Goteos en una vivienda alquilada: ¿quién es el responsable?

En resumen: las filtraciones de origen estructural son responsabilidad del propietario. Si han sido causadas por un uso indebido por parte del inquilino, la responsabilidad recae sobre este. El informe de inspección de entrada es la prueba más importante para determinar quién paga, y el plazo es importante: si el propietario no toma medidas en un plazo de 30 días, el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización.

Cuándo es responsable el propietario

La Ley de Arrendamientos (art. 22) obliga al arrendador a responder por los vicios y defectos anteriores al arrendamiento y a mantener el inmueble en condiciones de uso. La filtración es responsabilidad del propietario cuando:

• Provienen del tejado, la losa o la cubierta con problemas estructurales
• Se deben a una impermeabilización deficiente o mal realizada
• Se deben a canalones y vierteaguas deteriorados por el paso del tiempo
• Están causadas por tuberías empotradas (dentro de las paredes) desgastadas o rotas
• Ya figuraban o estaban implícitas en el informe de inspección de entrada
• Proviene de las zonas comunes del edificio (responsabilidad de la comunidad de propietarios)

Cuándo es responsable el inquilino

El inquilino responde de los daños que él mismo provoque. La filtración es responsabilidad del inquilino cuando:

• Ha sido causada por una ventana o puerta que se ha dejado abierta durante una lluvia intensa
• Se debe a la obstrucción de un desagüe o canalón interior por residuos derivados del uso
• Se debe a una fuga en la bañera, el acuario o algún equipo utilizado por el inquilino
• Es consecuencia de una modificación realizada por el inquilino sin autorización del propietario

Cuando proviene del vecino o de la comunidad de propietarios

En los pisos, las filtraciones que provienen de la planta superior o de las zonas comunes son responsabilidad del vecino que las ha provocado o de la comunidad de propietarios. En estos casos, Regente aconseja al inquilino que lo comunique al administrador de la comunidad y, si es necesario, al propietario para que este lo comunique a la aseguradora o a la comunidad de propietarios.

Qué hacer de inmediato

1. Documentarlo todo: fotos y vídeos en los que se vea claramente la fecha en que se produjo el problema.
2. Abre una incidencia: avisa a Regente de inmediato, por escrito (WhatsApp o correo electrónico).
3. No realice la reparación por su cuenta antes de la evaluación, salvo en caso de emergencia. En esos casos, comuníquelo y guarde los recibos.
4. Controla los plazos: el propietario tiene la obligación legal de actuar. Tras 10 días sin respuesta, puedes solicitar una reducción del alquiler; tras 30 días, puedes rescindir el contrato sin penalización.

Plazos y derechos del inquilino

• Si no se realiza la reparación en 10 días: el inquilino puede reclamar una reducción proporcional del alquiler correspondiente al periodo de incomodidad.
• Si no se repara en un plazo de 30 días: el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización (art. 22, Ley 8.245/91).
• Gastos de emergencia: si el inquilino ha corrido con los gastos de una reparación urgente que era responsabilidad del propietario, puede deducir dicho importe del próximo alquiler (guarda los recibos).

Cómo lo resuelve Regente

El Departamento de Mantenimiento de Regente recibe la llamada, comprueba el informe de inspección de entrada para identificar si el problema ya existía, determina la responsabilidad y se pone en contacto con la parte correspondiente. Si surge alguna controversia, el coordinador de alquileres (Cyro) actúa como mediador antes de cualquier intervención. No se recurre a ningún proveedor sin aprobación formal.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Una inquilina de Pantanal detectó manchas de humedad en la pared del dormitorio durante el invierno. Regente comprobó el informe de entrada: pared en estado normal, sin mención alguna a la humedad. Diagnóstico del proveedor: impermeabilización exterior deteriorada por el paso del tiempo —responsabilidad del propietario—. La reparación se llevó a cabo 12 días después de la aprobación. El propietario la autorizó sin objeciones; el informe de entrada fue determinante.

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