Financiación

En resumen: la entrada mínima estándar para la financiación a través del SFH (Caixa) es del 20 % del valor del inmueble; el banco financia hasta el 80 %. En el caso de los inmuebles del programa «Minha Casa Minha Vida» (Bandas 1 y 2), la entrada puede ser bastante menor gracias a la subvención. El FGTS puede complementar o incluso cubrir la totalidad de la entrada, dependiendo del saldo.

Aportación mínima por tipo de financiación

• SFH estándar (Caixa): 20 % de entrada — el banco financia hasta el 80 %
• MCMV Categoría 1 (ingresos de hasta 3.200 R$): la subvención puede cubrir gran parte; la entrada puede ser mínima o nula con el FGTS
• MCMV Bandas 2 y 3: subvención parcial — entrada reducida, pero sigue siendo necesaria
• SFI (inmuebles por encima de 2 250 000 R$): entrada mínima generalmente del 20-30 %, según la política del banco

Qué se considera como entrada

• Recursos propios (efectivo, ahorros, inversiones)
• FGTS: puede utilizarse como parte o la totalidad de la entrada, si el comprador cumple los requisitos (mínimo 3 años de antigüedad en la cuenta, sin propiedad inmobiliaria en el municipio donde trabaja o reside)
• Subvención del MCMV: el Gobierno federal puede cubrir parte del importe; aparece directamente en la operación bancaria
• Combinación: FGTS + recursos propios + subsidio es la fórmula más habitual para quienes compran su primera vivienda

Además de la entrada: los gastos de transacción

La entrada no es el único coste inicial. Antes de cerrar la operación, calcula también:

• ITBI: ~2 % del valor del inmueble — lo paga el comprador antes de la escritura
• Escritura y registro: ~1–2 % del valor — varía según la notaría y el estado
• Tasación bancaria: cobrada por el banco, por lo general entre 800 y 2.000 R$
• Seguro de vivienda: obligatorio en la financiación — cuota mensual incluida en las cuotas

Coste total, sin contar la financiación: calcula entre el 23 % y el 25 % del valor del inmueble (20 % de entrada + 3–4 % de gastos de transacción).

¿Puedo financiar la entrada?

No — el pago inicial no puede financiarse a través del mismo banco ni mediante un préstamo personal vinculado a la hipoteca. El banco exige que se acredite el origen de los fondos del pago inicial. Se permite y se documenta el uso del FGTS.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Inmueble de 480 000 R$ en Trindade. Comprador que cumple los requisitos del MCMV, categoría 3 (ingresos de 8 500 R$). Saldo disponible del FGTS: 45 000 R$.

• Pago inicial necesario: 96 000 R$ (20 %)
• FGTS: cubre 45 000 R$
• Fondos propios necesarios: 51 000 R$
• ITBI + escritura + registro: ~15 000 R$ adicionales
• Total a reunir: ~66 000 R$ de recursos propios

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En resumen: en la financiación inmobiliaria, el banco te paga la vivienda y tú devuelves el importe en cuotas mensuales durante un plazo de hasta 35 años. El banco retiene la vivienda como garantía hasta que se salde la deuda. En Brasil, la mayoría de las hipotecas se enmarcan en el SFH (Sistema de Financiación de la Vivienda), que permite utilizar el FGTS y tiene tipos de interés regulados.

SFH o SFI: ¿cuál te corresponde?

Existen dos sistemas principales de financiación inmobiliaria en Brasil:

• SFH (Sistema Financiero de la Vivienda): para inmuebles de hasta 2 250 000 R$ (nuevo límite a partir de 2026). Permite utilizar el FGTS. Tipos de interés a partir del 10,26 % anual + TR en la Caixa. Es el sistema utilizado en la gran mayoría de las transacciones residenciales.
• SFI (Sistema de Financiación Inmobiliaria): para inmuebles que superen el límite máximo del SFH. No permite utilizar el FGTS. Tipos de interés de mercado, que pueden alcanzar el 14,5 % anual. Es más habitual para inmuebles de alto standing.

Etapas de la financiación

1. Preaprobación: el comprador presenta los documentos que acreditan sus ingresos al banco. El banco calcula el crédito disponible e indica el importe máximo que se puede financiar.
2. Elección del inmueble: con el crédito preaprobado en mano, el comprador tiene claro en qué rango de precios debe buscar.
3. Oferta y contrato: inmueble elegido → oferta aceptada por el vendedor → contrato de promesa de compraventa.
4. Valoración del inmueble por parte del banco: un ingeniero acreditado por el banco visita el inmueble y le asigna un valor de mercado. Este valor puede diferir del precio acordado.
5. Análisis de crédito: el banco comprueba los ingresos, el historial crediticio (SPC/Serasa) y el compromiso de ingresos (límite: el 30 % de los ingresos para las cuotas).
6. Aprobación y carta de crédito: el banco emite la aprobación formal con el importe, el tipo de interés y el plazo.
7. Firma del contrato de financiación: contrato inscrito ante notario; a partir de este momento, el inmueble queda pignorado a favor del banco como garantía.
8. Escritura y registro: una vez formalizada la financiación, se redacta la escritura y se inscribe en el CRI; la propiedad pasa oficialmente al comprador.

Tipos de interés en 2026

Los tipos de interés del SFH varían según el banco y el perfil del cliente:

• Caixa Econômica Federal: a partir del 10,26 % anual + TR (marzo de 2026: 11,19 % anual)
• Itaú: ~11,60 % anual + TR
• Bradesco: ~11,70 % anual + TR

El tipo de interés real depende de tu relación con el banco (cuenta corriente, seguro de vida, domiciliación del sueldo). Vale la pena comparar ofertas de al menos dos bancos antes de cerrar el trato.

El papel de Regente en la financiación

Cuando compras una vivienda con Regente, la responsable de ventas te acompaña durante todo el proceso bancario, desde el análisis de crédito hasta la firma de la escritura. El propietario vendedor también recibe información en cada etapa. No tienes que pasar por el proceso tú solo.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Comprador en Itacorubi, inmueble de 550 000 R$, ingresos de 12 000 R$. Pago inicial de 110 000 R$ (20 %). Financiación de 440 000 R$ a través del SFH (Caixa, 11,50 % anual + TR, 360 meses, SAC). Cuota inicial: ~4 700 R$. Preaprobación en 3 días laborables. Tasación del inmueble por parte del banco en la segunda semana. Aprobación en la tercera semana. Escritura en la sexta semana tras la oferta.

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En resumen: el plan SAC tiene cuotas más elevadas al principio, que van disminuyendo a lo largo del contrato, y cuesta aproximadamente un 10 % menos en total. La Tabla Price tiene cuotas fijas de principio a fin, lo que facilita la planificación mensual, pero supone pagar más intereses. La elección depende de tus ingresos actuales y de tu capacidad para asumir unas cuotas iniciales más elevadas.

¿Qué es el SAC?

En el SAC (Sistema de Amortización Constante), la cuota de amortización del capital es siempre la misma; lo que varía es la cuota de intereses, que va disminuyendo a medida que se reduce el saldo pendiente. Resultado: cuotas elevadas al principio, que van disminuyendo a lo largo del contrato.

• Mayor compromiso de ingresos en los primeros años
• Menor coste total: se pagan menos intereses en total (aproximadamente un 10 % menos que con el método Price)
• El saldo pendiente se reduce más rápido: menor riesgo a largo plazo

¿Qué es la tabla Price?

En la tabla Price (sistema francés de amortización), las cuotas son fijas durante todo el contrato. La composición interna varía: al principio, la cuota es casi en su totalidad intereses; con el tiempo, aumenta la parte destinada a la amortización del capital.

• Cuota inicial menor que en el SAC
• Mayor previsibilidad para el presupuesto
• Coste total mayor: se pagan más intereses en total

Comparación práctica

Financiación de 400 000 R$ al 11,5 % anual + TR a 360 meses:

• SAC: cuota inicial ~4.950 R$ / cuota final ~1.200 R$ / importe total estimado a pagar: ~730.000 R$
• Price: cuota fija ~4.100 R$ / importe total estimado a pagar: ~800.000 R$

Cifras aproximadas, sin tasa de interés proyectada; utiliza un simulador bancario para obtener las cifras exactas.

Cuando el banco decide por ti

Si la cuota inicial del SAC supone más del 30 % de tus ingresos mensuales demostrados, el banco no aprueba el SAC, sino solo la Tabla Price, cuya cuota inicial es menor. En este caso, la elección la hace el banco, no el solicitante.

Ejemplo: ingresos de 12 000 R$ → compromiso máximo de 3 600 R$. Si el SAC genera una cuota inicial de 4 200 R$, el banco solo aprobará la Tabla Price (cuota de 3 600 R$ o menos).

¿Cuál elegir?

• Elige el SAC si: tienes unos ingresos estables, puedes asumir una cuota más alta al principio y quieres pagar menos a largo plazo
• Elige el SAC si: tu presupuesto es más ajustado durante los primeros años, prefieres la previsibilidad o el banco solo aprueba este sistema

En la mayoría de los casos con ingresos compatibles, el SAC resulta más ventajoso desde el punto de vista financiero.

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En resumen: Sí, el FGTS se puede utilizar para comprar una vivienda a través del SFH. Las condiciones principales son: tener al menos tres años de antigüedad en la cuenta del FGTS (sumando todos los empleadores), no poseer ninguna vivienda en el municipio donde se trabaja o se reside, y que la vivienda se encuentre dentro del límite máximo del SFH (2 250 000 R$ en 2026).

Para qué se puede utilizar el FGTS en la vivienda

• Como parte de la entrada: el saldo del FGTS reduce la cantidad que tienes que aportar de tu propio bolsillo
• Para reducir el saldo financiado: funciona como una amortización anticipada — reduce las cuotas o el plazo
• Para pagar cuotas mensualmente: en algunos contratos SFH, es posible utilizar el FGTS periódicamente para pagar las cuotas
• Para liquidar la financiación por adelantado

Condiciones para utilizar el FGTS

• Tener al menos 3 años de antigüedad en la cuenta del FGTS, sumando todos los empleadores (no es necesario que sean consecutivos)
• No ser propietario de una vivienda residencial, ya sea pagada en su totalidad o financiada, en el municipio donde trabaja o reside (no se aplica a otros municipios)
• La vivienda debe ser residencial y estar dentro del límite máximo del SFH (2 250 000 R$)
• La vivienda debe ser para uso propio; no puede destinarse al alquiler (en el caso de compra con el FGTS)
• No haber utilizado el FGTS para la compra de una vivienda en los últimos 3 años

¿Cuánto puedo utilizar?

Se puede utilizar todo el saldo disponible en la cuenta del FGTS, respetando el límite del valor de tasación del inmueble establecido por el banco. La Caixa consulta directamente el saldo del FGTS en el momento de la evaluación.

Cómo funciona en la práctica

1. Solicita la carta de saldo del FGTS en la Caixa (online a través de la app del FGTS o en persona)
2. Incluye el FGTS en la simulación de financiación: el banco calcula el impacto en la entrada y en el saldo financiado
3. Una vez aprobada la financiación, la Caixa carga automáticamente el saldo del FGTS indicado
4. El importe se destina directamente a la operación; no se ingresa el dinero en tu cuenta

FGTS y «Minha Casa Minha Vida»

En las hipotecas del programa MCMV, el FGTS se puede combinar con la subvención del Gobierno, lo que reduce aún más el importe necesario para la entrada. Para los tramos 1 y 2, la combinación de subvención + FGTS puede cubrir prácticamente toda la entrada.

Ejemplo práctico en Florianópolis

Funcionario público federal (UFSC) con 8 años de FGTS — saldo: 52 000 R$. Compra de un piso en Pantanal por 420 000 R$. Entrada necesaria: 84 000 R$ (20 %). Con el FGTS: aporta 52 000 R$ del FGTS + 32 000 R$ de recursos propios. Financiación: 336 000 R$. Cuota inicial mediante el SAC: ~3 600 R$. Compatible con los ingresos (11 500 R$ × 30 % = 3 450 R$ —el banco lo aprueba según Price; con Price, la cuota queda en unos 3 200 R$).

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En resumen: «Minha Casa Minha Vida» (MCMV) es el programa federal de vivienda que ofrece ayudas y tipos de interés reducidos para que las familias con menos ingresos puedan comprar una vivienda. En abril de 2026, los límites de ingresos se actualizaron mediante la Orden del MCID n.º 333; quienes antes no cumplían los requisitos pueden volver a comprobar si ahora sí los cumplen.

Tramos de ingresos actualizados — Orden del MCID n.º 333 (01/04/2026)

• Tramo 1: renta familiar bruta mensual de hasta 3.200 R$ — mayor subvención, tipos de interés entre el 4 % y el 5 % anual
• Tramo 2: de 3.200,01 R$ a 5.000 R$ al mes — subsidio medio
• Tramo 3: de 5.000,01 a 9.600 R$ al mes — subsidio menor, precio máximo del inmueble de hasta 400.000 R$
• Tramo 4: de 9.600,01 a 13.000 reales al mes — sin subsidio, pero con tipo de interés reducido; el valor máximo de la vivienda es de 600.000 reales

La actualización de abril de 2026 beneficia a unas 87 500 familias que pasan a encuadrarse en tramos con tipos de interés más bajos.

Qué ofrece el MCMV

• Subvención: importe que el Gobierno «dona» para reducir el precio de la vivienda —mayor en los tramos 1 y 2
• Tipo de interés reducido: muy por debajo del mercado (Tramo 1: ~4–5 % anual frente al mercado: ~11 % anual)
• Uso del FGTS: permitido para completar la entrada o reducir el saldo financiado
• Plazo: hasta 360 meses (30 años)

Quién puede participar

• Las familias que se encuentren dentro de los tramos de renta mencionados anteriormente
• Sin vivienda propia en el municipio donde trabaja o reside
• Sin restricciones graves en el registro crediticio (SPC/Serasa, deuda activa)
• Sin haber participado anteriormente en el MCMV ni en programas de vivienda equivalentes

MCMV en Florianópolis: qué ha cambiado con los nuevos límites máximos

El principal impacto de la actualización de 2026 para Florianópolis es la ampliación de los límites máximos de los inmuebles:

• Tramo 3: ha subido de 350 000 R$ a 400 000 R$ — incluye más viviendas del parque inmobiliario local
• Tramo 4: ha pasado de 500 000 R$ a 600 000 R$ — abre el programa a una parte significativa de inmuebles en la Gran Trindade

Antes de la actualización, muchos inmuebles residenciales en Florianópolis superaban el límite máximo del programa. Con el nuevo límite de 600 000 reales para el Nivel 4, las compras financiadas a través del MCMV resultan accesibles para más familias de la región.

Cómo funciona el proceso

1. Comprobar si se cumple el requisito de la franja de ingresos
2. Elegir una vivienda que se ajuste al límite máximo de la franja
3. Solicitar financiación en Caixa (principal entidad gestora del MCMV)
4. Análisis de crédito y de datos personales
5. Aprobación con el importe de la subvención calculado
6. Firma del contrato y entrega de las llaves

Ejemplo práctico en Florianópolis

Familia del Pantanal, ingresos de 7.800 R$ al mes — Nivel 3. Vivienda de 390.000 R$ (dentro del límite máximo). FGTS disponible: 38 000 R$. Subvención MCMV: ~20 000 R$ (Nivel 3, zona urbana). Pago inicial efectivo con el FGTS + subsidio: 58 000 R$. Financiación: 332 000 R$ a un tipo de interés de aproximadamente el 8 % anual durante 360 meses. Cuota inicial: aproximadamente 2 500 R$ — dentro del límite del 30 % de los ingresos.

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