Alquiler: Propietario
8 perguntasEn resumen: Regente lleva a cabo un análisis minucioso de todos los candidatos, que no se limita únicamente al aspecto financiero. Además de la consulta al SPC/Serasa y la verificación de ingresos, las entidades de garantía participan en la evaluación de forma independiente cuando procede. El objetivo es proteger el patrimonio del propietario mediante un proceso riguroso e imparcial.
Etapas del proceso de selección
- Ficha de registro: el solicitante rellena un formulario con datos personales, profesionales, ingresos e historial de alquileres anteriores.
- Consulta al SPC/Serasa: verificación de restricciones financieras; los candidatos con deudas activas de cuantía significativa no son aprobados.
- Análisis minucioso de los ingresos y el perfil: la evaluación va más allá de la capacidad de pago; tiene en cuenta la estabilidad laboral, el historial de alquileres y la compatibilidad general con el inmueble. Ingresos mínimos esperados: tres veces el importe del alquiler más los gastos.
- Evaluación de la garantía: seguro de fianza, CredPago, título de capitalización o avalista — cada modalidad tiene sus propios criterios. En el caso de las garantías que implican a empresas garantizadoras (seguro de fianza, CredPago, Garantía Total), la entidad garantizadora realiza un análisis independiente de Regente. La aprobación de la entidad garantizadora es condición indispensable para continuar con el proceso.
- Decisión final: el candidato aprobado se presenta al propietario; se puede consultar al propietario del inmueble antes de la firma del contrato.
Lo que Regente comprueba en el solicitante
- Historial crediticio (SPC/Serasa)
- Ingresos acreditados (nóminas, extractos bancarios, declaración de la renta)
- Estabilidad laboral (contrato de trabajo, antigüedad en la empresa o en la actividad)
- Referencias de alquileres anteriores (cuando estén disponibles)
- Compatibilidad de la garantía ofrecida
¿Participa el propietario en la selección?
Sí, en casos concretos: cuando hay más de un candidato aprobado, cuando el propietario ha solicitado que se le consulte o cuando las condiciones de la propuesta difieren del contrato estándar. En el caso de perfiles claramente adecuados y sin reservas, el equipo de Regente lleva a cabo el proceso de forma autónoma para agilizar el alquiler y reducir el tiempo de desocupación.
¿Y si el candidato no es aprobado?
Regente comunica el rechazo al candidato y continúa con el proceso de promoción del inmueble. No se informa del motivo del rechazo: la inmobiliaria protege los criterios internos de selección y los criterios de las entidades garantes. El propietario no tiene que tener ningún contacto directo con los candidatos rechazados.
Ejemplo en Florianópolis
Un propietario con un piso en Córrego Grande recibió a cuatro candidatos en los diez días que duró la publicación del anuncio. Dos de ellos no superaron la evaluación (restricción en Serasa en un caso, rechazo por parte de la entidad garante en otro). Un candidato aprobado optó por otro inmueble. El cuarto candidato —un funcionario federal con unos ingresos de 8.200 R$ y CredPago aprobado— firmó el contrato esa misma semana. El propietario no tuvo que acudir a ninguna reunión.
Preguntas relacionadas
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- ¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?
- ¿Cuáles son las responsabilidades del propietario en el contrato de alquiler?
- ¿Qué es un avalista y cuáles son las alternativas para alquilar sin avalista?
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En resumen: Regente se encarga del cobro desde el primer día de retraso; el propietario no tiene que ponerse en contacto con el inquilino. El proceso va desde el cobro amistoso hasta la ejecución de la fianza de alquiler y, si es necesario, la acción de desahucio, que puede contar con una orden judicial provisional en un plazo de hasta 15 días.
Qué hace Regente cuando se retrasa el pago del alquiler
- Notificación inmediata: se notifica al inquilino el primer día de retraso (WhatsApp, correo electrónico y llamada telefónica)
- Cobro amistoso: negociación del plazo o pago a plazos de la deuda (multa + intereses contractuales)
- Ejecución de la fianza: si el retraso persiste, se ejecuta la fianza — la aseguradora paga al propietario, se notifica al avalista y CredPago se hace cargo de la deuda
- Notificación extrajudicial: notificación formal con plazo de pago antes de cualquier medida judicial
- Acción de desahucio: si el inquilino no regulariza su situación, Regente remite el caso a un abogado colaborador — acción de desahucio por impago con solicitud de medida cautelar
Multa e intereses de demora
El contrato de alquiler tipo prevé:
- Multa por mora: 10 % sobre el importe del alquiler atrasado
- Intereses: 1 % mensual sobre el saldo pendiente
- Revalorización monetaria: según el índice acordado (IGP-M o IPCA)
Acción de desahucio — plazo legal
Según la Ley 8.245/91 (art. 59, apartado 1), el juez puede dictar una orden de desahucio provisional en un plazo máximo de 15 días cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
- Incumplimiento en el pago del alquiler y los gastos
- Ausencia de fianza (o fianza insuficiente)
Tras la orden cautelar, el inquilino dispone de un plazo determinado para desalojar el inmueble. El propietario puede recuperar la posesión sin necesidad de esperar años.
¿Tiene que hacer algo el propietario?
En Regente, no. El equipo se encarga de gestionar todo el proceso, desde el cobro inicial hasta la tramitación judicial. Se informa al propietario sobre la evolución del proceso y este debe autorizar cualquier acuerdo que se desvíe de lo establecido en el contrato.
Cómo protegerse antes de que ocurra
- Elige una garantía sólida: el seguro de fianza o CredPago ofrecen una cobertura más predecible que un avalista
- Comprueba que el análisis de datos personales haya sido riguroso (ingresos acreditados + historial crediticio limpio)
- Opta por contratos con cláusulas de multa e intereses bien definidas
Preguntas relacionadas
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- ¿Qué es un avalista y cuáles son las alternativas?
¿Tienes un inquilino moroso? Regente se encarga de gestionar este proceso.
En resumen: durante la vigencia de un contrato de alquiler, el propietario solo puede recuperar la vivienda en situaciones específicas previstas en la Ley de Arrendamientos. Fuera de estos supuestos, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta el final del plazo, y una recuperación sin fundamento legal puede dar lugar a una indemnización a favor del inquilino.
Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda
La Ley 8.245/91 (art. 47) enumera los supuestos permitidos:
1. Finalización del contrato de duración determinada
Contratos de duración determinada (p. ej., 12 o 30 meses): al vencimiento, el propietario puede optar por no renovarlos. El inquilino dispone de 30 días para desalojar la vivienda tras recibir la notificación. Si el propietario no notifica en un plazo de 30 días a partir de la fecha de vencimiento, el contrato pasa a ser de duración indefinida y la situación cambia.
2. Incumplimiento por parte del inquilino
El impago del alquiler o de los gastos autoriza una acción de desahucio, con la posibilidad de obtener una medida cautelar en un plazo de 15 días (art. 59, apartado 1).
3. Uso propio o por parte de un familiar de primer grado
El propietario puede solicitar la vivienda para uso propio, de su cónyuge o de un hijo. Se requiere un preaviso de 30 días tras la finalización del contrato. Atención: no es posible mientras el contrato esté vigente, solo tras su vencimiento.
4. Demolición o reforma con licencia
Si el Ayuntamiento ha expedido una licencia que autorice la demolición o la reforma y que exija el desalojo, el propietario puede recuperar la vivienda presentando dicho documento.
5. Acuerdo con el inquilino (rescisión)
Si el propietario y el inquilino llegan a un acuerdo, formalizan una rescisión de contrato: una rescisión de mutuo acuerdo con una fecha definida y condiciones acordadas. Es la vía más rápida y sin conflictos.
Lo que el propietario NO puede hacer
- Recuperar la vivienda mientras el contrato esté vigente sin justificación legal
- Cortar el suministro de agua, electricidad u otros servicios para forzar la salida
- Entrar en la vivienda sin la autorización del inquilino
- Amenazar o presionar al inquilino
Estas acciones son ilegales y pueden dar lugar a una indemnización al inquilino por daños morales y materiales.
Multa por rescisión anticipada por parte del propietario
Si el propietario rescinde el contrato sin fundamento legal antes de que venza el plazo, deberá indemnizar al inquilino por los perjuicios causados, incluidos los gastos de mudanza y la diferencia de alquiler en otra vivienda. El contrato puede prever una multa específica para este caso.
Preguntas relacionadas
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- ¿Cómo funciona el reajuste anual del alquiler?
- ¿Puedo vender mi vivienda si está alquilada?
¿Necesitas asesoramiento sobre cómo gestionar tu contrato? Ponte en contacto con Regente.
En resumen: Regente realiza la transferencia tras recibir el alquiler del inquilino, una vez deducida la cuota de administración. El propietario recibe el importe neto en la cuenta indicada, junto con un extracto mensual. El plazo exacto se establece en el contrato de administración; consulte al equipo.
Cómo funciona el proceso de transferencia
- El inquilino paga el alquiler a Regente en la fecha de vencimiento estipulada en el contrato
- Regente deduce la comisión de gestión
- El importe neto se transfiere al propietario a la cuenta bancaria registrada
- El propietario recibe un extracto con el desglose: alquiler bruto, comisión deducida e importe transferido
Plazo de transferencia
El plazo se establece en el contrato de administración. Modelos habituales en el mercado:
- Transferencia el mismo día: tras la confirmación del pago por parte del inquilino
- Transferencia en D+1 o D+2: tras el vencimiento, independientemente de que el inquilino haya pagado (modelo con anticipación)
- Transferencia en una fecha fija mensual: p. ej., cada día 10, consolidando el mes anterior
Confirma el modelo que aplica Regente en el contrato de administración o con el equipo.
¿Y si el inquilino se retrasa en el pago?
Depende del contrato de administración:
- Sin pago por adelantado: la transferencia al propietario se aplaza hasta que se reciba el pago del inquilino. Regente inicia el proceso de cobro y, si es necesario, recurre a la fianza de alquiler.
- Con pago anticipado (en algunos modelos): la inmobiliaria transfiere el importe al propietario incluso si el inquilino se retrasa en el pago y se hace cargo de la recuperación del crédito
Comprueba qué modelo se establece en tu contrato con Regente.
¿Qué incluye el extracto de transferencia?
- Período de referencia (mes/año)
- Importe del alquiler bruto cobrado
- Comisión de gestión deducida
- Posibles descuentos adicionales (IPTU, gastos de comunidad pagados por Regente en nombre del propietario)
- Importe neto transferido
- Fecha de la transferencia
Guarda todos los extractos: son necesarios para la declaración de la renta.
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¿Tienes alguna duda sobre la cesión de tu inmueble? Habla con Regente.
En resumen: El propietario tiene obligaciones legales establecidas en la Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) que van más allá del mero cobro del alquiler : entregar el inmueble en condiciones aptas para su uso, pagar los gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios, realizar reparaciones estructurales y garantizar el uso pacífico son las principales.
Obligaciones legales del arrendador (Ley 8.245/91, art. 22)
Entrega del inmueble en condiciones de uso (art. 22, I)
El propietario debe entregar el inmueble limpio, en buen estado de conservación, con todos los equipamientos e instalaciones en funcionamiento (instalaciones eléctricas, hidráulicas, puertas, ventanas y cerraduras). La inspección de entrada realizada por Regente documenta dicho estado.
Garantía de uso pacífico (art. 22, II)
El propietario no puede molestar al inquilino, entrar en el inmueble sin autorización ni intentar forzar el desalojo por medios ilegales. El contrato garantiza al inquilino tranquilidad durante su vigencia.
Reparaciones estructurales (art. 22, III)
Los problemas que no se deriven del uso normal por parte del inquilino son responsabilidad del propietario:
- Filtraciones originadas en la estructura (losa, paredes exteriores, terraza)
- Problemas eléctricos y hidráulicos estructurales (tuberías empotradas, cableado de la construcción)
- Termitas y plagas en la estructura de madera del edificio
- Defectos de construcción, incluso si han surgido tras años de uso
Gastos extraordinarios de la comunidad de propietarios (art. 22, X)
El propietario corre con los gastos de las obras estructurales, la instalación de nuevos equipamientos y el fondo de reserva. Véase: ¿Qué es una cuota extraordinaria de la comunidad de propietarios?
Seguro contra incendios (art. 22, XI)
Obligación original del propietario; puede transferirse al inquilino mediante una cláusula contractual. En Regente, la contratación se gestiona al formalizar el contrato de alquiler.
Qué es responsabilidad del inquilino (y no del propietario)
- Mantenimiento del inmueble durante el alquiler (art. 23, II)
- Reparaciones por daños causados por un uso indebido (bombillas fundidas, grifos desgastados por el uso, pequeñas reparaciones cotidianas)
- Cuota ordinaria de la comunidad de propietarios (art. 23, XII)
- Devolución del inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural
Cómo protege Regente al propietario
- Informe de inspección de entrada: documenta el estado del inmueble antes de la entrega —base para determinar los daños a la salida
- Filtrado de incidencias: el equipo determina si la reparación es responsabilidad del propietario o del inquilino antes de tomar cualquier medida
- Contratos bien redactados: unas cláusulas claras sobre el reparto de responsabilidades evitan disputas
- Inspección de salida: comparación con la de entrada — los daños de responsabilidad del inquilino se deducen de la fianza
Preguntas relacionadas
- ¿Quién paga el mantenimiento del inmueble alquilado: el arrendador o el inquilino?
- ¿Qué es la cuota extraordinaria de la comunidad y quién la paga?
- ¿Puedo recuperar mi vivienda antes de que finalice el contrato?
- ¿Qué incluye el servicio de gestión de alquileres de Regente?
¿Tienes alguna duda sobre una situación concreta relacionada con tu vivienda? Ponte en contacto con Regente.
En resumen: el reajuste anual solo puede aplicarse tras 12 meses de contrato y se basa en el índice establecido en el contrato —por lo general, el IGP-M o el IPCA—. En 2025, el IGP-M acumulado fue del -1,05 % (deflación) y el IPCA se situó en aproximadamente el 4,46 %.
¿Qué es el reajuste anual del alquiler?
El reajuste es el mecanismo legal que actualiza el importe del alquiler en función de la inflación, previsto en la Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91, art. 18). Transcurridos 12 meses, el importe puede reajustarse según el índice acordado en el contrato. El índice no puede modificarse unilateralmente durante la vigencia del contrato.
Los dos índices más utilizados en Florianópolis:
- IGP-M (FGV): refleja los precios al por mayor, al por menor y de la construcción. Más volátil — acumulado en 2025: -1,05 % (deflación).
- IPCA (IBGE): mide la inflación al consumo. Más estable — acumulado en 2025: ~4,46 %. Tendencia al alza en los nuevos contratos.
Cómo funciona en la práctica
- Comprueba el índice en el contrato: la cláusula de reajuste indica qué índice se utiliza y el período de referencia (normalmente 12 meses que finalizan el mes anterior al aniversario del contrato).
- Calcule: Nuevo importe = importe actual × (1 + variación del índice). Ej.: 2.000 R$ × (1 + 4,46 %) = 2.089,20 R$.
- Actualización automática: Regente actualiza el recibo en la fecha de vencimiento del contrato.
- IGP-M negativo: cuando el índice es deflacionario, el contrato no puede reajustarse al alza con dicho índice; el importe se mantiene o se aplica un 0 %, dependiendo de la redacción del contrato.
- Dudas: ponte en contacto con el departamento financiero de Regente antes de la fecha de vencimiento.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Contrato iniciado en abril de 2024, alquiler de 2.000 R$, índice IPCA. IPCA acumulado de abril de 2024 a marzo de 2025: ~5,48 % (IBGE). Nuevo alquiler en abril de 2025: 2.109,60 R$. Si se aplicara el IGP-M (-1,05 %): el importe se mantendría en 2.000 R$ —sin reajuste, índice negativo—.
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- ¿Qué es un avalista y cuáles son las alternativas para alquilar sin avalista?
- ¿Qué es la inspección de entrada y salida y por qué es importante?
- ¿Quién paga el IPTU en el alquiler: el arrendador o el arrendatario?
¿Necesitas ayuda? Habla con un agente inmobiliario de Regente.
En resumen: La inspección registra el estado del inmueble al inicio y al final del contrato. Es esta la que determina si hay daños que reparar y quién debe pagarlos: el inquilino o el propietario. Sin una inspección documentada, cualquier disputa al finalizar el contrato carece de fundamento objetivo.
¿Qué es la inspección de alquiler?
La inspección es el informe técnico que describe el estado del inmueble: paredes, suelos, techos, instalaciones eléctricas y de fontanería, marcos de ventanas, equipamiento y pintura. Prevista indirectamente por la Ley de Arrendamientos (artículos 22 y 23), establece que el arrendatario debe devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso.
En Regente, la inspección se lleva a cabo de forma distinta en cada etapa:
- Inspección de entrada: empresa externa especializada — informe fotográfico y descriptivo, imparcialidad en el registro inicial.
- Inspección de salida: Leonardo, del equipo interno, con comparación directa con el informe de entrada.
Cómo funciona en la práctica
- Inspección de entrada (antes de la entrega de llaves): la inspección se realiza antes de la entrega de llaves. El informe es fotográfico y descriptivo: registra cada habitación con detalle. El inquilino puede y debe estar presente.
- Firma digital del informe: tras la inspección, el informe se envía digitalmente. Guarda una copia: es tu principal herramienta de defensa a la hora de dejar la vivienda.
- Entrega de las llaves: tras la firma del informe y del contrato, se entregan las llaves junto con el Manual de instrucciones de alquiler de Regente Imóveis, que se entrega en papel y se envía por correo electrónico.
- Impugnación de la inspección (plazo: 3 días naturales): una vez que tengas las llaves en tu poder, dispones de 3 días naturales para impugnar cualquier punto del informe de entrada. La impugnación se realiza por correo electrónico, con fotos y una descripción clara de la discrepancia respecto a lo registrado. No lo dejes pasar: los elementos con imperfecciones preexistentes deben figurar en el informe para que no se te cobren a la salida.
- Durante la vigencia del contrato: los daños causados por el inquilino son responsabilidad suya. Los problemas estructurales o preexistentes son responsabilidad del propietario.
- Preaviso de salida: hay que comunicarlo con 30 días de antelación (o según lo estipulado en el contrato). La inspección de salida se programa cerca de la fecha de devolución de las llaves.
- Comparativa: Leonardo compara el estado actual con el informe de entrada. Las diferencias que superen el desgaste natural dan lugar a una lista de pendientes.
- Cierre: una vez resueltas las cuestiones pendientes (reparaciones o descuento de la fianza), se formaliza la entrega de llaves y se da por finalizado el contrato.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Una inquilina vivió tres años en Itacorubi. A la salida: pared con humedad por haber dejado la ventana abierta durante la lluvia (responsabilidad suya) y una fuga en el baño que ya figuraba en el informe de entrada como problema a cargo del propietario. El informe de entrada fue determinante: solo se le cobró el daño de la pared. Ella autorizó una deducción en el título de capitalización y recibió el resto en 15 días.
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¿Necesitas ayuda? Habla con un agente inmobiliario de Regente.
En resumen: Por ley, el IPTU es una obligación del propietario (arrendador). Sin embargo, el contrato puede transferir esta responsabilidad al inquilino, siempre que así se indique expresamente. Si el contrato no lo especifica, el IPTU corre a cargo del arrendador.
¿Qué dice la ley sobre el IPTU en el alquiler?
La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91, art. 22, inciso VIII) establece que es obligación del arrendador pagar el IPTU, salvo que se disponga lo contrario en el contrato. La transferencia es válida y habitual en el mercado de Florianópolis, pero debe estar prevista expresamente en el contrato, mencionando el IPTU por su nombre. Una cláusula genérica del tipo «todos los gastos corren a cargo del inquilino» no es suficiente.
Cómo funciona en la práctica
- Comprueba la cláusula de gastos: si el IPTU figura como obligación del arrendatario, se le cobrará —normalmente en el recibo mensual o en cuotas anuales—.
- IPTU del inquilino: el boleto se emite a nombre del propietario, pero Regente repercute el importe al inquilino en el boleto según lo establecido en el contrato. Puede pagarse al contado (en enero) o a plazos.
- IPTU del arrendador: el propietario paga directamente al Ayuntamiento; no aparece en el recibo del inquilino.
- Atención — cuotas de comunidad: no hay que confundir el IPTU con la cuota de comunidad. Cuota ordinaria (mantenimiento mensual): a cargo del inquilino (art. 23). Cuota extraordinaria (obras, fondo de reserva): a cargo del propietario (art. 22). Cuando se cobra indebidamente una cuota extraordinaria, Regente realiza el reembolso en el siguiente recibo.
- Si tiene alguna duda sobre el recibo, consulte con el departamento financiero de Regente antes de la fecha de vencimiento.
Ejemplo práctico en Florianópolis
Inquilino en Agronômica con cláusula expresa que establece que el inquilino debe pagar el IPTU. IPTU anual: 1.200 R$. El Ayuntamiento de Florianópolis permite el pago a plazos en hasta 6 cuotas. Regente lo divide en 6 cuotas de 200 R$ en los recibos de febrero a julio.
Otro inmueble en Pantanal: contrato sin esta cláusula. El propietario paga el IPTU directamente, sin que ello se refleje en el recibo del inquilino.
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¿Necesitas ayuda? Habla con un agente inmobiliario de Regente.
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