Aluguel: Proprietário

Em resumo: A Regente realiza análise criteriosa de todos os candidatos — não apenas financeira. Além da consulta SPC/Serasa e verificação de renda, as garantidoras participam da avaliação de forma independente quando aplicável. O objetivo é proteger o patrimônio do proprietário com um processo rigoroso e imparcial.

Etapas da seleção

1. Ficha cadastral: o candidato preenche ficha com dados pessoais, profissionais, renda e histórico de locações anteriores.
2. Consulta SPC/Serasa: verificação de restrições financeiras — candidatos com dívidas ativas em valores relevantes não são aprovados.
3. Análise criteriosa de renda e perfil: a avaliação vai além da capacidade de pagamento — considera estabilidade profissional, histórico de locação e compatibilidade geral com o imóvel. Renda mínima esperada: 3 vezes o valor do aluguel somado aos encargos.
4. Avaliação da garantia: seguro fiança, CredPago, título de capitalização ou fiador — cada modalidade tem critérios próprios. Para garantias que envolvem empresas garantidoras (seguro fiança, CredPago, Garantia Total), a garantidora realiza análise independente da Regente. A aprovação da garantidora é condição para prosseguimento.
5. Decisão final: candidato aprovado é apresentado ao proprietário — o dono do imóvel pode ser consultado antes da assinatura do contrato.

O que a Regente verifica no candidato

• Histórico de crédito (SPC/Serasa)
• Renda comprovada (holerites, extratos, declaração IR)
• Estabilidade profissional (vínculo empregatício, tempo de empresa ou atividade)
• Referências de locações anteriores (quando disponíveis)
• Compatibilidade da garantia oferecida

O proprietário participa da seleção?

Sim, em casos específicos — quando há mais de um candidato aprovado, quando o proprietário solicitou ser consultado, ou quando as condições da proposta divergem do contrato padrão. Para perfis claramente adequados e sem ressalvas, a equipe da Regente conduz o processo de forma autônoma para agilizar a locação e reduzir a vacância.

E se o candidato não for aprovado?

A Regente comunica a reprovação ao candidato e continua o processo de divulgação do imóvel. O motivo da reprovação não é informado — a imobiliária resguarda os critérios internos de seleção e os critérios das garantidoras. O proprietário não precisa ter nenhum contato direto com candidatos reprovados.

Exemplo em Florianópolis

Proprietário com apartamento no Córrego Grande recebeu 4 candidatos em 10 dias de divulgação. Dois foram reprovados na análise (restrição no Serasa em um caso, reprovação pela garantidora em outro). Um candidato aprovado optou por outro imóvel. O quarto candidato — servidor federal com renda de R$ 8.200 e CredPago aprovado — assinou contrato na mesma semana. Proprietário não precisou comparecer a nenhuma reunião.

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Quer colocar seu imóvel para alugar com segurança? Fale com a Regente.

Em resumo: A Regente assume a cobrança desde o primeiro dia de atraso — o proprietário não precisa entrar em contato com o inquilino. O fluxo vai da cobrança amigável ao acionamento da garantia locatícia e, se necessário, à ação de despejo, que pode ter liminar em até 15 dias.

O que a Regente faz quando o aluguel atrasa

1. Notificação imediata: o inquilino é notificado no 1° dia de atraso (WhatsApp, e-mail e ligação)
2. Cobrança amigável: negociação de prazo ou parcelamento do débito (multa + juros contratuais)
3. Acionamento da garantia: se o atraso persistir, a garantia é acionada — seguradora paga ao proprietário, fiador é notificado, CredPago cobre o débito
4. Notificação extrajudicial: notificação formal com prazo de pagamento antes de qualquer medida judicial
5. Ação de despejo: se o inquilino não regularizar, a Regente encaminha para advogado parceiro — ação de despejo por falta de pagamento com pedido de liminar

Multa e juros por atraso

O contrato padrão de locação prevê:

• Multa moratória: 10% sobre o valor do aluguel em atraso
• Juros: 1% ao mês sobre o saldo devedor
• Correção monetária: pelo índice contratado (IGP-M ou IPCA)

Ação de despejo — prazo legal

Pela Lei 8.245/91 (art. 59, §1°), o juiz pode conceder liminar de despejo em até 15 dias quando há:

• Falta de pagamento do aluguel e encargos
• Ausência de garantia locatícia (ou garantia insuficiente)

Após a liminar, o inquilino tem prazo determinado para desocupar o imóvel. O proprietário pode retomar a posse sem necessidade de aguardar anos.

O proprietário precisa fazer algo?

Na Regente, não. A equipe gerencia todo o processo — desde a cobrança inicial até o encaminhamento jurídico. O proprietário é informado sobre o andamento e precisa autorizar eventuais acordos que fujam do padrão contratual.

Como se proteger antes que aconteça

• Escolha uma garantia sólida — seguro fiança ou CredPago têm cobertura mais previsível que fiador
• Confirme que a análise cadastral foi rigorosa (renda comprovada + histórico de crédito limpo)
• Prefira contratos com cláusula de multa e juros bem definidos

Perguntas relacionadas

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Está com inquilino inadimplente? A Regente assume a gestão desse processo.

Em resumo: Durante um contrato de locação vigente, o proprietário só pode retomar o imóvel em situações específicas previstas na Lei do Inquilinato. Fora dessas hipóteses, o inquilino tem direito de permanecer até o fim do prazo — e uma retomada sem base legal pode gerar indenização ao locatário.

Quando o proprietário pode retomar o imóvel

A Lei 8.245/91 (art. 47) lista as hipóteses permitidas:

1. Término do contrato por prazo determinado

Contratos com prazo determinado (ex.: 12 ou 30 meses): ao vencimento, o proprietário pode não renovar. O inquilino tem 30 dias para desocupar após ser notificado. Se o proprietário não notificar em até 30 dias do vencimento, o contrato vira indeterminado e a situação muda.

2. Inadimplência do inquilino

Falta de pagamento de aluguel ou encargos autoriza ação de despejo — com possibilidade de liminar em 15 dias (art. 59, §1°).

3. Uso próprio ou de familiar de 1° grau

O proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou de filho. Exige aviso prévio de 30 dias após o término do contrato. Atenção: não é possível durante contrato vigente — só após o vencimento.

4. Demolição ou reforma com alvará

Se a Prefeitura emitiu alvará autorizando demolição ou reforma que exija a desocupação, o proprietário pode retomar apresentando o documento.

5. Acordo com o inquilino (distrato)

Se proprietário e inquilino chegarem a um acordo, formalizam um distrato — rescisão amigável com data definida e condições acordadas. É a via mais rápida e sem conflito.

O que o proprietário NÃO pode fazer

• Retomar o imóvel durante contrato vigente sem justificativa legal
• Cortar água, luz ou outros serviços para forçar a saída
• Entrar no imóvel sem autorização do inquilino
• Ameaçar ou pressionar o locatário

Essas ações são ilegais e podem resultar em indenização ao inquilino por danos morais e materiais.

Multa por rescisão antecipada pelo proprietário

Se o proprietário rescindir o contrato sem amparo legal antes do prazo, deve indenizar o inquilino pelos prejuízos causados — incluindo custos de mudança e diferença de aluguel em outro imóvel. O contrato pode prever multa específica para esse caso.

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Em resumo: O repasse é feito pela Regente após o recebimento do aluguel do inquilino, com desconto da taxa de administração. O proprietário recebe o valor líquido na conta indicada, acompanhado de demonstrativo mensal. O prazo exato é definido no contrato de administração — consulte a equipe.

Como funciona o fluxo de repasse

1. O inquilino paga o aluguel à Regente na data de vencimento contratual
2. A Regente desconta a taxa de administração
3. O valor líquido é repassado ao proprietário na conta bancária cadastrada
4. Proprietário recebe demonstrativo com discriminação: aluguel bruto, taxa descontada e valor repassado

Prazo de repasse

O prazo é definido no contrato de administração. Modelos comuns no mercado:

• Repasse no mesmo dia: após confirmação do pagamento do inquilino
• Repasse em D+1 ou D+2: após o vencimento, independentemente de o inquilino ter pago (modelo com antecipação)
• Repasse em data fixa mensal: ex: todo dia 10, consolidando o mês anterior

Confirme o modelo praticado pela Regente no contrato de administração ou com a equipe.

E se o inquilino atrasar?

Depende do contrato de administração:

• Sem antecipação: o repasse ao proprietário aguarda o recebimento do inquilino. A Regente aciona a cobrança e, se necessário, a garantia locatícia.
• Com antecipação (alguns modelos): a imobiliária repassa ao proprietário mesmo com atraso do inquilino e assume a recuperação do crédito

Verifique qual modelo está previsto no seu contrato com a Regente.

O que o demonstrativo de repasse inclui

• Período de referência (mês/ano)
• Valor do aluguel bruto recebido
• Taxa de administração descontada
• Eventuais descontos adicionais (IPTU, condomínio pagos pela Regente em nome do proprietário)
• Valor líquido repassado
• Data do repasse

Guarde todos os demonstrativos — são necessários para a declaração de Imposto de Renda.

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Em resumo: O proprietário tem obrigações legais previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que vão além de simplesmente receber o aluguel — entregar o imóvel em condições de uso, pagar as despesas extraordinárias de condomínio, realizar reparos estruturais e garantir o uso pacífico são as principais.

Obrigações legais do locador (Lei 8.245/91, art. 22)

Entrega do imóvel em condições de uso (art. 22, I)

O proprietário deve entregar o imóvel limpo, em bom estado de conservação, com todos os equipamentos e instalações funcionando (elétrica, hidráulica, portas, janelas, fechaduras). A vistoria de entrada da Regente documenta esse estado.

Garantia do uso pacífico (art. 22, II)

O proprietário não pode perturbar o inquilino, entrar no imóvel sem autorização ou tentar forçar a desocupação por meios ilegais. O contrato garante ao inquilino tranquilidade durante a vigência.

Reparos estruturais (art. 22, III)

Problemas que não decorrem do uso normal pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário:

• Infiltrações originadas na estrutura (laje, paredes externas, terraço)
• Problemas elétricos e hidráulicos estruturais (encanamentos embutidos, fiação da construção)
• Cupim e pragas em estrutura de madeira da edificação
• Vícios construtivos — mesmo que surgidos após anos de uso

Despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X)

O proprietário paga obras estruturais, instalação de novos equipamentos e fundo de reserva. Veja: O que é taxa extraordinária de condomínio.

Seguro incêndio (art. 22, XI)

Obrigação original do proprietário — pode ser transferida ao inquilino por cláusula contratual. Na Regente, a contratação é gerida na formalização da locação.

O que é responsabilidade do inquilino (não do proprietário)

• Conservação do imóvel durante a locação (art. 23, II)
• Reparos por danos causados pelo uso indevido (lâmpadas queimadas, torneiras com desgaste de uso, pequenos reparos cotidianos)
• Taxa ordinária de condomínio (art. 23, XII)
• Devolução do imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural

Como a Regente protege o proprietário

• Laudo de vistoria de entrada: documenta o estado do imóvel antes da entrega — base para apurar danos na saída
• Triagem de chamados: a equipe classifica se o reparo é do proprietário ou do inquilino antes de qualquer ação
• Contratos bem redigidos: cláusulas claras sobre distribuição de responsabilidades evitam disputas
• Vistoria de saída: comparação com a entrada — danos de responsabilidade do inquilino são cobrados da garantia

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Tem dúvida sobre uma situação específica no seu imóvel? Fale com a Regente.

Em resumo: O reajuste anual só pode ser aplicado após 12 meses de contrato e usa o índice definido no contrato — geralmente IGP-M ou IPCA. Em 2025, o IGP-M acumulado foi de -1,05% (deflação) e o IPCA ficou em aproximadamente 4,46%.

O que é o reajuste anual do aluguel

O reajuste é o mecanismo legal que atualiza o valor do aluguel pela inflação, previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 18). Após 12 meses, o valor pode ser reajustado pelo índice acordado no contrato. O índice não pode ser alterado unilateralmente durante a vigência.

Os dois índices mais usados em Florianópolis:

• IGP-M (FGV): reflete preços no atacado, varejo e construção. Mais volátil — acumulado 2025: -1,05% (deflação).
• IPCA (IBGE): mede a inflação do consumidor. Mais estável — acumulado 2025: ~4,46%. Tendência crescente nos contratos novos.

Como funciona na prática

1. Verifique o índice no contrato: a cláusula de reajuste indica qual índice e o período de referência (geralmente 12 meses encerrados no mês anterior ao aniversário).
2. Calcule: Novo valor = valor atual × (1 + variação do índice). Ex.: R$ 2.000 × (1 + 4,46%) = R$ 2.089,20.
3. Atualização automática: a Regente atualiza o boleto na data de aniversário do contrato.
4. IGP-M negativo: quando o índice é deflacionário, o contrato não pode ser reajustado para cima com esse índice — o valor se mantém ou aplica-se 0%, dependendo da redação do contrato.
5. Dúvidas: entre em contato com o setor financeiro da Regente antes da data de aniversário.

Exemplo prático em Florianópolis

Contrato iniciado em abril de 2024, aluguel de R$ 2.000, índice IPCA. IPCA acumulado de abril/2024 a março/2025: ~5,48% (IBGE). Novo aluguel em abril de 2025: R$ 2.109,60. Se fosse IGP-M (-1,05%): valor permanece R$ 2.000 — sem reajuste, índice negativo.

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Em resumo: A vistoria registra o estado do imóvel no início e no fim do contrato. É ela que define se há danos a reparar e quem paga — o inquilino ou o proprietário. Sem vistoria documentada, qualquer disputa na saída fica sem base objetiva.

O que é a vistoria de locação

A vistoria é o laudo técnico que descreve o estado do imóvel: paredes, pisos, tetos, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias, equipamentos e pintura. Prevista indiretamente pela Lei do Inquilinato (arts. 22 e 23), ela estabelece que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural de uso.

Na Regente, a vistoria é conduzida de forma distinta em cada etapa:

• Vistoria de entrada: empresa terceirizada especializada — laudo fotográfico e descritivo, imparcialidade no registro inicial.
• Vistoria de saída: Leonardo, da equipe interna, com comparativo direto ao laudo de entrada.

Como funciona na prática

1. Vistoria de entrada (antes das chaves): a vistoria ocorre antes da entrega das chaves. O laudo é fotográfico e descritivo — registra cada cômodo em detalhe. O inquilino pode e deve acompanhar.
2. Assinatura digital do laudo: após a vistoria, o laudo é enviado digitalmente. Guarde uma cópia — é seu principal instrumento de defesa na saída.
3. Entrega das chaves: após a assinatura do laudo e do contrato, as chaves são entregues junto com o Manual de Instrução de Locação da Regente Imóveis — entregue impresso e enviado por e-mail.
4. Contestação da vistoria (prazo: 3 dias corridos): com as chaves em mãos, você tem 3 dias corridos para contestar qualquer ponto do laudo de entrada. A contestação é feita por e-mail, com fotos e descrição clara da divergência em relação ao que foi registrado. Não deixe passar — itens com imperfeições pré-existentes precisam constar no laudo para não serem cobrados na saída.
5. Durante o contrato: avarias causadas pelo inquilino são de sua responsabilidade. Problemas estruturais ou pré-existentes são do proprietário.
6. Aviso de saída: comunicar com 30 dias de antecedência (ou conforme contrato). Vistoria de saída agendada próxima à devolução das chaves.
7. Comparativo: Leonardo compara o estado atual com o laudo de entrada. Diferenças além do desgaste natural geram lista de pendências.
8. Encerramento: pendências resolvidas (reparos ou desconto na garantia), chaves formalizadas e contrato encerrado.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma inquilina morou 3 anos no Itacorubi. Na saída: parede com umidade por janela aberta durante chuva (responsabilidade dela) e vazamento no banheiro que já constava no laudo de entrada como pendência do proprietário. O laudo de entrada foi determinante — apenas o dano da parede foi cobrado. Ela autorizou desconto no título de capitalização e recebeu o restante em 15 dias.

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Em resumo: Por lei, o IPTU é obrigação do proprietário (locador). Mas o contrato pode transferir essa responsabilidade ao inquilino — desde que isso esteja escrito de forma expressa. Se o contrato for omisso, o IPTU é do locador.

O que diz a lei sobre o IPTU no aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 22, inciso VIII) estabelece que é obrigação do locador pagar o IPTU, salvo disposição contratual em contrário. A transferência é válida e comum no mercado de Florianópolis, mas precisa estar prevista de forma expressa no contrato — citando o IPTU nominalmente. Uma cláusula genérica “todas as despesas são do inquilino” não é suficiente.

Como funciona na prática

1. Verifique a cláusula de encargos: se o IPTU estiver listado como obrigação do locatário, será cobrado — geralmente no boleto mensal ou em parcelas anuais.
2. IPTU do locatário: o carnê é gerado em nome do proprietário, mas a Regente repassa o valor ao inquilino no boleto conforme o contrato. Pode ser à vista (janeiro) ou parcelado.
3. IPTU do locador: proprietário paga diretamente à Prefeitura — não aparece no boleto do inquilino.
4. Atenção — taxas de condomínio: não confunda IPTU com taxa condominial. Taxa ordinária (manutenção mensal): responsabilidade do inquilino (art. 23). Taxa extraordinária (obras, fundo de reserva): responsabilidade do proprietário (art. 22). Quando há cobrança indevida de taxa extraordinária, a Regente realiza o reembolso no boleto seguinte.
5. Dúvida sobre o boleto: questione com o setor financeiro da Regente antes do vencimento.

Exemplo prático em Florianópolis

Inquilino na Agronômica com cláusula expressa de IPTU do locatário. IPTU anual: R$ 1.200. A Prefeitura de Florianópolis permite parcelamento em até 6 vezes. A Regente divide em 6 parcelas de R$ 200 no boleto de fevereiro a julho.

Outro imóvel no Pantanal: contrato sem essa previsão. Proprietário paga o IPTU diretamente — sem reflexo no boleto do inquilino.

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