Compra de Inmueble
5 perguntasEn resumen: el ITBI es el Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles, que recauda el ayuntamiento en el momento de la compra de un inmueble. En Florianópolis, el tipo impositivo es del 2 % sobre el valor de la transacción, y el pago corre a cargo del comprador.
¿Qué es el ITBI?
El ITBI (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que se recauda cada vez que un inmueble cambia de propietario. Está previsto en el artículo 156 de la Constitución Federal y su aplicación la regula cada municipio. En Florianópolis, la Ley Complementaria Municipal n.º 007/97 y sus modificaciones definen los tipos impositivos y las exenciones aplicables.
¿Quién paga el ITBI?
El pago corre siempre a cargo del comprador. No es posible transferir esta obligación al vendedor; cualquier cláusula en este sentido carece de validez legal. El importe debe abonarse antes de la inscripción del inmueble en la Oficina del Registro de la Propiedad, con un plazo estándar de 30 días tras la emisión del recibo por parte del ayuntamiento.
Cómo funciona en la práctica en Florianópolis
- Tras la firma de la escritura de compraventa, el comprador solicita el recibo del ITBI en el Ayuntamiento de Florianópolis (PMF).
- La base de cálculo es el mayor de los siguientes importes: el valor declarado en la transacción o el valor venal del inmueble. A partir de 2026, el STJ (Tema 1113) establece que el Ayuntamiento no puede aplicar automáticamente el valor de referencia municipal: el contribuyente declara el valor de mercado y la PMF debe iniciar un procedimiento administrativo para impugnarlo.
- El tipo impositivo estándar es del 2 %. En el caso de los inmuebles financiados por el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH), el tipo se reduce al 0,5 % sobre el valor financiado, respetando el límite de 226 007,12 R$.
- La notaría exige el justificante de pago del ITBI antes de inscribir la transmisión.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Inmueble adquirido por 600 000 R$ en el barrio de Trindade, sin financiación: ITBI = 2 % × 600 000 R$ = 12 000 R$. Si parte del importe se financiara a través del SFH (por ejemplo, 226 007 reales), el ITBI sobre esa parte sería del 0,5 % = 1 130 reales. El resto (373 993 R$) se gravaría al 2 % = 7 480 R$. Total: aproximadamente 8 610 R$.
Exenciones del ITBI en Florianópolis
Los inmuebles residenciales con un valor catastral de hasta 100 000 R$ gozan de exención total. También existen exenciones para reorganizaciones societarias y aportaciones de capital —casos específicos que deben consultarse con un asesor jurídico—.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué documentos se necesitan para comprar un inmueble?
- ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
- ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?
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En resumen: para comprar una vivienda necesitarás documentos personales, la documentación de la vivienda y los certificados de ausencia de deudas del vendedor. La lista varía en función de si el pago es al contado o a plazos, pero lo esencial es siempre lo mismo.
Documentos del comprador
- DNI y CPF (o carné de conducir)
- Certificado actualizado de estado civil (partida de nacimiento, certificado de matrimonio o escritura de unión de hecho)
- Justificante de domicilio reciente
- Justificante de ingresos (nóminas, declaración de la renta o extractos bancarios)
- Si está casado: documentos del cónyuge y, en su caso, acuerdo prenupcial
En el caso de la financiación bancaria, el banco puede exigir documentos adicionales: FGTS, carné de trabajo, declaración completa del IR y justificantes de ingresos de los últimos meses.
Documentos del inmueble
- Certificado de inscripción actualizado — expedido por el Registro de la Propiedad; muestra el historial de propietarios y cualquier gravamen sobre el inmueble
- IPTU al corriente — certificado de deudas municipales
- Certificado de habitabilidad — obligatorio para inmuebles con edificación; confirma que la construcción ha sido aprobada por el Ayuntamiento
- Plano aprobado — para inmuebles con edificación; confirma la regularidad ante la Secretaría de Urbanismo
- Certificado de cargas reales — confirma que el inmueble no está hipotecado ni embargado
Certificados del vendedor (persona física)
- Certificado de ausencia de deudas federales (Hacienda Federal)
- Certificado de ausencia de deudas estatales
- Certificado de ausencia de acciones judiciales ante los tribunales federales y estatales
- Certificado de ausencia de protestos
- Certificado de ausencia de deudas laborales
Certificados específicos de Santa Catarina / Florianópolis
En Florianópolis, al tratarse de una isla con un historial de terrenos de la Unión, la notaría puede exigir:
- Certificado de la SPU (Secretaría del Patrimonio de la Unión): confirma que el inmueble no forma parte del patrimonio federal
- Certificado de la SEF municipal — confirma que el inmueble no forma parte del patrimonio público municipal
- Dictamen medioambiental (FATMA / organismo competente): para inmuebles situados en zonas de interés medioambiental o de conservación
Cómo funciona en la práctica en Florianópolis
- Firma el contrato de compraventa o el compromiso de compraventa.
- Reúna toda la documentación anterior con al menos 15 días de antelación a la formalización de la escritura.
- Paga el ITBI antes de inscribirlo en la notaría.
- Lleve la escritura a la Oficina del Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra el inmueble para formalizar el registro; solo tras el registro se convierte legalmente en propietario.
En Regente, la directora de ventas se encarga de supervisar todo este proceso, asesorándole sobre cada documento y los plazos de cada etapa.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es el ITBI y quién lo paga?
- ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
- ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?
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En resumen: El contrato de compraventa formaliza el acuerdo entre las partes, pero no transfiere la propiedad. La escritura pública es el documento redactado ante notario que, tras su inscripción en el Registro de la Propiedad, transfiere legalmente el inmueble a nombre del comprador.
¿Qué es el contrato de compraventa?
El contrato de compraventa (o promesa de compraventa) es el primer documento que firman el comprador y el vendedor. En él se consignan el importe acordado, la forma de pago, los plazos y las condiciones de la transacción. Se trata de un compromiso bilateral: ambas partes se obligan a cumplir lo acordado.
Importante: el contrato de compraventa no transfiere la propiedad del inmueble. Puedes tener un contrato firmado y aún no ser el propietario legal.
¿Qué es la escritura pública?
La escritura pública de compraventa es un documento redactado por un notario. Formaliza la transferencia de la propiedad de forma pública y con fe notarial. Para inmuebles cuyo valor supere los 30 salarios mínimos, la escritura pública es obligatoria por ley (art. 108 del Código Civil).
Pero atención: la escritura por sí sola tampoco te convierte en propietario. El paso final es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Solo tras la inscripción, el inmueble pasa legalmente a tu nombre.
Pasos a seguir para la transferencia de la propiedad
- Negociación y firma del contrato de compraventa
- Pago del anticipo (arras), si así se ha acordado
- Redacción de la escritura pública ante notario
- Pago del ITBI en el ayuntamiento
- Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad
- Emisión del nuevo certificado de inscripción a tu nombre: ya eres el propietario
Ejemplo práctico en Florianópolis
Un comprador firma en enero un contrato de compraventa de un piso en Trindade y paga un 20 % de señal. La escritura se formaliza en marzo, tras la aprobación de la financiación. La inscripción se realiza en abril. A partir de la inscripción, el inmueble figura en el registro a nombre del comprador, y los alquileres (si hay inquilino) pasan a pertenecerle a él.
¿Y en el caso de la financiación bancaria?
Cuando hay financiación, el banco exige que se inscriba el contrato de financiación junto con la escritura. El inmueble queda pignorado a favor del banco hasta la liquidación de la financiación, lo que queda registrado en el registro de la propiedad como pignoración fiduciaria.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es el ITBI y quién lo paga?
- ¿Qué documentos se necesitan para comprar un inmueble?
- ¿Qué es el «habite-se» y cuándo es obligatorio?
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En resumen: El «habite-se» es el documento expedido por el Ayuntamiento que certifica que un edificio se ha construido de acuerdo con el proyecto aprobado y que está en condiciones de ser habitado. Es obligatorio para cualquier inmueble con edificación y su ausencia indica una irregularidad.
¿Qué es el «habite-se»?
El «habite-se» (o «Auto de Conclusión de Obra») lo expide el Ayuntamiento tras una inspección técnica que confirma que la construcción se ha realizado según el proyecto aprobado y cumple con las normas del Código de Obras. En Florianópolis, lo expide el Ayuntamiento de Florianópolis (PMF) tras la solicitud del responsable técnico de la obra.
Sin el «habite-se», el inmueble se considera irregular ante el Ayuntamiento, aunque se encuentre en buen estado físico.
Cuándo es obligatorio
El certificado de habitabilidad es obligatorio para todos los inmuebles con edificación: casas, apartamentos, locales comerciales y naves industriales. No se aplica a los terrenos sin edificación.
Se exige en dos momentos principales:
- En la compra: la oficina del Registro de la Propiedad exige el certificado de habitabilidad para inscribir la escritura de un inmueble nuevo.
- En la financiación bancaria: los bancos exigen el «habite-se» como condición para conceder el crédito.
Cómo funciona en la práctica en Florianópolis
- El responsable técnico de la obra (ingeniero o arquitecto) solicita el «habite-se» en el Ayuntamiento de Florianópolis (PMF) una vez finalizada la construcción.
- El ayuntamiento realiza una inspección para comprobar si la obra se ajusta al proyecto aprobado.
- Una vez aprobada la inspección, la PMF emite el Acta de Finalización de Obra.
- El certificado de habitabilidad debe inscribirse en el registro de la propiedad en la Oficina del Registro de la Propiedad.
Inmueble sin certificado de habitabilidad: ¿qué hacer?
Es posible comprar un inmueble sin certificado de habitabilidad, pero con riesgos: dificultad para obtener financiación, imposibilidad de inscribir la escritura en situaciones específicas y riesgo de embargo o multa por parte del ayuntamiento. Antes de cerrar la compra de un inmueble en esta situación, evalúa el coste y el plazo de regularización con un profesional cualificado.
En Regente, el agente inmobiliario le asesora sobre la situación documental del inmueble antes de cualquier oferta.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué documentos se necesitan para comprar una vivienda?
- ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
- ¿Cómo funciona la compra de una vivienda sobre plano en Florianópolis?
¿Tienes dudas sobre la documentación de un inmueble concreto? Habla con un agente inmobiliario de Regente.
En resumen: Comprar sobre plano significa adquirir una vivienda que aún está en construcción o en fase de proyecto, normalmente a un precio inferior al del mercado y con pago a plazos durante la obra. En Florianópolis, es fundamental comprobar la solidez de la constructora y la regularidad del proyecto antes de firmar cualquier documento.
¿Qué es la compra sobre plano?
La compra sobre plano es la adquisición de una vivienda antes o durante su construcción. El comprador paga cuotas a lo largo de la obra (periodo de construcción) y, al recibir las llaves, abona el saldo restante —a menudo mediante financiación bancaria—. El precio suele ser inferior al de la vivienda ya terminada, pero el riesgo es mayor.
Cómo funciona en la práctica en Florianópolis
- Elección del proyecto: evalúa la constructora, el historial de obras entregadas a tiempo y la solidez financiera de la empresa.
- Oferta y reserva: tras elegir la vivienda, se firma el contrato de promesa de compraventa con la promotora.
- Pago durante la obra: cuotas mensuales a lo largo de la construcción (denominadas «pagos por avance de obra»).
- Entrega de las llaves: una vez finalizada la obra y expedida la licencia de ocupación, el comprador abona el saldo mediante financiación bancaria o al contado.
- Inscripción: tras la liquidación y la obtención del certificado de habitabilidad, se redacta la escritura y se inscribe en la notaría.
Qué hay que comprobar antes de comprar sobre plano en Florianópolis
- Inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad: el proyecto debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta de las viviendas (Ley 4.591/64).
- Patrimonio de afectación: garantiza que los fondos destinados a la obra permanezcan separados del patrimonio de la constructora, lo que protege al comprador en caso de quiebra.
- Historial de la constructora: investiga obras anteriores, plazos de entrega y reclamaciones en «Reclame Aqui» y en PROCON.
- SPE o promoción directa: Regente no trabaja con SPE (Sociedades de Propósito Específico) sin el análisis previo del director general; los proyectos aceptados se someten a una verificación de la solidez de la constructora.
Plazo de entrega y multa por retraso
La ley permite hasta 180 días de tolerancia más allá del plazo contractual. Los retrasos que superen este plazo dan derecho al comprador a una multa. Comprueba en el contrato la cláusula de multa y el plazo de tolerancia antes de firmar.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Un piso de dos dormitorios en Trindade, puesto a la venta por 550 000 R$ sobre plano: el comprador paga 110 000 R$ durante la obra (20 %) y financia los 440 000 R$ restantes al recibir las llaves. Al finalizar, el inmueble puede alcanzar un valor de 620 000 R$ en el mercado, lo que supone una revalorización del 12,7 % durante la construcción.
Preguntas relacionadas
- ¿Qué es la licencia de ocupación y cuándo es obligatoria?
- ¿Qué documentos se necesitan para comprar un inmueble?
- ¿Cuál es la diferencia entre la escritura y el contrato de compraventa?
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