Preciso pagar Imposto de Renda ao vender meu imóvel?

Em resumo: Só paga IR quem vende um imóvel por mais do que pagou — isso se chama ganho de capital. Mas há quatro isenções importantes: venda do único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento do valor em outro imóvel em 180 dias, imóveis adquiridos até 1969, e ganhos mensais até R$ 35 mil. Muitos proprietários estão isentos e não sabem.

O que é ganho de capital

Ganho de capital é a diferença entre o valor pelo qual você vendeu o imóvel e o valor pelo qual o comprou (custo de aquisição). Se você comprou por R$ 300.000 e vendeu por R$ 500.000, o ganho de capital é R$ 200.000. É sobre esse ganho que o IR pode incidir — não sobre o valor total de venda.

As quatro isenções que você precisa conhecer

1. Único imóvel até R$ 440.000

Se o imóvel vendido é o único em seu nome e o valor de venda não ultrapassa R$ 440.000, o ganho de capital é isento de IR — desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. É a isenção mais comum entre vendedores de imóveis residenciais.

2. Reinvestimento em 180 dias

Se você usar o valor inteiro da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias, o ganho de capital é isento. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada 5 anos. Importante: se você usar apenas parte do valor, a isenção é proporcional.

3. Imóvel adquirido até 1969

Imóveis comprados até 31 de dezembro de 1969 estão totalmente isentos. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, existe um redutor progressivo que diminui o ganho tributável — quanto mais antigo, menor o imposto.

4. Ganho mensal até R$ 35.000

Se o total do ganho obtido com vendas de bens no mês não ultrapassar R$ 35.000, o ganho é automaticamente isento. Para imóveis de menor valor, essa isenção pode se aplicar.

Quando o IR é devido — alíquotas

Fora das isenções, o ganho de capital imobiliário é tributado de forma progressiva:

Ganho até R$ 5 milhões: 15%
Ganho entre R$ 5 mi e R$ 10 mi: 17,5%
Ganho entre R$ 10 mi e R$ 30 mi: 20%
Ganho acima de R$ 30 mi: 22,5%

Como e quando pagar

O IR sobre ganho de capital não é declarado na declaração anual comum — ele é apurado e pago no mês seguinte à venda, via GCAP (programa oficial da Receita Federal). O prazo é o último dia útil do mês subsequente à venda.

Atenção: atraso no pagamento gera multa de 0,33% ao dia (limite 20%) e juros pela Selic.

Exemplo prático

Proprietário vende apartamento no Itacorubi por R$ 650.000. Comprou por R$ 380.000 em 2015. Ganho de capital: R$ 270.000. Ele possui outros dois imóveis (não se aplica a isenção de único imóvel). Não pretende reinvestir em 180 dias. IR devido: 15% × R$ 270.000 = R$ 40.500, a ser pago via GCAP até o último dia útil do mês seguinte à venda.

A Regente assessora em questões tributárias?

Não. Questões de IR sobre ganho de capital são de responsabilidade do proprietário e de seu contador. A Regente orienta sobre o processo geral, mas a apuração do imposto exige assessoria contábil ou tributária especializada.

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