Infiltração em imóvel alugado: de quem é a responsabilidade?
Em resumo: A infiltração de origem estrutural é responsabilidade do proprietário. Se foi causada por mau uso do inquilino, é responsabilidade dele. O laudo de vistoria de entrada é a prova mais importante para definir quem paga — e o prazo importa: se o proprietário não agir em 30 dias, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa.
Quando o proprietário é responsável
A Lei do Inquilinato (art. 22) obriga o locador a responder por vícios e defeitos anteriores à locação e a manter o imóvel em condições de uso. A infiltração é responsabilidade do proprietário quando:
- Vem do telhado, laje ou cobertura com problemas estruturais
- Decorre de impermeabilização deficiente ou malfeita
- Surge de calhas e rufos danificados pelo tempo
- É causada por tubulações embutidas (dentro das paredes) com desgaste ou ruptura
- Já estava registrada ou implícita no laudo de vistoria de entrada
- Vem de áreas comuns do edifício (responsabilidade do condomínio)
Quando o inquilino é responsável
O locatário responde pelos danos que ele mesmo provoca. A infiltração é responsabilidade do inquilino quando:
- Foi causada por janela ou porta deixada aberta durante chuva intensa
- Decorre de entupimento de ralo ou calha interna por resíduos do uso
- Surgiu de vazamento de banheira, aquário ou equipamento utilizado pelo inquilino
- É resultado de modificação feita pelo inquilino sem autorização do proprietário
Quando vem do vizinho ou do condomínio
Em apartamentos, infiltrações que vêm do pavimento superior ou de áreas comuns são responsabilidade do vizinho causador ou do condomínio. Nesses casos, a Regente orienta o inquilino a comunicar o síndico e, se necessário, o proprietário para que ele acione o seguro ou o condomínio.
O que fazer imediatamente
- Documente tudo: fotos e vídeos com data do problema visível.
- Abra o chamado: comunique a Regente imediatamente — por escrito (WhatsApp ou e-mail).
- Não faça o reparo por conta própria antes da avaliação, salvo em emergência. Nesses casos, comunique e guarde as notas fiscais.
- Acompanhe o prazo: o proprietário tem o dever legal de agir. Após 10 dias sem resposta, você pode pleitear desconto no aluguel; após 30 dias, pode rescindir sem multa.
Prazos e direitos do inquilino
- Sem reparo em 10 dias: o inquilino pode pleitear desconto proporcional no aluguel pelo período de desconforto.
- Sem reparo em 30 dias: o inquilino pode rescindir o contrato sem multa (art. 22, Lei 8.245/91).
- Despesas de emergência: se o inquilino arcou com reparo urgente de responsabilidade do proprietário, pode abater o valor no próximo aluguel (guarde notas fiscais).
Como a Regente resolve
O Setor de Manutenção da Regente recebe o chamado, verifica o laudo de vistoria de entrada para identificar se o problema era pré-existente, classifica a responsabilidade e aciona a parte devida. Se houver controvérsia, o Coordenador de Locação (Cyro) intermedia antes de qualquer execução. Nenhum prestador é acionado sem aprovação formal.
Exemplo prático em Florianópolis
Uma inquilina no Pantanal identificou manchas de umidade na parede do quarto durante o inverno. A Regente verificou o laudo de entrada: parede em estado regular, sem menção a umidade. Diagnóstico do prestador: impermeabilização externa deteriorada pelo tempo — responsabilidade do proprietário. Reparo executado em 12 dias após aprovação. O proprietário autorizou sem contestação, laudo de entrada foi determinante.
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