Compra de Imóvel

Em resumo: O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura no momento da compra de um imóvel. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre o valor da transação, e o pagamento é responsabilidade do comprador.

O que é o ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono. Ele está previsto no artigo 156 da Constituição Federal e é regulamentado por cada município. Em Florianópolis, a Lei Complementar Municipal nº 007/97 e suas atualizações definem as alíquotas e as isenções aplicáveis.

Quem paga o ITBI

O pagamento é sempre responsabilidade do comprador. Não é negociável transferir essa obrigação ao vendedor — qualquer cláusula nesse sentido não tem validade legal. O valor deve ser quitado antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com prazo padrão de 30 dias após a emissão da guia pela prefeitura.

Como funciona na prática em Florianópolis

1. Após a assinatura da escritura de compra e venda, o comprador solicita a guia do ITBI na Prefeitura Municipal de Florianópolis (PMF).
2. A base de cálculo é o maior valor entre o valor declarado na transação e o valor venal do imóvel. A partir de 2026, o STJ (Tema 1113) define que a Prefeitura não pode aplicar automaticamente o valor de referência municipal — o contribuinte declara o valor de mercado e a PMF precisa abrir processo administrativo para contestar.
3. A alíquota padrão é de 2%. Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a alíquota cai para 0,5% sobre o valor financiado, respeitado o limite de R$ 226.007,12.
4. O comprovante de pagamento do ITBI é exigido pelo cartório antes de registrar a transferência.

Exemplo prático em Florianópolis

Imóvel comprado por R$ 600.000 no bairro Trindade, sem financiamento: ITBI = 2% × R$ 600.000 = R$ 12.000. Se parte do valor fosse financiada pelo SFH (ex.: R$ 226.007), o ITBI sobre esse trecho seria 0,5% = R$ 1.130. O restante (R$ 373.993) pagaria 2% = R$ 7.480. Total: aproximadamente R$ 8.610.

Isenções de ITBI em Florianópolis

Imóveis residenciais com valor venal de até R$ 100.000 têm isenção total. Há também isenções para reorganizações societárias e integralização de capital — casos específicos que devem ser verificados com assessoria jurídica.

Perguntas relacionadas

• Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?
• Qual a diferença entre escritura e contrato de compra e venda?
• O que é habite-se e quando é obrigatório?

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Em resumo: Para comprar um imóvel você precisará de documentos pessoais, documentos do imóvel e certidões negativas do vendedor. A lista varia conforme o pagamento seja à vista ou financiado, mas o núcleo é sempre o mesmo.

Documentos do comprador

• RG e CPF (ou CNH)
• Certidão de estado civil atualizada (nascimento, casamento ou escritura de união estável)
• Comprovante de residência recente
• Comprovante de renda (holerites, declaração de IR ou extratos bancários)
• Se casado: documentos do cônjuge e, se houver, pacto antenupcial

No financiamento bancário, o banco pode exigir documentos adicionais: FGTS, carteira de trabalho, declaração completa do IR e comprovantes de renda dos últimos meses.

Documentos do imóvel

• Certidão de matrícula atualizada — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; mostra o histórico de proprietários e qualquer ônus sobre o imóvel
• IPTU quitado — certidão de débitos municipais
• Habite-se — obrigatório para imóveis com edificação; confirma que a construção foi aprovada pela Prefeitura
• Planta aprovada — para imóveis com edificação, confirma regularidade perante a Secretaria de Urbanismo
• Certidão de ônus reais — confirma que o imóvel não está hipotecado ou penhorado

Certidões do vendedor (pessoa física)

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
• Certidão negativa de débitos estaduais
• Certidão negativa de ações na Justiça Federal e Estadual
• Certidão negativa de protestos
• Certidão negativa de débitos trabalhistas

Certidões específicas em Santa Catarina / Florianópolis

Em Florianópolis, por ser uma ilha com histórico de terras da União, o cartório pode exigir:

• Certidão da SPU (Secretaria do Patrimônio da União) — confirma que o imóvel não integra patrimônio federal
• Certidão da SEF Municipal — confirma que o imóvel não integra patrimônio público municipal
• Parecer ambiental (FATMA / órgão competente) — para imóveis em áreas de interesse ambiental ou preservação

Como funciona na prática em Florianópolis

1. Assine o contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.
2. Reúna toda a documentação acima com pelo menos 15 dias de antecedência da escritura.
3. Pague o ITBI antes de registrar no cartório.
4. Leve a escritura ao Ofício de Registro de Imóveis do local do imóvel para efetuar o registro — só após o registro você é legalmente proprietário.

Na Regente, a Gerente de Vendas acompanha todo esse processo, orientando sobre cada documento e os prazos de cada etapa.

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• O que é ITBI e quem paga?
• Qual a diferença entre escritura e contrato de compra e venda?
• O que é habite-se e quando é obrigatório?

Dúvidas sobre documentação? Fale com um corretor Regente.

Em resumo: O contrato de compra e venda formaliza o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade. A escritura pública é o documento lavrado em cartório que, após o registro no Cartório de Imóveis, transfere legalmente o imóvel para o nome do comprador.

O que é o contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda (ou promessa de compra e venda) é o primeiro documento assinado entre comprador e vendedor. Ele registra o valor acordado, a forma de pagamento, os prazos e as condições da transação. É um compromisso bilateral — ambas as partes se obrigam a cumprir o que foi combinado.

Importante: o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel. Você pode ter um contrato assinado e ainda não ser o dono legal.

O que é a escritura pública

A escritura de compra e venda é um documento lavrado por um tabelião de notas (cartório). Ela formaliza a transferência da propriedade de forma pública e com fé notarial. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória por lei (art. 108 do Código Civil).

Mas atenção: a escritura sozinha também não torna você proprietário. O passo final é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Só após o registro o imóvel passa legalmente para o seu nome.

Passo a passo da transferência de propriedade

1. Negociação e assinatura do contrato de compra e venda
2. Pagamento do sinal (arras), se acordado
3. Lavratura da escritura pública no tabelionato de notas
4. Pagamento do ITBI na prefeitura
5. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
6. Emissão da nova certidão de matrícula com seu nome — você é o proprietário

Exemplo prático em Florianópolis

Um comprador assina contrato de compra e venda de um apartamento na Trindade em janeiro e paga 20% de sinal. A escritura é lavrada em março, após aprovação do financiamento. O registro é feito em abril. A partir do registro, o imóvel consta na matrícula em nome do comprador — e os aluguéis (se houver inquilino) passam a pertencer a ele.

E no financiamento bancário?

Quando há financiamento, o banco exige o registro do contrato de financiamento junto com a escritura. O imóvel fica alienado ao banco até a quitação do financiamento — o que fica registrado na matrícula como alienação fiduciária.

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• O que é ITBI e quem paga?
• Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?
• O que é habite-se e quando é obrigatório?

Quer entender melhor cada etapa da compra? Fale com um corretor Regente.

Em resumo: O habite-se é o documento emitido pela Prefeitura que certifica que uma edificação foi construída conforme o projeto aprovado e está em condições de ser habitada. É obrigatório para qualquer imóvel com edificação e sua ausência indica irregularidade.

O que é o habite-se

O habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra) é emitido pela Prefeitura Municipal após vistoria técnica que confirma que a construção seguiu o projeto aprovado e atende às normas do Código de Obras. Em Florianópolis, é emitido pela Prefeitura Municipal de Florianópolis (PMF) após solicitação do responsável técnico da obra.

Sem habite-se, o imóvel é considerado irregular perante a prefeitura — mesmo que esteja em bom estado físico.

Quando é obrigatório

O habite-se é obrigatório para todos os imóveis com edificação: casas, apartamentos, salas comerciais e galpões. Não se aplica a terrenos sem construção.

É exigido em dois momentos principais:

• Na compra: o cartório de registro de imóveis exige o habite-se para registrar a escritura de imóvel novo.
• No financiamento bancário: os bancos exigem o habite-se como condição para liberar o crédito.

Como funciona na prática em Florianópolis

1. O responsável técnico da obra (engenheiro ou arquiteto) solicita o habite-se na PMF após conclusão da construção.
2. A prefeitura realiza vistoria para verificar se a obra está conforme o projeto aprovado.
3. Aprovada a vistoria, a PMF emite o Auto de Conclusão de Obra.
4. O habite-se deve ser averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Imóvel usado sem habite-se — o que fazer?

É possível comprar um imóvel sem habite-se, mas com riscos: dificuldade de obter financiamento, impossibilidade de registrar a escritura em situações específicas e risco de embargo ou multa da prefeitura. Antes de fechar negócio com imóvel nessa situação, avalie o custo e o prazo de regularização com um profissional habilitado.

Na Regente, o corretor orienta sobre a situação documental do imóvel antes de qualquer proposta.

Perguntas relacionadas

• Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?
• Qual a diferença entre escritura e contrato de compra e venda?
• Como funciona a compra de imóvel na planta em Florianópolis?

Tem dúvidas sobre a documentação de um imóvel específico? Fale com um corretor Regente.

Em resumo: Comprar na planta significa adquirir um imóvel ainda em construção ou projeto, geralmente com preço menor que o mercado e pagamento parcelado durante a obra. Em Florianópolis, é fundamental verificar a solidez da construtora e a regularidade do empreendimento antes de assinar qualquer documento.

O que é compra na planta

A compra na planta é a aquisição de um imóvel antes ou durante sua construção. O comprador paga parcelas ao longo da obra (período de construção) e, ao receber as chaves, quita o saldo restante — muitas vezes via financiamento bancário. O preço tende a ser menor que o do imóvel pronto, mas o risco é maior.

Como funciona na prática em Florianópolis

1. Escolha do empreendimento: avalie a construtora, o histórico de obras entregues no prazo e a solidez financeira da empresa.
2. Proposta e reserva: após escolher a unidade, assina-se o contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora.
3. Pagamento durante a obra: parcelas mensais ao longo da construção (chamadas de “evolução de obra”).
4. Entrega das chaves: ao término da obra e emissão do habite-se, o comprador quita o saldo via financiamento bancário ou à vista.
5. Registro: após quitação e habite-se, lavra-se a escritura e registra-se no cartório.

O que verificar antes de comprar na planta em Florianópolis

• Registro de incorporação no cartório: o empreendimento deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes da venda das unidades (Lei 4.591/64).
• Patrimônio de afetação: garante que os recursos da obra fiquem separados do patrimônio da construtora — proteção ao comprador em caso de falência.
• Histórico da construtora: pesquise obras anteriores, prazos de entrega e reclamações no Reclame Aqui e no PROCON.
• SPE ou incorporação direta: a Regente não trabalha com SPEs (Sociedades de Propósito Específico) sem análise prévia do CEO — empreendimentos aceitos passam por verificação de solidez da construtora.

Prazo de entrega e multa por atraso

A lei permite até 180 dias de tolerância além do prazo contratual. Atrasos além disso geram direito a multa para o comprador. Verifique no contrato a cláusula de multa e o prazo de tolerância antes de assinar.

Exemplo prático em Florianópolis

Um apartamento de 2 dormitórios na Trindade lançado a R$ 550.000 na planta: o comprador paga R$ 110.000 durante a obra (20%) e financia os R$ 440.000 restantes ao receber as chaves. Ao término, o imóvel pode valer R$ 620.000 no mercado — valorização de 12,7% durante a construção.

Perguntas relacionadas

• O que é habite-se e quando é obrigatório?
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