Tributário

Em resumo: Aluguel recebido de pessoa física é declarado mensalmente via carnê-leão (sistema da Receita Federal) e consolidado na declaração anual do IR. Aluguel recebido via imobiliária (PJ) segue regras de retenção na fonte. Em 2026, rendimentos mensais totais até R$ 5.000 estão isentos pela Lei 15.270/2025.

Dois cenários: quem paga o aluguel define o caminho

Cenário 1 — Inquilino paga diretamente ao proprietário (PF para PF)

O proprietário é responsável por recolher o IR mensalmente via carnê-leão:

1. Acesse o e-CAC (portal da Receita Federal) e abra o “Carnê-Leão Web”
2. Informe o aluguel recebido no mês
3. Aplique as deduções permitidas (IPTU, condomínio ordinário, taxa da imobiliária, seguro)
4. Calcule o imposto pela tabela progressiva
5. Pague o DARF (código 0190) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento

Cenário 2 — Aluguel recebido via imobiliária (PJ repassa ao proprietário PF)

A imobiliária pode reter o IRRF na fonte antes do repasse. Verifique com a Regente se há retenção — se houver, você declara o valor bruto como rendimento de PJ com imposto retido. Se não houver retenção, declara e paga via carnê-leão ou ajuste anual.

Tabela progressiva mensal 2026

• Até R$ 2.428,80 → isento
• R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 → 7,5% (dedução: R$ 182,16)
• R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 → 15% (dedução: R$ 394,16)
• R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 → 22,5% (dedução: R$ 675,49)
• Acima de R$ 4.664,68 → 27,5% (dedução: R$ 908,73)

Novo em 2026 (Lei 15.270/2025): rendimentos mensais totais até R$ 5.000 são isentos. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 há desconto progressivo. Esse teto considera todas as fontes de renda somadas.

Na declaração anual (DIRPF)

• Rendimentos tributáveis recebidos de PF: informe o total anual de aluguéis + o IR já recolhido via carnê-leão
• Rendimentos tributáveis recebidos de PJ: informe o total anual + imposto retido na fonte pela imobiliária
• Bens e direitos: declare o imóvel pelo valor de aquisição (não pelo valor de mercado)

Deduções que reduzem o imposto

• IPTU pago pelo proprietário
• Taxa ordinária de condomínio (se paga pelo proprietário)
• Taxa de administração/corretagem paga à imobiliária
• Seguro obrigatório do imóvel

Exemplo de cálculo

Proprietário no Itacorubi recebe R$ 2.800/mês de aluguel de pessoa física. Paga R$ 350/mês de IPTU + taxa da Regente R$ 280 (10%).

• Aluguel bruto: R$ 2.800
• (-) IPTU: R$ 350
• (-) Taxa Regente: R$ 280
• Base de cálculo: R$ 2.170 → isenta (abaixo de R$ 2.428,80)

Sem IR a recolher no carnê-leão nesse caso.

Perguntas relacionadas

• O que é carnê-leão e quando o proprietário precisa pagar?
• Aluguel recebido até R$ 5.000 é isento de IR em 2026?
• Quais despesas o proprietário pode deduzir no IR sobre aluguel?
• Quando e como recebo o repasse do aluguel?

Tem dúvidas sobre IR e aluguel? Consulte um contador — a Regente orienta sobre os documentos disponíveis para a declaração. Fale conosco.

Em resumo: O proprietário pode deduzir do aluguel bruto, no carnê-leão e na declaração anual, as despesas que pagou diretamente para manter o imóvel alugado: IPTU, taxa de condomínio ordinária, taxa de administração da imobiliária e seguro obrigatório. Cada real deduzido reduz a base de cálculo do IR.

Deduções permitidas pela Receita Federal

1. IPTU

• Dedutível quando o proprietário paga o IPTU (e não transfere ao inquilino por contrato)
• Valor proporcional ao período em que o imóvel esteve alugado no ano

2. Taxa de condomínio ordinária

• Dedutível quando o proprietário paga a taxa ordinária (e não repassa ao inquilino)
• Atenção: se o contrato prevê que o inquilino paga, o proprietário não pode deduzir

3. Taxa de administração / corretagem da imobiliária

• O percentual pago à Regente pelo serviço de gestão é integralmente dedutível
• Exemplo: aluguel de R$ 2.500, taxa de 10% = R$ 250 dedutíveis por mês
• Guarde os demonstrativos mensais de repasse emitidos pela Regente como comprovante

4. Seguro incêndio obrigatório

• Dedutível quando o proprietário contrata e paga o seguro
• Guarde a apólice e os comprovantes de pagamento

O que NÃO é dedutível

• Reformas e benfeitorias no imóvel (não são despesas do aluguel em si)
• Taxa extraordinária de condomínio
• Mobília ou equipamentos comprados para o imóvel
• Despesas pagas pelo inquilino (mesmo que constando no boleto do proprietário)

Como aplicar as deduções no carnê-leão

1. Abra o Carnê-Leão Web no e-CAC
2. Informe o aluguel bruto recebido no mês
3. Registre cada dedução separadamente no campo “Deduções”
4. O sistema calcula automaticamente a base tributável e o IR devido

Exemplo prático de cálculo

Proprietário recebe R$ 2.800/mês de pessoa física. Paga IPTU (R$ 320/mês), taxa da Regente 10% (R$ 280) e seguro R$ 35/mês.

• Aluguel bruto: R$ 2.800
• (-) IPTU: R$ 320
• (-) Taxa Regente: R$ 280
• (-) Seguro: R$ 35
• Base de cálculo: R$ 2.165 → isenta (abaixo de R$ 2.428,80)
• IR a recolher: R$ 0

Documentos para guardar

• Demonstrativos mensais de repasse da Regente (comprovam aluguel recebido e taxa descontada)
• Guias de IPTU pagas
• Apólice e recibos de seguro incêndio
• Boletos de condomínio (se você paga)

Perguntas relacionadas

• Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?
• O que é carnê-leão e quando o proprietário precisa pagar?
• Aluguel recebido até R$ 5.000 é isento de IR em 2026?
• Quanto a imobiliária cobra para administrar meu imóvel?

Precisa dos demonstrativos da Regente para o IR? Solicite com a equipe.

Em resumo: Carnê-leão é o sistema de recolhimento mensal de Imposto de Renda para quem recebe rendimentos sem retenção na fonte — como aluguel pago por pessoa física diretamente ao proprietário. O pagamento é via DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Por que se chama “carnê-leão”?

O nome vem do simbolismo do leão da Receita Federal — o recolhimento “espontâneo” que o contribuinte faz mensalmente, sem que uma empresa retenha o imposto automaticamente. Ao contrário do assalariado (cujo empregador desconta o IR na fonte), quem recebe aluguel de pessoa física precisa recolher por conta própria.

Quando o proprietário precisa usar o carnê-leão

• Inquilino é pessoa física e paga o aluguel diretamente ao proprietário (sem passar por imobiliária)
• Inquilino é pessoa física e paga à imobiliária, mas a imobiliária não retém IR na fonte

Quando o carnê-leão NÃO é necessário

• Inquilino é pessoa jurídica — a empresa retém o IRRF na fonte antes de pagar o proprietário
• A imobiliária retém o IRRF antes do repasse ao proprietário (verificar contrato)

Como recolher o carnê-leão

1. Acesse o e-CAC (portal da Receita Federal) em receita.fazenda.gov.br
2. Selecione “Carnê-Leão Web” — disponível para preenchimento e geração do DARF
3. Informe os rendimentos recebidos no mês (aluguel bruto)
4. Registre as deduções permitidas (IPTU, condomínio, taxa de imobiliária, seguro)
5. O sistema calcula o imposto automaticamente com base na tabela progressiva
6. Gere o DARF (código 0190) e pague até o último dia útil do mês seguinte

Tabela progressiva mensal 2026

• Até R$ 2.428,80 → isento
• R$ 2.428,81 – R$ 2.826,65 → 7,5%
• R$ 2.826,66 – R$ 3.751,05 → 15%
• R$ 3.751,06 – R$ 4.664,68 → 22,5%
• Acima de R$ 4.664,68 → 27,5%

Isenção ampliada (Lei 15.270/2025): rendimentos mensais totais até R$ 5.000 são isentos de IR desde 01/01/2026. O carnê-leão só gera imposto se a soma de todas as fontes de renda do mês ultrapassar esse limite.

E na declaração anual?

Os valores preenchidos no carnê-leão são importados automaticamente para a DIRPF (declaração anual). O imposto já recolhido mensalmente é abatido do IR apurado — evitando pagamento duplo ou restituição necessária.

Perguntas relacionadas

• Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?
• Aluguel recebido até R$ 5.000 é isento de IR em 2026?
• Quais despesas o proprietário pode deduzir no IR sobre aluguel?
• Quando e como recebo o repasse do aluguel?

Precisa de ajuda com documentos para o IR? A Regente disponibiliza demonstrativos mensais.

Em resumo: Sim — o locador (ou a imobiliária em seu nome) é obrigado a fornecer recibo de aluguel ao inquilino, por determinação da Lei do Inquilinato (art. 22, VII). O recibo é o comprovante do pagamento e protege ambas as partes. Quando a Regente administra o imóvel, o demonstrativo de repasse substitui o recibo individual para fins do proprietário.

Base legal

Lei 8.245/91, art. 22, inciso VII: é obrigação do locador “fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.”

“Quitação genérica” é proibida — o recibo deve especificar o valor do aluguel, período de referência e encargos pagos.

O que deve constar no recibo

• Nome completo do locador e do locatário
• Endereço do imóvel
• Período de referência (ex.: competência abril/2026)
• Valor do aluguel
• Encargos pagos discriminados (condomínio, IPTU, se aplicável)
• Data do pagamento
• Assinatura do locador (ou da imobiliária em seu nome)

Recibo digital tem validade?

Sim — recibos eletrônicos assinados digitalmente têm plena validade jurídica no Brasil. Na Regente, os comprovantes de repasse gerados pelo sistema substituem o recibo manual — têm discriminação completa e são aceitos pela Receita Federal como comprovante de rendimento.

Por que o recibo importa para o proprietário

• Declaração de IR: o demonstrativo de repasse da Regente comprova os rendimentos de aluguel — necessário para preencher corretamente o carnê-leão e a DIRPF
• Deduções: recibos comprovam despesas dedutíveis (taxa de imobiliária discriminada no demonstrativo)
• Segurança jurídica: em caso de disputa sobre pagamentos, os recibos são prova documental

E se o inquilino perder o recibo?

O locador (ou a imobiliária) pode emitir segunda via. Na Regente, os demonstrativos ficam arquivados no SILIM — o proprietário pode solicitar reemissão de qualquer período.

Multa por não emitir recibo

A recusa em emitir recibo é descumprimento de obrigação legal. O inquilino pode acionar o PROCON ou ajuizar ação — a Regente, como gestora, emite os comprovantes automaticamente, eliminando esse risco para o proprietário.

Perguntas relacionadas

• Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?
• Quais despesas o proprietário pode deduzir no IR sobre aluguel?
• O que é carnê-leão e quando o proprietário precisa pagar?
• O que está incluído no serviço de gestão de locação da Regente?

Precisa de demonstrativos de repasse para o IR? Solicite com a equipe da Regente.

Em resumo: Desde 1° de janeiro de 2026, rendimentos mensais totais até R$ 5.000 estão isentos de IR pela Lei 15.270/2025. Mas atenção: o teto se aplica à soma de todas as fontes de renda — salário, aluguel, aposentadoria — não apenas ao aluguel isolado. Se o total mensal ultrapassar R$ 5.000, o imposto é calculado sobre o excedente.

O que mudou com a Lei 15.270/2025

A legislação sancionada em novembro de 2025 ampliou a faixa de isenção do IRPF e criou um mecanismo de desconto progressivo:

• Até R$ 5.000/mês (total de todas as fontes): isento — sem IR a pagar
• R$ 5.000,01 a R$ 7.350/mês: desconto progressivo — paga menos, mas não é zero
• Acima de R$ 7.350/mês: tabela progressiva cheia (7,5% a 27,5%)

Como calcular se você está isento

Some todas as fontes de rendimento mensal:

• Salário ou pró-labore
• Aluguel recebido
• Aposentadoria ou pensão
• Outros rendimentos tributáveis

Exemplos práticos

• Aposentado, sem salário, aluguel de R$ 2.800/mês: total = R$ 2.800 → isento
• Servidor com salário R$ 3.500 + aluguel R$ 1.200: total = R$ 4.700 → isento
• Profissional com renda R$ 5.500 + aluguel R$ 1.800: total = R$ 7.300 → desconto progressivo
• Empresário com renda R$ 8.000 + aluguel R$ 2.000: total = R$ 10.000 → tabela progressiva cheia

Mesmo isento, preciso declarar?

A obrigatoriedade de declarar o IR anual segue outras regras (renda bruta anual acima de determinado limite, posse de bens acima de R$ 800 mil, etc.). Mesmo que o aluguel seja isento de imposto, ele deve ser informado na declaração se você for obrigado a declarar — como rendimento isento ou sujeito à tributação exclusiva, conforme o caso.

Deduções ainda valem?

Sim — mesmo com o novo limite de isenção, as deduções (IPTU, condomínio, taxa da imobiliária) continuam sendo aplicadas para calcular a base de IR. Elas reduzem o rendimento tributável, o que pode ser determinante para quem está na faixa de R$ 5.000–R$ 7.350 (desconto progressivo).

Perguntas relacionadas

• Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda?
• O que é carnê-leão e quando o proprietário precisa pagar?
• Quais despesas o proprietário pode deduzir no IR sobre aluguel?
• Quando e como recebo o repasse do aluguel?

Dúvida sobre a sua situação tributária específica? Consulte um contador. A Regente disponibiliza demonstrativos para a declaração.