Financiamento

Em resumo: No financiamento imobiliário, o banco paga o imóvel para você e você devolve o valor em parcelas mensais ao longo de até 35 anos. O banco mantém o imóvel como garantia até a quitação. No Brasil, a maioria dos financiamentos se enquadra no SFH (Sistema de Financiamento da Habitação) — que permite usar o FGTS e tem taxas reguladas.

SFH ou SFI: qual é o seu?

Existem dois sistemas principais de financiamento imobiliário no Brasil:

• SFH (Sistema Financeiro da Habitação): para imóveis de até R$ 2.250.000 (novo limite desde 2026). Permite uso do FGTS. Taxas a partir de 10,26% a.a. + TR na Caixa. É o sistema da grande maioria das transações residenciais.
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): para imóveis acima do teto SFH. Sem uso de FGTS. Taxas de mercado — podendo chegar a 14,5% a.a. Mais comum para imóveis de alto padrão.

Etapas do financiamento

1. Pré-aprovação: o comprador apresenta documentos de renda ao banco. O banco calcula o crédito disponível e indica o valor máximo que pode ser financiado.
2. Escolha do imóvel: com o crédito pré-aprovado em mãos, o comprador tem clareza de qual faixa de preço procurar.
3. Proposta e contrato: imóvel escolhido → proposta aceita pelo vendedor → contrato de promessa de compra e venda.
4. Avaliação do imóvel pelo banco: engenheiro credenciado pelo banco visita o imóvel e atribui um valor de mercado. Esse valor pode ser diferente do preço acordado.
5. Análise de crédito: banco verifica renda, histórico de crédito (SPC/Serasa), comprometimento de renda (limite: 30% da renda para as parcelas).
6. Aprovação e carta de crédito: banco emite a aprovação formal com valor, taxa e prazo.
7. Assinatura do contrato de financiamento: contrato registrado em cartório — a partir daqui o imóvel fica alienado ao banco como garantia.
8. Escritura e registro: com o financiamento formalizado, lavra-se a escritura e registra-se no CRI — a propriedade passa oficialmente ao comprador.

Taxas de juros em 2026

As taxas SFH variam por banco e perfil do cliente:

• Caixa Econômica Federal: a partir de 10,26% a.a. + TR (março/2026: 11,19% a.a.)
• Itaú: ~11,60% a.a. + TR
• Bradesco: ~11,70% a.a. + TR

A taxa real depende do seu relacionamento com o banco (conta-corrente, seguro de vida, domiciliação de salário). Vale simular em pelo menos dois bancos antes de fechar.

O papel da Regente no financiamento

Quando você compra um imóvel com a Regente, a Gerente de Vendas acompanha todo o processo bancário — da análise de crédito até a escritura. O proprietário vendedor também é informado em cada etapa. Você não navega sozinho pelo processo.

Exemplo prático em Florianópolis

Comprador no Itacorubi, imóvel de R$ 550.000, renda de R$ 12.000. Entrada de R$ 110.000 (20%). Financiamento de R$ 440.000 pelo SFH (Caixa, 11,50% a.a. + TR, 360 meses, SAC). Parcela inicial: ~R$ 4.700. Pré-aprovação em 3 dias úteis. Avaliação do imóvel pelo banco na 2ª semana. Aprovação na 3ª semana. Escritura na 6ª semana após a proposta.

Perguntas relacionadas

• Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?
• SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?
• Posso usar o FGTS no financiamento do imóvel?
• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como funciona

Quer simular seu financiamento com a Regente? Fale com a nossa Gerente de Vendas.

Em resumo: Sim — o FGTS pode ser usado para comprar imóvel residencial pelo SFH. As condições principais são: ter pelo menos 3 anos de conta FGTS (somando todos os empregadores), não ter imóvel residencial no município onde trabalha ou mora, e o imóvel precisa estar dentro do teto SFH (R$ 2.250.000 em 2026).

Para que o FGTS pode ser usado no imóvel

• Como parte da entrada: o saldo do FGTS reduz o valor que você precisa reunir do próprio bolso
• Para reduzir o saldo financiado: funciona como amortização antecipada — diminui as parcelas ou o prazo
• Para abater parcelas mensalmente: em alguns contratos SFH, é possível usar o FGTS periodicamente para pagar prestações
• Para liquidar o financiamento antecipadamente

Condições para usar o FGTS

• Ter pelo menos 3 anos de conta no FGTS, somando todos os empregadores (não precisa ser consecutivo)
• Não ser proprietário de imóvel residencial quitado ou financiado no município onde trabalha ou mora (não vale para outros municípios)
• O imóvel deve ser residencial e estar dentro do teto SFH (R$ 2.250.000)
• O imóvel deve ser para uso próprio — não pode ser para locação (na compra com FGTS)
• Não ter usado o FGTS para compra de imóvel nos últimos 3 anos

Quanto posso usar

Todo o saldo disponível na conta FGTS pode ser utilizado, respeitando o limite do valor de avaliação do imóvel pelo banco. O saldo do FGTS é consultado diretamente pela Caixa no momento da análise.

Como funciona na prática

1. Solicite a carta de saldo FGTS na Caixa (online pelo app FGTS ou presencialmente)
2. Inclua o FGTS na simulação de financiamento — o banco calcula o impacto na entrada e no saldo financiado
3. Na aprovação do financiamento, a Caixa debita automaticamente o saldo FGTS indicado
4. O valor vai direto para a operação — você não recebe o dinheiro em conta

FGTS e Minha Casa Minha Vida

Nos financiamentos pelo MCMV, o FGTS pode ser combinado com o subsídio do governo — reduzindo ainda mais o valor necessário de entrada. Para Faixas 1 e 2, a combinação subsídio + FGTS pode cobrir praticamente toda a entrada.

Exemplo prático em Florianópolis

Servidor público federal (UFSC) com 8 anos de FGTS — saldo: R$ 52.000. Compra de apartamento no Pantanal por R$ 420.000. Entrada necessária: R$ 84.000 (20%). Com FGTS: entra com R$ 52.000 do FGTS + R$ 32.000 de recursos próprios. Financiamento: R$ 336.000. Parcela inicial pelo SAC: ~R$ 3.600. Compatível com a renda (R$ 11.500 × 30% = R$ 3.450 — banco aprova pelo Price; com Price, parcela fica ~R$ 3.200).

Perguntas relacionadas

• Como funciona o financiamento de imóvel?
• Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?
• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como funciona
• SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?

Quer saber se o seu FGTS pode ajudar na compra do imóvel? Fale com a Regente.

Em resumo: O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o programa federal de habitação que oferece subsídio e taxas reduzidas para famílias de menor renda comprarem imóveis. Em abril de 2026, os limites de renda foram atualizados pela Portaria MCID nº 333 — quem não se enquadrava antes pode verificar novamente.

Faixas de renda atualizadas — Portaria MCID nº 333 (01/04/2026)

• Faixa 1: renda bruta familiar mensal até R$ 3.200 — maior subsídio, taxas entre 4% e 5% a.a.
• Faixa 2: R$ 3.200,01 a R$ 5.000/mês — subsídio médio
• Faixa 3: R$ 5.000,01 a R$ 9.600/mês — subsídio menor, teto de imóvel até R$ 400.000
• Faixa 4: R$ 9.600,01 a R$ 13.000/mês — sem subsídio, mas taxa reduzida, teto de imóvel até R$ 600.000

A atualização de abril/2026 beneficia cerca de 87.500 famílias que passam a se enquadrar em faixas com menor taxa de juros.

O que o MCMV oferece

• Subsídio: valor que o governo “doa” para reduzir o preço do imóvel — maior nas Faixas 1 e 2
• Taxa de juros reduzida: muito abaixo do mercado (Faixa 1: ~4–5% a.a. vs. mercado: ~11% a.a.)
• Uso do FGTS: permitido para completar a entrada ou reduzir o saldo financiado
• Prazo: até 360 meses (30 anos)

Quem pode participar

• Famílias dentro das faixas de renda acima
• Sem imóvel residencial próprio no município onde trabalha ou mora
• Sem restrições cadastrais graves (SPC/Serasa, dívida ativa)
• Sem participação anterior no MCMV ou programas habitacionais equivalentes

MCMV em Florianópolis — o que mudou com os novos tetos

O principal impacto da atualização de 2026 para Florianópolis é a ampliação dos tetos de imóvel:

• Faixa 3: subiu de R$ 350.000 para R$ 400.000 — inclui mais imóveis do estoque local
• Faixa 4: subiu de R$ 500.000 para R$ 600.000 — abre o programa para uma parcela significativa de imóveis na Grande Trindade

Antes da atualização, muitos imóveis residenciais em Florianópolis ultrapassavam o teto do programa. Com o novo limite de R$ 600.000 para Faixa 4, compras com financiamento pelo MCMV ficam acessíveis para mais famílias na região.

Como funciona o processo

1. Verificar enquadramento na faixa de renda
2. Escolher imóvel dentro do teto da faixa
3. Solicitar financiamento na Caixa (principal operadora do MCMV)
4. Análise de crédito e cadastral
5. Aprovação com valor de subsídio calculado
6. Assinatura do contrato e entrega das chaves

Exemplo prático em Florianópolis

Família no Pantanal, renda R$ 7.800/mês — Faixa 3. Imóvel de R$ 390.000 (dentro do teto). FGTS disponível: R$ 38.000. Subsídio MCMV: ~R$ 20.000 (Faixa 3 área urbana). Entrada efetiva com FGTS + subsídio: R$ 58.000. Financiamento: R$ 332.000 a ~8% a.a. por 360 meses. Parcela inicial: ~R$ 2.500 — dentro dos 30% da renda.

Perguntas relacionadas

• Como funciona o financiamento de imóvel?
• Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?
• Posso usar o FGTS no financiamento do imóvel?
• SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?

Quer verificar se você se enquadra no MCMV para comprar em Florianópolis? Fale com a Regente.

Em resumo: O SAC tem parcelas maiores no início e decrescentes ao longo do contrato — e custa cerca de 10% menos no total. A Tabela Price tem parcelas fixas do início ao fim, o que facilita o planejamento mensal, mas resulta em mais juros pagos. A escolha depende da sua renda atual e tolerância às parcelas iniciais mais altas.

O que é o SAC

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela de amortização do principal é sempre igual — o que muda é a parcela de juros, que cai à medida que o saldo devedor diminui. Resultado: parcelas altas no início, decrescentes ao longo do contrato.

• Maior comprometimento de renda nos primeiros anos
• Menor custo total — paga menos juros no acumulado (~10% a menos que o Price)
• O saldo devedor cai mais rápido — menor risco no longo prazo

O que é a Tabela Price

Na Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), as parcelas são fixas durante todo o contrato. A composição interna varia: no início, a parcela é quase toda juros; com o tempo, cresce a fração de amortização do principal.

• Parcela inicial menor que no SAC
• Maior previsibilidade para o orçamento
• Custo total maior — paga mais juros no acumulado

Comparação prática

Financiamento de R$ 400.000 a 11,5% a.a. + TR em 360 meses:

• SAC: parcela inicial ~R$ 4.950 / parcela final ~R$ 1.200 / total pago estimado: ~R$ 730.000
• Price: parcela fixa ~R$ 4.100 / total pago estimado: ~R$ 800.000

Valores aproximados, sem TR projetada — use um simulador bancário para valores exatos.

Quando o banco decide por você

Se a parcela inicial do SAC comprometer mais de 30% da sua renda mensal comprovada, o banco não aprova o SAC — só a Tabela Price, cuja parcela inicial é menor. Nesse caso, a escolha é feita pelo banco, não pelo tomador.

Exemplo: renda de R$ 12.000 → comprometimento máximo R$ 3.600. Se o SAC gera parcela de R$ 4.200 inicialmente, o banco aprova apenas pelo Price (parcela de R$ 3.600 ou menos).

Qual escolher?

• Escolha o SAC se: tem renda estável, pode absorver a parcela maior no início e quer pagar menos no longo prazo
• Escolha o Price se: está com orçamento mais apertado nos primeiros anos, prefere previsibilidade, ou o banco só aprova por este sistema

Para a maioria dos casos com renda compatível, o SAC é financeiramente mais vantajoso.

Perguntas relacionadas

• Como funciona o financiamento de imóvel?
• Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?
• Posso usar o FGTS no financiamento do imóvel?
• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como funciona

Quer simular SAC vs. Price para o imóvel que está de olho? Fale com a Gerente de Vendas da Regente.

Em resumo: A entrada mínima padrão no financiamento pelo SFH (Caixa) é de 20% do valor do imóvel — o banco financia até 80%. Para imóveis do Minha Casa Minha Vida (Faixas 1 e 2), a entrada pode ser bem menor graças ao subsídio. O FGTS pode complementar ou até cobrir toda a entrada, dependendo do saldo.

Entrada mínima por tipo de financiamento

• SFH padrão (Caixa): 20% de entrada — banco financia até 80%
• MCMV Faixa 1 (renda até R$ 3.200): subsídio pode cobrir grande parte — entrada pode ser mínima ou zero com FGTS
• MCMV Faixas 2 e 3: subsídio parcial — entrada reduzida, mas ainda necessária
• SFI (imóveis acima de R$ 2.250.000): entrada mínima geralmente de 20–30%, conforme política do banco

O que entra como entrada

• Recursos próprios (dinheiro, poupança, aplicações)
• FGTS: pode ser usado como parte ou totalidade da entrada, se o comprador atender aos requisitos (mínimo 3 anos de conta, sem imóvel no município onde trabalha/mora)
• Subsídio do MCMV: o governo federal pode cobrir parte do valor — aparece diretamente na operação bancária
• Combinação: FGTS + recursos próprios + subsídio é o arranjo mais comum para compradores de primeiro imóvel

Além da entrada: os custos de transação

A entrada não é o único custo inicial. Antes de fechar, calcule também:

• ITBI: ~2% do valor do imóvel — pago pelo comprador antes da escritura
• Escritura e registro: ~1–2% do valor — varia por cartório e estado
• Avaliação bancária: cobrada pelo banco, em geral entre R$ 800 e R$ 2.000
• Seguro habitacional: obrigatório no financiamento — parcela mensal inclusa nas prestações

Custo total fora o financiamento: planeje ~23–25% do valor do imóvel (20% entrada + 3–4% custos de transação).

Posso financiar a entrada?

Não — a entrada não pode ser financiada pelo mesmo banco ou por empréstimo pessoal vinculado ao financiamento imobiliário. O banco exige comprovação de origem dos recursos da entrada. O uso de FGTS é permitido e documentado.

Exemplo prático em Florianópolis

Imóvel de R$ 480.000 na Trindade. Comprador enquadrado no MCMV Faixa 3 (renda R$ 8.500). Saldo FGTS disponível: R$ 45.000.

• Entrada necessária: R$ 96.000 (20%)
• FGTS: cobre R$ 45.000
• Recursos próprios necessários: R$ 51.000
• ITBI + escritura + registro: ~R$ 15.000 adicionais
• Total a reunir: ~R$ 66.000 em recursos próprios

Perguntas relacionadas

• Como funciona o financiamento de imóvel?
• Posso usar o FGTS no financiamento do imóvel?
• Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda e como funciona
• SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher?

Quer saber quanto você consegue financiar com a sua renda? Fale com a Regente.