¿Quién se hace cargo del mantenimiento de la vivienda alquilada: el arrendador o el arrendatario?
En resumen: La regla general es sencilla: el propietario es responsable de los problemas estructurales y preexistentes; el inquilino es responsable de los daños causados por el uso o la negligencia. El desgaste natural por el paso del tiempo no es responsabilidad de nadie: es el coste inherente al inmueble.
Lo que dice la ley
La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) divide las obligaciones de forma clara:
- Art. 22: el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de uso, responder por los vicios o defectos anteriores al arrendamiento y realizar las reparaciones urgentes.
- Art. 23: el arrendatario debe cuidar el inmueble, devolverlo en el estado en que lo recibió (salvo el desgaste natural) y reparar inmediatamente los daños que él mismo haya causado.
¿Qué es responsabilidad del propietario?
- Problemas estructurales: tejado, forjado, impermeabilización, cimientos
- Instalaciones eléctricas y hidráulicas empotradas (dentro de las paredes y los forjados)
- Vicios o defectos que ya existían antes del contrato, aunque solo aparezcan después
- Filtraciones de origen estructural: tejado dañado, canalones desgastados, impermeabilización mal realizada
- Plagas preexistentes (por ejemplo, termitas en madera antigua)
- Desgaste natural acumulado: pintura que se decolora con el paso de los años, lechada que se desprende con el tiempo
Lo que es responsabilidad del inquilino
- Mantenimiento diario: cambio de bombillas, limpieza de los filtros del aire acondicionado, sellado de grifos, ajuste de bisagras
- Daños por mal uso: cristales rotos, paredes con demasiados agujeros, suelos rayados por arrastrar muebles pesados
- Atascos en desagües y sifones por residuos acumulados con el uso
- Filtraciones causadas por ventanas que se han dejado abiertas durante lluvias intensas
- Plagas surgidas durante el alquiler por falta de cuidado (acumulación de humedad, ventilación insuficiente)
El desgaste natural nunca se cobra
Si el suelo laminado presenta ligeras rayaduras tras tres años de uso normal, o si la pintura se ha oscurecido en los bordes de los rejillas de ventilación, se trata de desgaste. La ley protege al inquilino en estos casos. Lo que determina la diferencia entre desgaste y daño es el informe de inspección de entrada: si el elemento ya estaba marcado como en buen estado y ha quedado dañado más allá de lo esperado, se trata de un daño.
Cómo resuelve Regente cuando hay dudas
Cuando la responsabilidad no está clara, el Departamento de Mantenimiento de Regente analiza la incidencia, la compara con el informe de inspección de entrada y actúa como mediador en la decisión entre el propietario y el inquilino antes de contratar a cualquier proveedor. No se ejecuta ninguna orden de servicio sin la aprobación formal de la parte responsable.
Ejemplo práctico
Un inquilino de Córrego Grande informó de una fuga debajo del fregadero de la cocina. La inspección de entrada mostraba que las tuberías estaban en buen estado. El problema surgió tras dos años de uso: sifón externo con rosca desgastada. Responsabilidad del inquilino (tuberías externas, desgaste por uso). Se contrató a un proveedor acreditado con la aprobación del inquilino; el coste se descontó de la siguiente factura.
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