Perguntas Frequentes sobre Imóveis em Florianópolis

Em resumo: O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura no momento da compra de um imóvel. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre o valor da transação, e o pagamento é responsabilidade do comprador.

O que é o ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono. Ele está previsto no artigo 156 da Constituição Federal e é regulamentado por cada município. Em Florianópolis, a Lei Complementar Municipal nº 007/97 e suas atualizações definem as alíquotas e as isenções aplicáveis.

Quem paga o ITBI

O pagamento é sempre responsabilidade do comprador. Não é negociável transferir essa obrigação ao vendedor — qualquer cláusula nesse sentido não tem validade legal. O valor deve ser quitado antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com prazo padrão de 30 dias após a emissão da guia pela prefeitura.

Como funciona na prática em Florianópolis

1. Após a assinatura da escritura de compra e venda, o comprador solicita a guia do ITBI na Prefeitura Municipal de Florianópolis (PMF).
2. A base de cálculo é o maior valor entre o valor declarado na transação e o valor venal do imóvel. A partir de 2026, o STJ (Tema 1113) define que a Prefeitura não pode aplicar automaticamente o valor de referência municipal — o contribuinte declara o valor de mercado e a PMF precisa abrir processo administrativo para contestar.
3. A alíquota padrão é de 2%. Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a alíquota cai para 0,5% sobre o valor financiado, respeitado o limite de R$ 226.007,12.
4. O comprovante de pagamento do ITBI é exigido pelo cartório antes de registrar a transferência.

Exemplo prático em Florianópolis

Imóvel comprado por R$ 600.000 no bairro Trindade, sem financiamento: ITBI = 2% × R$ 600.000 = R$ 12.000. Se parte do valor fosse financiada pelo SFH (ex.: R$ 226.007), o ITBI sobre esse trecho seria 0,5% = R$ 1.130. O restante (R$ 373.993) pagaria 2% = R$ 7.480. Total: aproximadamente R$ 8.610.

Isenções de ITBI em Florianópolis

Imóveis residenciais com valor venal de até R$ 100.000 têm isenção total. Há também isenções para reorganizações societárias e integralização de capital — casos específicos que devem ser verificados com assessoria jurídica.

Perguntas relacionadas

• Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?
• Qual a diferença entre escritura e contrato de compra e venda?
• O que é habite-se e quando é obrigatório?

Precisa de ajuda com os cálculos ou documentação de compra? Fale com um corretor Regente.

Em resumo: Para alugar um imóvel pela Regente Imóveis, você precisa de documentos pessoais, comprovante de renda e documentos da garantia escolhida. Após a entrega, o processo da aprovação até a retirada das chaves leva em torno de 5 dias úteis — e todo o processo de assinatura é digital, sem necessidade de deslocamento para cartório.

Documentos necessários

• Documentos pessoais: RG ou CNH, CPF e comprovante de residência atual (máximo 90 dias).
• Comprovante de renda:
  • CLT: últimos três holerites e carteira de trabalho
  • Autônomo/MEI: extratos bancários dos últimos três meses ou declaração com DECORE
  • Aposentado: extrato do benefício INSS
  • Pessoa jurídica: contrato social, CNPJ e faturamento comprovado
• Garantia escolhida: seguro fiança, título de capitalização, CredPago ou fiador. Cada modalidade tem documentação própria. A Regente não aceita caução.

O que acontece depois que você envia os documentos

1. Análise criteriosa: a Regente realiza análise que vai além da capacidade financeira — avalia o perfil do candidato como locatário. Para garantias que envolvem empresas garantidoras (seguro fiança, CredPago, Garantia Total), a garantidora faz análise independente. Renda mínima habitual: 3 vezes o valor do aluguel somado aos encargos.
2. Resultado: você recebe retorno informando se foi aprovado ou reprovado. O motivo de uma eventual reprovação não é informado.
3. Vistoria de entrada: aprovada a análise, é agendada a vistoria de entrada — feita por empresa terceirizada especializada, com laudo fotográfico e descritivo. Ocorre antes da entrega das chaves. Você pode e deve acompanhar.
4. Formulação do contrato: nos dias seguintes à vistoria, o contrato é formulado. Não é feito no mesmo dia da vistoria. O processo da aprovação até a entrega das chaves leva 5 dias úteis — às vezes cumprido em menos, mas é o prazo que a equipe precisa para contornar contratempos. Se tiver data específica, informe à equipe.
5. Assinatura digital: o laudo de vistoria e o contrato são enviados por e-mail para assinatura eletrônica. Nenhum deslocamento necessário.
6. Retirada das chaves: após as assinaturas, você retira as chaves na imobiliária e recebe o Manual de Instrução de Locação da Regente Imóveis — entregue impresso e enviado por e-mail.
7. Contestação da vistoria: com as chaves em mãos, você tem 3 dias corridos para contestar qualquer ponto do laudo de vistoria de entrada. A contestação é feita por e-mail, com fotos e descrição da divergência em relação ao que foi registrado. Não deixe passar — o laudo de entrada é seu principal instrumento de defesa no encerramento do contrato.

Exemplo prático em Florianópolis

Um analista de TI quer alugar apartamento na Trindade com aluguel de R$ 2.800 e condomínio de R$ 400. Renda mínima esperada: R$ 9.600 (três vezes R$ 3.200). Ele apresenta holerites de R$ 5.200 e inclui cônjuge com R$ 4.800 — renda conjunta de R$ 10.000. Análise aprovada em dois dias úteis; vistoria de entrada agendada na sequência; contrato formulado nos dias seguintes; assinatura digital e retirada das chaves com o manual em 5 dias úteis após a aprovação.

Perguntas relacionadas

• O que é fiador e quais são as alternativas para alugar sem fiador?
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• O que é vistoria de entrada e saída e por que ela é importante?
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Em resumo: A regra geral é simples — o proprietário responde por problemas estruturais e pré-existentes; o inquilino responde por danos causados pelo uso ou descuido. O desgaste natural do tempo não é responsabilidade de ninguém: é o custo inerente ao bem.

O que a lei diz

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) divide as obrigações de forma clara:

• Art. 22: o locador deve entregar o imóvel em condições de uso, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e realizar reparos urgentes.
• Art. 23: o locatário deve zelar pelo imóvel, restituí-lo no estado em que recebeu (salvo desgaste natural) e reparar imediatamente os danos que ele mesmo causou.

O que é responsabilidade do proprietário

• Problemas estruturais: telhado, laje, impermeabilização, fundações
• Instalações elétricas e hidráulicas embutidas (dentro das paredes e lajes)
• Vícios ou defeitos que já existiam antes do contrato — mesmo que só apareçam depois
• Infiltrações de origem estrutural: telhado danificado, calhas por desgaste, impermeabilização mal feita
• Pragas pré-existentes (cupim em madeiramento antigo, por exemplo)
• Desgaste natural acumulado: pintura que desbota com anos, rejunte que se solta pelo tempo

O que é responsabilidade do inquilino

• Manutenção cotidiana: troca de lâmpadas, limpeza de filtros de ar-condicionado, vedação de torneiras, reaperto de dobradiças
• Danos por mau uso: vidro quebrado, parede perfurada excessivamente, piso arranhado por arrastar móveis pesados
• Entupimentos em ralos e sifões por resíduos acumulados no uso
• Infiltração causada por janela deixada aberta durante chuva intensa
• Pragas surgidas durante a locação por falta de cuidado (acúmulo de umidade, ventilação insuficiente)

O desgaste natural nunca é cobrado

Se o piso laminado ficou levemente riscado depois de três anos de uso normal, ou a pintura escureceu nas bordas de ventilação — isso é desgaste. A lei protege o inquilino nesses casos. O que determina a diferença entre desgaste e dano é o laudo de vistoria de entrada: se o item já estava marcado como bom e saiu danificado além do esperado, é dano.

Como a Regente resolve quando há dúvida

Quando a responsabilidade não é clara, o Setor de Manutenção da Regente analisa o chamado, cruza com o laudo de vistoria de entrada e intermedia a decisão entre proprietário e inquilino antes de acionar qualquer prestador. Nenhuma ordem de serviço é executada sem aprovação formal da parte responsável.

Exemplo prático

Um inquilino no Córrego Grande reportou um vazamento embaixo da pia da cozinha. A vistoria de entrada mostrava a tubulação em bom estado. O problema surgiu após 2 anos de uso: sifão externo com rosca desgastada. Responsabilidade do inquilino (encanamento externo, desgaste por uso). Prestador credenciado acionado com aprovação do inquilino, custo descontado do próximo boleto.

Perguntas relacionadas

• Infiltração em imóvel alugado: de quem é a responsabilidade?
• Cupim em imóvel alugado: quem paga a dedetização?
• Como abrir um chamado de manutenção na Regente?
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Ficou com dúvida sobre um caso específico? Fale com a Regente.

Em resumo: Para comprar um imóvel você precisará de documentos pessoais, documentos do imóvel e certidões negativas do vendedor. A lista varia conforme o pagamento seja à vista ou financiado, mas o núcleo é sempre o mesmo.

Documentos do comprador

• RG e CPF (ou CNH)
• Certidão de estado civil atualizada (nascimento, casamento ou escritura de união estável)
• Comprovante de residência recente
• Comprovante de renda (holerites, declaração de IR ou extratos bancários)
• Se casado: documentos do cônjuge e, se houver, pacto antenupcial

No financiamento bancário, o banco pode exigir documentos adicionais: FGTS, carteira de trabalho, declaração completa do IR e comprovantes de renda dos últimos meses.

Documentos do imóvel

• Certidão de matrícula atualizada — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; mostra o histórico de proprietários e qualquer ônus sobre o imóvel
• IPTU quitado — certidão de débitos municipais
• Habite-se — obrigatório para imóveis com edificação; confirma que a construção foi aprovada pela Prefeitura
• Planta aprovada — para imóveis com edificação, confirma regularidade perante a Secretaria de Urbanismo
• Certidão de ônus reais — confirma que o imóvel não está hipotecado ou penhorado

Certidões do vendedor (pessoa física)

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal)
• Certidão negativa de débitos estaduais
• Certidão negativa de ações na Justiça Federal e Estadual
• Certidão negativa de protestos
• Certidão negativa de débitos trabalhistas

Certidões específicas em Santa Catarina / Florianópolis

Em Florianópolis, por ser uma ilha com histórico de terras da União, o cartório pode exigir:

• Certidão da SPU (Secretaria do Patrimônio da União) — confirma que o imóvel não integra patrimônio federal
• Certidão da SEF Municipal — confirma que o imóvel não integra patrimônio público municipal
• Parecer ambiental (FATMA / órgão competente) — para imóveis em áreas de interesse ambiental ou preservação

Como funciona na prática em Florianópolis

1. Assine o contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.
2. Reúna toda a documentação acima com pelo menos 15 dias de antecedência da escritura.
3. Pague o ITBI antes de registrar no cartório.
4. Leve a escritura ao Ofício de Registro de Imóveis do local do imóvel para efetuar o registro — só após o registro você é legalmente proprietário.

Na Regente, a Gerente de Vendas acompanha todo esse processo, orientando sobre cada documento e os prazos de cada etapa.

Perguntas relacionadas

• O que é ITBI e quem paga?
• Qual a diferença entre escritura e contrato de compra e venda?
• O que é habite-se e quando é obrigatório?

Dúvidas sobre documentação? Fale com um corretor Regente.

Em resumo: O fiador é uma das garantias aceitas na locação, mas não é a única. A Regente aceita quatro modalidades: fiador, seguro fiança, título de capitalização e CredPago — e só uma pode ser usada por contrato.

O que é garantia locatícia

A garantia locatícia é exigida pelo proprietário para cobrir eventuais inadimplências. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 37) lista as modalidades legais e determina que só é permitida uma garantia por contrato — não é possível combinar fiador com seguro fiança, por exemplo.

Como funciona na prática

1. Fiador: pessoa física com imóvel próprio e quitado que assume a dívida caso o inquilino não pague. Sem custo direto para o locatário, mas exige documentação completa do fiador e análise de crédito. Certidão de matrícula do imóvel atualizada (máximo 30 dias) é obrigatória.
2. Seguro fiança: contratado com seguradora parceira. Custo anual estimado entre 8% e 12% do aluguel. Dispensa fiador. A aprovação segue os critérios da seguradora.
3. Título de capitalização: depósito equivalente a 3 a 6 aluguéis em título financeiro. O valor fica bloqueado durante o contrato e é devolvido ao final com possibilidade de rendimento.
4. CredPago: aprovação digital rápida por análise de crédito simplificada. Custo de aproximadamente 7% a 10% do aluguel, incluso no boleto mensal. Indicado para quem quer agilidade sem fiador.
5. Formalização: após escolher a modalidade, a documentação é reunida, Tatiane conclui a análise de crédito e o contrato é enviado para assinatura digital.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma professora transferida para Florianópolis quer alugar no Córrego Grande (R$ 2.500/mês) sem ter fiador local. Avaliou seguro fiança (~R$ 200–250/mês) e CredPago (~R$ 175–250/mês, aprovação em 24h). Escolheu CredPago pela agilidade: contrato assinado digitalmente e chaves confirmadas em dois dias úteis.

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Em resumo: A infiltração de origem estrutural é responsabilidade do proprietário. Se foi causada por mau uso do inquilino, é responsabilidade dele. O laudo de vistoria de entrada é a prova mais importante para definir quem paga — e o prazo importa: se o proprietário não agir em 30 dias, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa.

Quando o proprietário é responsável

A Lei do Inquilinato (art. 22) obriga o locador a responder por vícios e defeitos anteriores à locação e a manter o imóvel em condições de uso. A infiltração é responsabilidade do proprietário quando:

• Vem do telhado, laje ou cobertura com problemas estruturais
• Decorre de impermeabilização deficiente ou malfeita
• Surge de calhas e rufos danificados pelo tempo
• É causada por tubulações embutidas (dentro das paredes) com desgaste ou ruptura
• Já estava registrada ou implícita no laudo de vistoria de entrada
• Vem de áreas comuns do edifício (responsabilidade do condomínio)

Quando o inquilino é responsável

O locatário responde pelos danos que ele mesmo provoca. A infiltração é responsabilidade do inquilino quando:

• Foi causada por janela ou porta deixada aberta durante chuva intensa
• Decorre de entupimento de ralo ou calha interna por resíduos do uso
• Surgiu de vazamento de banheira, aquário ou equipamento utilizado pelo inquilino
• É resultado de modificação feita pelo inquilino sem autorização do proprietário

Quando vem do vizinho ou do condomínio

Em apartamentos, infiltrações que vêm do pavimento superior ou de áreas comuns são responsabilidade do vizinho causador ou do condomínio. Nesses casos, a Regente orienta o inquilino a comunicar o síndico e, se necessário, o proprietário para que ele acione o seguro ou o condomínio.

O que fazer imediatamente

1. Documente tudo: fotos e vídeos com data do problema visível.
2. Abra o chamado: comunique a Regente imediatamente — por escrito (WhatsApp ou e-mail).
3. Não faça o reparo por conta própria antes da avaliação, salvo em emergência. Nesses casos, comunique e guarde as notas fiscais.
4. Acompanhe o prazo: o proprietário tem o dever legal de agir. Após 10 dias sem resposta, você pode pleitear desconto no aluguel; após 30 dias, pode rescindir sem multa.

Prazos e direitos do inquilino

• Sem reparo em 10 dias: o inquilino pode pleitear desconto proporcional no aluguel pelo período de desconforto.
• Sem reparo em 30 dias: o inquilino pode rescindir o contrato sem multa (art. 22, Lei 8.245/91).
• Despesas de emergência: se o inquilino arcou com reparo urgente de responsabilidade do proprietário, pode abater o valor no próximo aluguel (guarde notas fiscais).

Como a Regente resolve

O Setor de Manutenção da Regente recebe o chamado, verifica o laudo de vistoria de entrada para identificar se o problema era pré-existente, classifica a responsabilidade e aciona a parte devida. Se houver controvérsia, o Coordenador de Locação (Cyro) intermedia antes de qualquer execução. Nenhum prestador é acionado sem aprovação formal.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma inquilina no Pantanal identificou manchas de umidade na parede do quarto durante o inverno. A Regente verificou o laudo de entrada: parede em estado regular, sem menção a umidade. Diagnóstico do prestador: impermeabilização externa deteriorada pelo tempo — responsabilidade do proprietário. Reparo executado em 12 dias após aprovação. O proprietário autorizou sem contestação, laudo de entrada foi determinante.

Perguntas relacionadas

• Quem paga a manutenção do imóvel alugado: locador ou locatário?
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