantías aceptadas en el contrato de alquiler, pero no es la única. Regente acepta cuatro modalidades: avalista, seguro de fianza, título de capitalización y CredPago, y solo se puede utilizar una por contrato.

¿Qué es la garantía de alquiler?

El propietario exige una garantía de alquiler para cubrir posibles impagos. La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91, art. 37) enumera las modalidades legales y establece que solo se permite una garantía por contrato; por ejemplo, no es posible combinar un avalista con un seguro de fianza.

Cómo funciona en la práctica

1. Avalista: persona física con una vivienda propia y libre de cargas que asume la deuda en caso de que el inquilino no pague. No supone ningún coste directo para el inquilino, pero requiere la documentación completa del avalista y un análisis de solvencia. Es obligatorio presentar el certificado de inscripción del inmueble actualizado (con una antigüedad máxima de 30 días).
2. Seguro de fianza: contratado con una aseguradora asociada. Coste anual estimado entre el 8 % y el 12 % del alquiler. No se requiere avalista. La aprobación se rige por los criterios de la aseguradora.
3. Título de capitalización: depósito equivalente a entre 3 y 6 alquileres en forma de título financiero. El importe queda bloqueado durante la vigencia del contrato y se devuelve al finalizar el mismo, con posibilidad de obtener rendimientos.
4. CredPago: aprobación digital rápida mediante un análisis de crédito simplificado. Coste de aproximadamente entre el 7 % y el 10 % del alquiler, incluido en la factura mensual. Recomendado para quienes buscan rapidez sin necesidad de avalista.
5. Formalización: tras elegir la modalidad, se recopila la documentación, Tatiane finaliza el análisis de crédito y el contrato se envía para su firma digital.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Una profesora trasladada a Florianópolis quiere alquilar en Córrego Grande (2.500 R$ al mes) sin tener un avalista local. Valoró un seguro de fianza (entre 200 y 250 R$ al mes) y CredPago (entre 175 y 250 R$ al mes, aprobación en 24 horas). Se decantó por CredPago por su rapidez: contrato firmado digitalmente y llaves entregadas en dos días laborables.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué documentos se exigen para alquilar una vivienda?
• ¿Cómo funciona el reajuste anual del alquiler?
• ¿Qué es la inspección de entrada y salida y por qué es importante?
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¿Necesitas ayuda? Habla con un agente inmobiliario de Regente.

En resumen: El contrato de compraventa formaliza el acuerdo entre las partes, pero no transfiere la propiedad. La escritura pública es el documento redactado ante notario que, tras su inscripción en el Registro de la Propiedad, transfiere legalmente el inmueble a nombre del comprador.

¿Qué es el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa (o promesa de compraventa) es el primer documento que firman el comprador y el vendedor. En él se consignan el importe acordado, la forma de pago, los plazos y las condiciones de la transacción. Se trata de un compromiso bilateral: ambas partes se obligan a cumplir lo acordado.

Importante: el contrato de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble. Puedes tener un contrato firmado y aún no ser el propietario legal.

¿Qué es la escritura pública?

La escritura pública de compraventa es un documento redactado por un notario. Formaliza la transferencia de la propiedad de forma pública y con fe notarial. Para inmuebles cuyo valor supere los 30 salarios mínimos, la escritura pública es obligatoria por ley (art. 108 del Código Civil).

Pero atención: la escritura por sí sola tampoco te convierte en propietario. El paso final es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Solo tras la inscripción, el inmueble pasa legalmente a tu nombre.

Pasos a seguir para la transferencia de la propiedad

1. Negociación y firma del contrato de compraventa
2. Pago del anticipo (arras), si así se ha acordado
3. Redacción de la escritura pública ante notario
4. Pago del ITBI en el ayuntamiento
5. Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
6. Emisión del nuevo certificado de inscripción a tu nombre: ya eres el propietario

Ejemplo práctico en Florianópolis

Un comprador firma en enero un contrato de compraventa de un piso en Trindade y paga un 20 % de señal. La escritura se formaliza en marzo, tras la aprobación de la financiación. La inscripción se realiza en abril. A partir de la inscripción, el inmueble figura en el registro a nombre del comprador, y los alquileres (si hay inquilino) pasan a pertenecerle a él.

¿Y en el caso de la financiación bancaria?

Cuando hay financiación, el banco exige que se inscriba el contrato de financiación junto con la escritura. El inmueble queda pignorado a favor del banco hasta la liquidación de la financiación, lo que queda registrado en el registro de la propiedad como pignoración fiduciaria.

Preguntas relacionadas

• ¿Qué es el ITBI y quién lo paga?
• ¿Qué documentos se necesitan para comprar un inmueble?
• ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?

¿Quieres entender mejor cada paso de la compra? Habla con un agente inmobiliario de Regente.