Aluguel: Inquilino

Em resumo: Para alugar um imóvel pela Regente Imóveis, você precisa de documentos pessoais, comprovante de renda e documentos da garantia escolhida. Após a entrega, o processo da aprovação até a retirada das chaves leva em torno de 5 dias úteis — e todo o processo de assinatura é digital, sem necessidade de deslocamento para cartório.

Documentos necessários

• Documentos pessoais: RG ou CNH, CPF e comprovante de residência atual (máximo 90 dias).
• Comprovante de renda:
  • CLT: últimos três holerites e carteira de trabalho
  • Autônomo/MEI: extratos bancários dos últimos três meses ou declaração com DECORE
  • Aposentado: extrato do benefício INSS
  • Pessoa jurídica: contrato social, CNPJ e faturamento comprovado
• Garantia escolhida: seguro fiança, título de capitalização, CredPago ou fiador. Cada modalidade tem documentação própria. A Regente não aceita caução.

O que acontece depois que você envia os documentos

1. Análise criteriosa: a Regente realiza análise que vai além da capacidade financeira — avalia o perfil do candidato como locatário. Para garantias que envolvem empresas garantidoras (seguro fiança, CredPago, Garantia Total), a garantidora faz análise independente. Renda mínima habitual: 3 vezes o valor do aluguel somado aos encargos.
2. Resultado: você recebe retorno informando se foi aprovado ou reprovado. O motivo de uma eventual reprovação não é informado.
3. Vistoria de entrada: aprovada a análise, é agendada a vistoria de entrada — feita por empresa terceirizada especializada, com laudo fotográfico e descritivo. Ocorre antes da entrega das chaves. Você pode e deve acompanhar.
4. Formulação do contrato: nos dias seguintes à vistoria, o contrato é formulado. Não é feito no mesmo dia da vistoria. O processo da aprovação até a entrega das chaves leva 5 dias úteis — às vezes cumprido em menos, mas é o prazo que a equipe precisa para contornar contratempos. Se tiver data específica, informe à equipe.
5. Assinatura digital: o laudo de vistoria e o contrato são enviados por e-mail para assinatura eletrônica. Nenhum deslocamento necessário.
6. Retirada das chaves: após as assinaturas, você retira as chaves na imobiliária e recebe o Manual de Instrução de Locação da Regente Imóveis — entregue impresso e enviado por e-mail.
7. Contestação da vistoria: com as chaves em mãos, você tem 3 dias corridos para contestar qualquer ponto do laudo de vistoria de entrada. A contestação é feita por e-mail, com fotos e descrição da divergência em relação ao que foi registrado. Não deixe passar — o laudo de entrada é seu principal instrumento de defesa no encerramento do contrato.

Exemplo prático em Florianópolis

Um analista de TI quer alugar apartamento na Trindade com aluguel de R$ 2.800 e condomínio de R$ 400. Renda mínima esperada: R$ 9.600 (três vezes R$ 3.200). Ele apresenta holerites de R$ 5.200 e inclui cônjuge com R$ 4.800 — renda conjunta de R$ 10.000. Análise aprovada em dois dias úteis; vistoria de entrada agendada na sequência; contrato formulado nos dias seguintes; assinatura digital e retirada das chaves com o manual em 5 dias úteis após a aprovação.

Perguntas relacionadas

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• O que é vistoria de entrada e saída e por que ela é importante?
• Quem paga o IPTU no aluguel: locador ou locatário?

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Em resumo: O fiador é uma das garantias aceitas na locação, mas não é a única. A Regente aceita quatro modalidades: fiador, seguro fiança, título de capitalização e CredPago — e só uma pode ser usada por contrato.

O que é garantia locatícia

A garantia locatícia é exigida pelo proprietário para cobrir eventuais inadimplências. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 37) lista as modalidades legais e determina que só é permitida uma garantia por contrato — não é possível combinar fiador com seguro fiança, por exemplo.

Como funciona na prática

1. Fiador: pessoa física com imóvel próprio e quitado que assume a dívida caso o inquilino não pague. Sem custo direto para o locatário, mas exige documentação completa do fiador e análise de crédito. Certidão de matrícula do imóvel atualizada (máximo 30 dias) é obrigatória.
2. Seguro fiança: contratado com seguradora parceira. Custo anual estimado entre 8% e 12% do aluguel. Dispensa fiador. A aprovação segue os critérios da seguradora.
3. Título de capitalização: depósito equivalente a 3 a 6 aluguéis em título financeiro. O valor fica bloqueado durante o contrato e é devolvido ao final com possibilidade de rendimento.
4. CredPago: aprovação digital rápida por análise de crédito simplificada. Custo de aproximadamente 7% a 10% do aluguel, incluso no boleto mensal. Indicado para quem quer agilidade sem fiador.
5. Formalização: após escolher a modalidade, a documentação é reunida, Tatiane conclui a análise de crédito e o contrato é enviado para assinatura digital.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma professora transferida para Florianópolis quer alugar no Córrego Grande (R$ 2.500/mês) sem ter fiador local. Avaliou seguro fiança (~R$ 200–250/mês) e CredPago (~R$ 175–250/mês, aprovação em 24h). Escolheu CredPago pela agilidade: contrato assinado digitalmente e chaves confirmadas em dois dias úteis.

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Em resumo: O reajuste anual só pode ser aplicado após 12 meses de contrato e usa o índice definido no contrato — geralmente IGP-M ou IPCA. Em 2025, o IGP-M acumulado foi de -1,05% (deflação) e o IPCA ficou em aproximadamente 4,46%.

O que é o reajuste anual do aluguel

O reajuste é o mecanismo legal que atualiza o valor do aluguel pela inflação, previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 18). Após 12 meses, o valor pode ser reajustado pelo índice acordado no contrato. O índice não pode ser alterado unilateralmente durante a vigência.

Os dois índices mais usados em Florianópolis:

• IGP-M (FGV): reflete preços no atacado, varejo e construção. Mais volátil — acumulado 2025: -1,05% (deflação).
• IPCA (IBGE): mede a inflação do consumidor. Mais estável — acumulado 2025: ~4,46%. Tendência crescente nos contratos novos.

Como funciona na prática

1. Verifique o índice no contrato: a cláusula de reajuste indica qual índice e o período de referência (geralmente 12 meses encerrados no mês anterior ao aniversário).
2. Calcule: Novo valor = valor atual × (1 + variação do índice). Ex.: R$ 2.000 × (1 + 4,46%) = R$ 2.089,20.
3. Atualização automática: a Regente atualiza o boleto na data de aniversário do contrato.
4. IGP-M negativo: quando o índice é deflacionário, o contrato não pode ser reajustado para cima com esse índice — o valor se mantém ou aplica-se 0%, dependendo da redação do contrato.
5. Dúvidas: entre em contato com o setor financeiro da Regente antes da data de aniversário.

Exemplo prático em Florianópolis

Contrato iniciado em abril de 2024, aluguel de R$ 2.000, índice IPCA. IPCA acumulado de abril/2024 a março/2025: ~5,48% (IBGE). Novo aluguel em abril de 2025: R$ 2.109,60. Se fosse IGP-M (-1,05%): valor permanece R$ 2.000 — sem reajuste, índice negativo.

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Em resumo: A vistoria registra o estado do imóvel no início e no fim do contrato. É ela que define se há danos a reparar e quem paga — o inquilino ou o proprietário. Sem vistoria documentada, qualquer disputa na saída fica sem base objetiva.

O que é a vistoria de locação

A vistoria é o laudo técnico que descreve o estado do imóvel: paredes, pisos, tetos, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias, equipamentos e pintura. Prevista indiretamente pela Lei do Inquilinato (arts. 22 e 23), ela estabelece que o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural de uso.

Na Regente, a vistoria é conduzida de forma distinta em cada etapa:

• Vistoria de entrada: empresa terceirizada especializada — laudo fotográfico e descritivo, imparcialidade no registro inicial.
• Vistoria de saída: Leonardo, da equipe interna, com comparativo direto ao laudo de entrada.

Como funciona na prática

1. Vistoria de entrada (antes das chaves): a vistoria ocorre antes da entrega das chaves. O laudo é fotográfico e descritivo — registra cada cômodo em detalhe. O inquilino pode e deve acompanhar.
2. Assinatura digital do laudo: após a vistoria, o laudo é enviado digitalmente. Guarde uma cópia — é seu principal instrumento de defesa na saída.
3. Entrega das chaves: após a assinatura do laudo e do contrato, as chaves são entregues junto com o Manual de Instrução de Locação da Regente Imóveis — entregue impresso e enviado por e-mail.
4. Contestação da vistoria (prazo: 3 dias corridos): com as chaves em mãos, você tem 3 dias corridos para contestar qualquer ponto do laudo de entrada. A contestação é feita por e-mail, com fotos e descrição clara da divergência em relação ao que foi registrado. Não deixe passar — itens com imperfeições pré-existentes precisam constar no laudo para não serem cobrados na saída.
5. Durante o contrato: avarias causadas pelo inquilino são de sua responsabilidade. Problemas estruturais ou pré-existentes são do proprietário.
6. Aviso de saída: comunicar com 30 dias de antecedência (ou conforme contrato). Vistoria de saída agendada próxima à devolução das chaves.
7. Comparativo: Leonardo compara o estado atual com o laudo de entrada. Diferenças além do desgaste natural geram lista de pendências.
8. Encerramento: pendências resolvidas (reparos ou desconto na garantia), chaves formalizadas e contrato encerrado.

Exemplo prático em Florianópolis

Uma inquilina morou 3 anos no Itacorubi. Na saída: parede com umidade por janela aberta durante chuva (responsabilidade dela) e vazamento no banheiro que já constava no laudo de entrada como pendência do proprietário. O laudo de entrada foi determinante — apenas o dano da parede foi cobrado. Ela autorizou desconto no título de capitalização e recebeu o restante em 15 dias.

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Em resumo: Por lei, o IPTU é obrigação do proprietário (locador). Mas o contrato pode transferir essa responsabilidade ao inquilino — desde que isso esteja escrito de forma expressa. Se o contrato for omisso, o IPTU é do locador.

O que diz a lei sobre o IPTU no aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 22, inciso VIII) estabelece que é obrigação do locador pagar o IPTU, salvo disposição contratual em contrário. A transferência é válida e comum no mercado de Florianópolis, mas precisa estar prevista de forma expressa no contrato — citando o IPTU nominalmente. Uma cláusula genérica “todas as despesas são do inquilino” não é suficiente.

Como funciona na prática

1. Verifique a cláusula de encargos: se o IPTU estiver listado como obrigação do locatário, será cobrado — geralmente no boleto mensal ou em parcelas anuais.
2. IPTU do locatário: o carnê é gerado em nome do proprietário, mas a Regente repassa o valor ao inquilino no boleto conforme o contrato. Pode ser à vista (janeiro) ou parcelado.
3. IPTU do locador: proprietário paga diretamente à Prefeitura — não aparece no boleto do inquilino.
4. Atenção — taxas de condomínio: não confunda IPTU com taxa condominial. Taxa ordinária (manutenção mensal): responsabilidade do inquilino (art. 23). Taxa extraordinária (obras, fundo de reserva): responsabilidade do proprietário (art. 22). Quando há cobrança indevida de taxa extraordinária, a Regente realiza o reembolso no boleto seguinte.
5. Dúvida sobre o boleto: questione com o setor financeiro da Regente antes do vencimento.

Exemplo prático em Florianópolis

Inquilino na Agronômica com cláusula expressa de IPTU do locatário. IPTU anual: R$ 1.200. A Prefeitura de Florianópolis permite parcelamento em até 6 vezes. A Regente divide em 6 parcelas de R$ 200 no boleto de fevereiro a julho.

Outro imóvel no Pantanal: contrato sem essa previsão. Proprietário paga o IPTU diretamente — sem reflexo no boleto do inquilino.

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