Manutenção

Em resumo: A regra geral é simples — o proprietário responde por problemas estruturais e pré-existentes; o inquilino responde por danos causados pelo uso ou descuido. O desgaste natural do tempo não é responsabilidade de ninguém: é o custo inerente ao bem.

O que a lei diz

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) divide as obrigações de forma clara:

• Art. 22: o locador deve entregar o imóvel em condições de uso, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e realizar reparos urgentes.
• Art. 23: o locatário deve zelar pelo imóvel, restituí-lo no estado em que recebeu (salvo desgaste natural) e reparar imediatamente os danos que ele mesmo causou.

O que é responsabilidade do proprietário

• Problemas estruturais: telhado, laje, impermeabilização, fundações
• Instalações elétricas e hidráulicas embutidas (dentro das paredes e lajes)
• Vícios ou defeitos que já existiam antes do contrato — mesmo que só apareçam depois
• Infiltrações de origem estrutural: telhado danificado, calhas por desgaste, impermeabilização mal feita
• Pragas pré-existentes (cupim em madeiramento antigo, por exemplo)
• Desgaste natural acumulado: pintura que desbota com anos, rejunte que se solta pelo tempo

O que é responsabilidade do inquilino

• Manutenção cotidiana: troca de lâmpadas, limpeza de filtros de ar-condicionado, vedação de torneiras, reaperto de dobradiças
• Danos por mau uso: vidro quebrado, parede perfurada excessivamente, piso arranhado por arrastar móveis pesados
• Entupimentos em ralos e sifões por resíduos acumulados no uso
• Infiltração causada por janela deixada aberta durante chuva intensa
• Pragas surgidas durante a locação por falta de cuidado (acúmulo de umidade, ventilação insuficiente)

O desgaste natural nunca é cobrado

Se o piso laminado ficou levemente riscado depois de três anos de uso normal, ou a pintura escureceu nas bordas de ventilação — isso é desgaste. A lei protege o inquilino nesses casos. O que determina a diferença entre desgaste e dano é o laudo de vistoria de entrada: se o item já estava marcado como bom e saiu danificado além do esperado, é dano.

Como a Regente resolve quando há dúvida

Quando a responsabilidade não é clara, o Setor de Manutenção da Regente analisa o chamado, cruza com o laudo de vistoria de entrada e intermedia a decisão entre proprietário e inquilino antes de acionar qualquer prestador. Nenhuma ordem de serviço é executada sem aprovação formal da parte responsável.

Exemplo prático

Um inquilino no Córrego Grande reportou um vazamento embaixo da pia da cozinha. A vistoria de entrada mostrava a tubulação em bom estado. O problema surgiu após 2 anos de uso: sifão externo com rosca desgastada. Responsabilidade do inquilino (encanamento externo, desgaste por uso). Prestador credenciado acionado com aprovação do inquilino, custo descontado do próximo boleto.

Perguntas relacionadas

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Ficou com dúvida sobre um caso específico? Fale com a Regente.

Em resumo: A infiltração de origem estrutural é responsabilidade do proprietário. Se foi causada por mau uso do inquilino, é responsabilidade dele. O laudo de vistoria de entrada é a prova mais importante para definir quem paga — e o prazo importa: se o proprietário não agir em 30 dias, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa.

Quando o proprietário é responsável

A Lei do Inquilinato (art. 22) obriga o locador a responder por vícios e defeitos anteriores à locação e a manter o imóvel em condições de uso. A infiltração é responsabilidade do proprietário quando:

• Vem do telhado, laje ou cobertura com problemas estruturais
• Decorre de impermeabilização deficiente ou malfeita
• Surge de calhas e rufos danificados pelo tempo
• É causada por tubulações embutidas (dentro das paredes) com desgaste ou ruptura
• Já estava registrada ou implícita no laudo de vistoria de entrada
• Vem de áreas comuns do edifício (responsabilidade do condomínio)

Quando o inquilino é responsável

O locatário responde pelos danos que ele mesmo provoca. A infiltração é responsabilidade do inquilino quando:

• Foi causada por janela ou porta deixada aberta durante chuva intensa
• Decorre de entupimento de ralo ou calha interna por resíduos do uso
• Surgiu de vazamento de banheira, aquário ou equipamento utilizado pelo inquilino
• É resultado de modificação feita pelo inquilino sem autorização do proprietário

Quando vem do vizinho ou do condomínio

Em apartamentos, infiltrações que vêm do pavimento superior ou de áreas comuns são responsabilidade do vizinho causador ou do condomínio. Nesses casos, a Regente orienta o inquilino a comunicar o síndico e, se necessário, o proprietário para que ele acione o seguro ou o condomínio.

O que fazer imediatamente

1. Documente tudo: fotos e vídeos com data do problema visível.
2. Abra o chamado: comunique a Regente imediatamente — por escrito (WhatsApp ou e-mail).
3. Não faça o reparo por conta própria antes da avaliação, salvo em emergência. Nesses casos, comunique e guarde as notas fiscais.
4. Acompanhe o prazo: o proprietário tem o dever legal de agir. Após 10 dias sem resposta, você pode pleitear desconto no aluguel; após 30 dias, pode rescindir sem multa.

Prazos e direitos do inquilino

• Sem reparo em 10 dias: o inquilino pode pleitear desconto proporcional no aluguel pelo período de desconforto.
• Sem reparo em 30 dias: o inquilino pode rescindir o contrato sem multa (art. 22, Lei 8.245/91).
• Despesas de emergência: se o inquilino arcou com reparo urgente de responsabilidade do proprietário, pode abater o valor no próximo aluguel (guarde notas fiscais).

Como a Regente resolve

O Setor de Manutenção da Regente recebe o chamado, verifica o laudo de vistoria de entrada para identificar se o problema era pré-existente, classifica a responsabilidade e aciona a parte devida. Se houver controvérsia, o Coordenador de Locação (Cyro) intermedia antes de qualquer execução. Nenhum prestador é acionado sem aprovação formal.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma inquilina no Pantanal identificou manchas de umidade na parede do quarto durante o inverno. A Regente verificou o laudo de entrada: parede em estado regular, sem menção a umidade. Diagnóstico do prestador: impermeabilização externa deteriorada pelo tempo — responsabilidade do proprietário. Reparo executado em 12 dias após aprovação. O proprietário autorizou sem contestação, laudo de entrada foi determinante.

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Em resumo: Se o cupim já estava no imóvel antes do contrato — ou vem da estrutura antiga — o proprietário paga. Se surgiu durante a locação por falta de cuidado do inquilino, a responsabilidade é dele. O laudo de vistoria de entrada é a peça central da decisão.

Por que é uma questão difícil

O cupim é silencioso. A infestação pode existir há anos antes de aparecer visivelmente — por isso a divisão de responsabilidade gera tanta dúvida. A Lei do Inquilinato (art. 22) não menciona cupim especificamente, mas o princípio é o mesmo: vícios anteriores à locação são do proprietário.

Quando o proprietário paga

• A infestação estava presente antes da locação, mesmo que só seja descoberta depois
• O cupim vem de madeiramento estrutural antigo (barrotes, vigas, forro) — vício da construção
• Não há registro no laudo de vistoria de entrada de que o imóvel passou por tratamento preventivo recente
• O imóvel é mais antigo e o surgimento de cupim é esperado pela própria estrutura

Regra prática: se a infestação não está mencionada no laudo de entrada e envolve a estrutura do imóvel, presume-se que é pré-existente — responsabilidade do proprietário.

Quando o inquilino paga

• A infestação surgiu durante a locação por falta de cuidado: acúmulo de umidade, móveis encostados permanentemente na parede, ventilação insuficiente
• O inquilino introduziu móveis ou materiais já infestados no imóvel
• O laudo de entrada registrava o imóvel sem pragas e com tratamento preventivo recente

O que fazer ao descobrir cupim

1. Documente com fotos — registre onde está a infestação e o tipo de superfície afetada.
2. Comunique imediatamente a Regente — por escrito. Não tente eliminar por conta própria antes da avaliação.
3. O Setor de Manutenção avalia, cruza com o laudo de entrada e define responsabilidade.
4. Prestador credenciado é acionado com aprovação formal da parte responsável.

Danos ao mobiliário do inquilino

Se o cupim veio da estrutura do imóvel (responsabilidade do proprietário) e danificou móveis ou pertences do inquilino, é possível pleitear indenização pelos prejuízos. Nesses casos, oriente-se com a Regente — a documentação desde o início do chamado é fundamental para embasar qualquer pedido.

Como a Regente resolve

O laudo de vistoria de entrada produzido por empresa terceirizada é o documento base. Se a infestação não estava registrada e a origem é estrutural, o Setor de Manutenção aciona o proprietário para aprovação do serviço. Se a origem é de uso, o inquilino é informado e aprova o orçamento. Sem aprovação, não há execução.

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Em resumo: Comunique o problema por escrito à Regente com fotos ou vídeos. O Setor de Manutenção avalia, define quem é responsável, obtém aprovação da parte devida e aciona um prestador credenciado. Nenhum serviço começa sem uma ordem de serviço aprovada.

Por que documentar desde o início

Todo chamado aberto gera um registro no SILIM — o sistema de gestão de locação da Regente. Esse histórico protege tanto o inquilino (prova de que comunicou o problema) quanto o proprietário (visibilidade sobre o estado do imóvel). Sem registro escrito, não há rastreabilidade.

Como abrir o chamado

1. Registre o problema por escrito — WhatsApp ou e-mail para o contato do Setor de Manutenção da Regente. Descreva o problema com clareza: onde está, quando apareceu, com que frequência ocorre.
2. Envie fotos ou vídeos — quanto mais visual, mais rápida a classificação e o orçamento.
3. Aguarde a classificação: o Setor de Manutenção verifica o laudo de vistoria de entrada e define se a responsabilidade é do proprietário ou do inquilino.
4. Aprovação formal: a parte responsável recebe o orçamento e aprova (ou contesta) antes de qualquer execução.
5. Execução: prestador credenciado é acionado e agenda com o inquilino.
6. Encerramento: o chamado é fechado no SILIM com registro do serviço realizado.

Quem cuida da manutenção na Regente

• Leonardo: vistoriador interno e coordenador de manutenção — realiza vistorias de saída e acompanha execução de reparos quando necessário.
• Setor de Manutenção: recebe chamados, classifica responsabilidade, aciona prestadores credenciados e autoriza pagamentos.
• Cyro (Coordenação de Locação): intervém quando há controvérsia sobre responsabilidade entre proprietário e inquilino.

Prestadores credenciados

A Regente mantém rede de prestadores aprovados pela gerência e diretoria — eletricistas, encanadores, pintores, dedetizadores, entre outros. O uso de prestador credenciado garante qualidade, emissão de nota fiscal e rastreabilidade do serviço. Em casos onde o inquilino queira indicar um prestador próprio, consulte o Setor de Manutenção antes de contratar.

Situações de emergência

Em casos urgentes — vazamento que esteja inundando o cômodo, curto-circuito, queda de parte da estrutura — o inquilino pode acionar um prestador de emergência por conta própria. Nesse caso:

• Comunique a Regente imediatamente, mesmo fora do horário
• Guarde todas as notas fiscais do serviço emergencial
• Fotografe o problema antes e depois do reparo
• Se for responsabilidade do proprietário, o valor pode ser abatido no aluguel

Exemplo prático

Uma inquilina no Trindade percebeu que a tomada do banheiro parou de funcionar. Enviou foto via WhatsApp ao Setor de Manutenção. Em 24h: classificação (problema elétrico interno — proprietário), orçamento do eletricista credenciado enviado ao proprietário. Aprovação em 2 dias, execução agendada para o dia seguinte. Chamado encerrado em menos de uma semana.

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Precisa abrir um chamado agora? Entre em contato com a Regente.

Em resumo: Sim, você pode — e deve — contestar a vistoria de saída se discordar do que foi registrado. Faça por escrito, com fotos e referência cruzada ao laudo de entrada. Desgaste natural nunca é sua responsabilidade, e cláusula que obrigue pintura antes de sair é nula por lei.

O que é a vistoria de saída e como funciona na Regente

A vistoria de saída é o laudo que compara o estado atual do imóvel com o estado documentado na entrada. Na Regente, ela é feita por Leonardo — vistoriador interno — com referência direta ao laudo de entrada produzido por empresa terceirizada.

O inquilino tem direito de acompanhar a vistoria pessoalmente. A vistoria feita sem a presença ou concordância do inquilino não tem validade legal (art. 23, Lei 8.245/91). Se você não puder comparecer, comunique à Regente com antecedência para reagendar.

O que você pode contestar

• Itens que já estavam danificados na entrada: se algo consta no laudo de entrada como problema pré-existente, não pode ser cobrado na saída.
• Desgaste natural de uso: pintura levemente desbotada após 3 anos de uso, riscos superficiais em piso laminado, vedação de torneira que cedeu com o tempo — não são responsabilidade do inquilino.
• Cláusula de pintura obrigatória: qualquer cláusula que exija pintura do imóvel antes da devolução é nula de pleno direito (art. 45, Lei 8.245/91), salvo se a pintura foi danificada pelo uso anormal do inquilino.
• Avaliação de valor desproporcional: se o orçamento de reparo apresentado for claramente acima do mercado, você pode solicitar orçamento alternativo.

Como contestar formalmente

1. Por escrito: e-mail ou documento formal endereçado à Regente. Não aceite contestação verbal.
2. Com provas: fotos e vídeos do item contestado, com data. Referencie o laudo de entrada: o item X já constava como [condição] no laudo de entrada de [data].
3. Dentro do prazo: a lei não define um prazo fixo, mas a prática de mercado é de 2 a 5 dias úteis após a assinatura do laudo de saída. Quanto antes, melhor.
4. Seja específico: conteste item por item, não o laudo como um todo. Contestações genéricas têm menos força.

E se a contestação não for aceita?

Se houver discordância após a contestação, o Coordenador de Locação da Regente (Cyro) atua na mediação entre as partes. Em casos sem acordo, a via judicial é uma opção — os Juizados Especiais Cíveis são acessíveis sem advogado obrigatório. O laudo de entrada, fotografias e a contestação escrita são suas principais provas.

O que o inquilino realmente deve reparar

São responsabilidade do inquilino apenas os danos causados por ele além do desgaste normal:

• Vidros quebrados
• Paredes com furos excessivos ou danos por fixação inadequada
• Piso lascado por queda de objeto pesado
• Manchas de tinta ou mofo causadas por ventilação insuficiente do inquilino
• Danos em equipamentos por uso inadequado

Exemplo prático

Uma inquilina devolveu um apartamento no Centro após 4 anos. O laudo de saída apontou necessidade de pintura completa — mas o laudo de entrada registrava pintura recente e em bom estado. A inquilina contestou: quatro anos de uso geram desgaste natural, não dano. Contestação aceita pela Regente após análise comparativa dos laudos. Pintura classificada como desgaste natural — sem cobrança.

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