Processo de Venda

Em resumo: Para a maioria dos proprietários, a exclusividade resulta em venda mais rápida, melhor precificação e menos dor de cabeça. O risco de ter o imóvel em múltiplas imobiliárias ao mesmo tempo é bem documentado: o imóvel parece “encalhado”, os preços ficam inconsistentes nos portais e nenhuma imobiliária investe de verdade no marketing.

O que é exclusividade imobiliária

Exclusividade é um contrato formal onde o proprietário autoriza apenas uma imobiliária a intermediar a venda durante um período determinado. Se o imóvel for vendido nesse período — inclusive pelo próprio proprietário —, a comissão é devida à imobiliária contratada.

Por que a exclusividade beneficia o proprietário

1. A imobiliária investe de verdade

Sem exclusividade, a imobiliária sabe que outra pode fechar o negócio antes. Resultado: nenhuma investe em fotos profissionais, vídeos, campanhas pagas ou atendimento prioritário. Com exclusividade, o investimento faz sentido — a imobiliária sabe que colherá o resultado.

2. Preço consistente nos portais

Imóvel em múltiplas imobiliárias frequentemente aparece com preços diferentes nos portais — um sinal de desorganização que afasta compradores sérios. Com exclusividade, há um único preço, uma única descrição, uma única estratégia.

3. O imóvel não parece “encalhado”

Quando o mesmo imóvel aparece em 5 portais com 5 anunciantes diferentes há meses, o comprador interpreta como problema. Exclusividade evita essa percepção e preserva o valor percebido do imóvel.

4. Gestão centralizada

Uma interlocutora, uma agenda de visitas, um canal de negociação. Sem confusão de versões, sem conflito entre corretores de diferentes imobiliárias disputando o mesmo lead.

Quando a exclusividade pode ser um problema

• Se a imobiliária não cumprir o que prometeu (marketing fraco, poucas visitas, feedback inexistente) — por isso o contrato deve ter cláusula de rescisão por descumprimento
• Se o prazo for muito longo e o mercado mudar — por isso contratos com prazo razoável (60 a 90 dias) e renovação opcional são mais equilibrados

O que verificar antes de assinar

• O contrato tem prazo definido? (evite contratos por tempo indeterminado)
• Há cláusula de rescisão por descumprimento das obrigações da imobiliária?
• Quais ações de marketing estão comprometidas por escrito?
• Com que frequência você receberá feedback sobre visitas e interesse?

Na Regente

A Regente formaliza o agenciamento com Autorização de Divulgação, Contrato de Administração e Procuração — todos assinados digitalmente. A Nathalia (agenciadora) fica como ponto de contato principal, com feedback periódico ao proprietário sobre visitas, propostas e percepção de mercado.

Perguntas relacionadas

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Quer entender o que a Regente faz na prática? Converse com um corretor.

Em resumo: Só paga IR quem vende um imóvel por mais do que pagou — isso se chama ganho de capital. Mas há quatro isenções importantes: venda do único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento do valor em outro imóvel em 180 dias, imóveis adquiridos até 1969, e ganhos mensais até R$ 35 mil. Muitos proprietários estão isentos e não sabem.

O que é ganho de capital

Ganho de capital é a diferença entre o valor pelo qual você vendeu o imóvel e o valor pelo qual o comprou (custo de aquisição). Se você comprou por R$ 300.000 e vendeu por R$ 500.000, o ganho de capital é R$ 200.000. É sobre esse ganho que o IR pode incidir — não sobre o valor total de venda.

As quatro isenções que você precisa conhecer

1. Único imóvel até R$ 440.000

Se o imóvel vendido é o único em seu nome e o valor de venda não ultrapassa R$ 440.000, o ganho de capital é isento de IR — desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. É a isenção mais comum entre vendedores de imóveis residenciais.

2. Reinvestimento em 180 dias

Se você usar o valor inteiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias, o ganho de capital é isento. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos. Importante: se você usar apenas parte do valor, a isenção é proporcional.

3. Imóvel adquirido até 1969

Imóveis comprados até 31 de dezembro de 1969 estão totalmente isentos. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, existe um redutor progressivo que diminui o ganho tributável — quanto mais antigo, menor o imposto.

4. Ganho mensal até R$ 35.000

Se o total do ganho obtido com vendas de bens no mês não ultrapassar R$ 35.000, o ganho é automaticamente isento. Para imóveis de menor valor, essa isenção pode se aplicar.

Quando o IR é devido — alíquotas

Fora das isenções, o ganho de capital imobiliário é tributado de forma progressiva:

• Ganho até R$ 5 milhões: 15%
• Ganho entre R$ 5 mi e R$ 10 mi: 17,5%
• Ganho entre R$ 10 mi e R$ 30 mi: 20%
• Ganho acima de R$ 30 mi: 22,5%

Como e quando pagar

O IR sobre ganho de capital não é declarado na declaração anual comum — ele é apurado e pago no mês seguinte à venda, via GCAP (programa oficial da Receita Federal). O prazo é o último dia útil do mês subsequente à venda.

Atenção: atraso no pagamento gera multa de 0,33% ao dia (limite 20%) e juros pela Selic.

Exemplo prático

Proprietário vende apartamento no Itacorubi por R$ 650.000. Comprou por R$ 380.000 em 2015. Ganho de capital: R$ 270.000. Ele possui outros dois imóveis (não se aplica a isenção de único imóvel). Não pretende reinvestir em 180 dias. IR devido: 15% × R$ 270.000 = R$ 40.500, a ser pago via GCAP até o último dia útil do mês seguinte à venda.

A Regente assessora em questões tributárias?

Não. Questões de IR sobre ganho de capital são de responsabilidade do proprietário e de seu contador. A Regente orienta sobre o processo geral, mas a apuração do imposto exige assessoria contábil ou tributária especializada.

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Em resumo: O processo vai da avaliação técnica até a escritura em cartório, com uma equipe dedicada em cada etapa. O proprietário tem uma agenciadora exclusiva (Nathalia), a Gerente de Vendas acompanha o financiamento, e tudo é registrado digitalmente — sem papel.

Etapa 1 — Avaliação e agenciamento

A Nathalia, agenciadora da Regente, visita o imóvel e realiza uma avaliação pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — comparando com imóveis similares vendidos recentemente na mesma região. O objetivo é chegar a um preço que maximize a velocidade de venda sem deixar dinheiro na mesa.

Em seguida, o proprietário assina digitalmente três documentos:

• Autorização de Divulgação: permite que a Regente anuncie o imóvel
• Contrato de Administração: formaliza as condições e responsabilidades da venda
• Procuração: autoriza a Regente a praticar atos específicos em nome do proprietário

Etapa 2 — Divulgação e visitas

A Maiara cadastra o imóvel no CRM da Regente e ativa a divulgação nos portais imobiliários. Fotos profissionais e placa no local completam o pacote. Os leads chegam por todos os canais (portais, site, WhatsApp, telefone) e são atendidos pelos corretores de vendas.

As visitas são agendadas com antecedência. O proprietário recebe feedback periódico da Nathalia sobre número de visitas, interesse dos compradores e percepção de preço no mercado.

Etapa 3 — Proposta e negociação

Quando um comprador apresenta proposta, a Scheila (Gerente de Vendas) negocia as condições com o proprietário. A Regente não aceita proposta sem aprovação explícita do dono do imóvel — o proprietário é quem decide.

Proposta aceita → documento de reserva → início do processo de formalização.

Etapa 4 — Contrato e financiamento

É assinado digitalmente o contrato de promessa de compra e venda. Se o comprador for financiar, a Gerente de Vendas acompanha todo o processo junto ao banco — análise de crédito, avaliação do imóvel pelo banco, aprovação e liberação.

Etapa 5 — Escritura e registro

Com o financiamento aprovado (ou pagamento à vista), o próximo passo é a escritura em cartório. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago pelo comprador antes da lavratura. A escritura é assinada por ambas as partes e, em seguida, registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Com o registro, a propriedade é oficialmente transferida.

O que o proprietário precisa fazer

• Providenciar documentos do imóvel: matrícula atualizada, IPTU, habite-se (se exigido)
• Certidões pessoais: RG, CPF, certidão de estado civil, certidões negativas de tributos e ações
• Responder aos feedbacks da Regente sobre propostas e ajustes de preço, se necessário
• Se o imóvel estiver alugado: aguardar a notificação ao inquilino e eventual renúncia ao direito de preferência antes das visitas

Exemplo prático

Proprietário no Córrego Grande assinou agenciamento em fevereiro. Fotos e divulgação prontas em 3 dias. Primeira visita qualificada na semana seguinte. Proposta recebida e aceita no 18º dia. Comprador financiou pela Caixa — aprovação em 40 dias. Escritura lavrada no 62º dia após o agenciamento. Proprietário acompanhou todo o processo via Nathalia, sem precisar ir a banco ou cartório sozinho.

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Quer avaliar seu imóvel gratuitamente? Fale com a Regente.

Em resumo: Sim, você pode vender seu imóvel mesmo com inquilino. A locação não impede a venda. Mas há um procedimento obrigatório: o inquilino precisa ser notificado e tem direito de preferência de compra por 30 dias. Após a venda concluída, ele tem 90 dias para desocupar.

O que diz a lei

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a venda do imóvel durante a vigência do contrato de locação, mas garante ao inquilino dois direitos fundamentais: o direito de preferência na compra (art. 27) e o prazo de 90 dias para desocupar após a venda (art. 8º).

Como funciona na prática — passo a passo

1. Notificação formal: O setor de rescisão da Regente (Bruno) envia carta ao inquilino informando a intenção de venda e as condições ofertadas (preço, forma de pagamento). A notificação deve ser feita por escrito, com comprovante de recebimento.
2. Prazo de 30 dias: O inquilino tem 30 dias para manifestar interesse em comprar o imóvel nas mesmas condições. Se ele não se manifestar ou recusar, perde o direito de preferência.
3. Renúncia formal: Se o inquilino não tiver interesse, a Regente colhe a renúncia por escrito ao direito de preferência. Com isso, as visitas de outros compradores podem começar sem restrições.
4. Venda para terceiro: O processo segue normalmente — divulgação, visitas, proposta, contrato, escritura.
5. Prazo para desocupar: Após a averbação da compra e venda na matrícula do imóvel, o inquilino tem 90 dias para deixar o imóvel. Esse prazo é garantido por lei e não pode ser reduzido unilateralmente pelo novo proprietário.
6. Aluguéis durante a transição: A partir da quitação ou averbação, os aluguéis passam integralmente ao novo proprietário. O novo dono deve notificar a imobiliária da transferência.

E se o inquilino quiser comprar?

Se o inquilino exercer o direito de preferência e quiser comprar o imóvel, todo o processo (comissão, documentação, acompanhamento) continua sendo conduzido pela Regente. A intermediação não muda por ser o próprio inquilino o comprador.

Pode fazer visitas antes da renúncia?

Não. Antes da renúncia formal ou do vencimento do prazo de 30 dias, o imóvel não pode receber visitas de outros compradores. O inquilino tem direito de privacidade no imóvel que ocupa — o proprietário não pode entrar sem consentimento para realizar visitas.

Imóvel alugado é menos atraente para compradores?

Nem sempre. Muitos compradores, especialmente investidores, buscam imóveis já alugados — a renda imediata é um atrativo. O ponto de atenção é o prazo: compradores que querem morar no imóvel precisarão aguardar os 90 dias após a compra.

Exemplo prático

Proprietário no Itacorubi decidiu vender apartamento com contrato de locação vigente. A Regente notificou o inquilino. Após 30 dias sem manifestação, a carta de renúncia foi assinada. Imóvel aberto para visitas: comprador interessado (investidor) fechou a proposta em 3 semanas. Escritura lavrada. Inquilino recebeu os 90 dias de prazo e desocupou no 75º dia. Proprietário recebeu o aluguel até o fim da locação e a comissão foi cobrada apenas na conclusão da venda.

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Em resumo: A comissão é paga pelo vendedor e varia entre 5% e 6% do valor de venda, conforme o tipo de imóvel. Para imóveis usados, a referência do CRECI-SC é de 6%. Para imóveis novos, 5%. O valor é cobrado apenas quando a venda é concluída — não há custo antecipado para o proprietário.

Quem paga e quando

A comissão de corretagem é responsabilidade do vendedor (proprietário), não do comprador. Ela é devida somente após o fechamento da venda — se o imóvel não vender, não há cobrança. A Regente não cobra taxas antecipadas de agenciamento.

Percentuais de referência (CRECI-SC)

• Imóvel usado (residencial ou comercial): 6% do valor total de venda
• Imóvel novo / lançamento: 5% do valor total de venda

Esses percentuais seguem a tabela de honorários do CRECI-SC (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina). O valor exato pode variar conforme as condições negociadas no contrato de agenciamento.

O que está incluído na comissão

Quando você contrata a Regente para vender seu imóvel, a comissão cobre:

• Avaliação técnica do imóvel pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
• Fotos profissionais, placa e cadastro no sistema de gestão (CRM)
• Divulgação em portais imobiliários e canais da Regente
• Atendimento de leads e realização de visitas
• Negociação de propostas com o comprador
• Acompanhamento do financiamento (quando o comprador financia)
• Suporte até a escritura e registro em cartório

Exemplo prático

Imóvel usado vendido por R$ 500.000: comissão de 6% = R$ 30.000, paga pelo vendedor na conclusão da venda. O comprador paga separadamente o ITBI (2% sobre o valor de venda = R$ 10.000 em Florianópolis) e os custos do cartório.

E o ITBI — é custo do vendedor?

Não. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é obrigação do comprador, não do vendedor. Em Florianópolis, a alíquota padrão é de 2% sobre o valor da transação.

O vendedor paga Imposto de Renda?

Depende. Se você vender o imóvel por mais do que pagou (ganho de capital), pode incidir IR. Mas há isenções importantes — consulte a FAQ Preciso pagar Imposto de Renda ao vender meu imóvel? para entender se você é isento.

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