Quem paga a manutenção do imóvel alugado: locador ou locatário?
Em resumo: A regra geral é simples — o proprietário responde por problemas estruturais e pré-existentes; o inquilino responde por danos causados pelo uso ou descuido. O desgaste natural do tempo não é responsabilidade de ninguém: é o custo inerente ao bem.
O que a lei diz
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) divide as obrigações de forma clara:
- Art. 22: o locador deve entregar o imóvel em condições de uso, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e realizar reparos urgentes.
- Art. 23: o locatário deve zelar pelo imóvel, restituí-lo no estado em que recebeu (salvo desgaste natural) e reparar imediatamente os danos que ele mesmo causou.
O que é responsabilidade do proprietário
- Problemas estruturais: telhado, laje, impermeabilização, fundações
- Instalações elétricas e hidráulicas embutidas (dentro das paredes e lajes)
- Vícios ou defeitos que já existiam antes do contrato — mesmo que só apareçam depois
- Infiltrações de origem estrutural: telhado danificado, calhas por desgaste, impermeabilização mal feita
- Pragas pré-existentes (cupim em madeiramento antigo, por exemplo)
- Desgaste natural acumulado: pintura que desbota com anos, rejunte que se solta pelo tempo
O que é responsabilidade do inquilino
- Manutenção cotidiana: troca de lâmpadas, limpeza de filtros de ar-condicionado, vedação de torneiras, reaperto de dobradiças
- Danos por mau uso: vidro quebrado, parede perfurada excessivamente, piso arranhado por arrastar móveis pesados
- Entupimentos em ralos e sifões por resíduos acumulados no uso
- Infiltração causada por janela deixada aberta durante chuva intensa
- Pragas surgidas durante a locação por falta de cuidado (acúmulo de umidade, ventilação insuficiente)
O desgaste natural nunca é cobrado
Se o piso laminado ficou levemente riscado depois de três anos de uso normal, ou a pintura escureceu nas bordas de ventilação — isso é desgaste. A lei protege o inquilino nesses casos. O que determina a diferença entre desgaste e dano é o laudo de vistoria de entrada: se o item já estava marcado como bom e saiu danificado além do esperado, é dano.
Como a Regente resolve quando há dúvida
Quando a responsabilidade não é clara, o Setor de Manutenção da Regente analisa o chamado, cruza com o laudo de vistoria de entrada e intermedia a decisão entre proprietário e inquilino antes de acionar qualquer prestador. Nenhuma ordem de serviço é executada sem aprovação formal da parte responsável.
Exemplo prático
Um inquilino no Córrego Grande reportou um vazamento embaixo da pia da cozinha. A vistoria de entrada mostrava a tubulação em bom estado. O problema surgiu após 2 anos de uso: sifão externo com rosca desgastada. Responsabilidade do inquilino (encanamento externo, desgaste por uso). Prestador credenciado acionado com aprovação do inquilino, custo descontado do próximo boleto.
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