Proceso de Venta

En resumen: Sí, puedes vender tu vivienda aunque tenga inquilino. El contrato de alquiler no impide la venta. Pero hay un trámite obligatorio: hay que notificárselo al inquilino, que tiene derecho de tanteo durante 30 días. Una vez formalizada la venta, dispone de 90 días para desalojar la vivienda.

Lo que dice la ley

La Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/91) permite la venta del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler, pero garantiza al inquilino dos derechos fundamentales: el derecho de preferencia en la compra (art. 27) y el plazo de 90 días para desalojar tras la venta (art. 8).

Cómo funciona en la práctica — paso a paso

1. Notificación formal: El departamento de rescisión de Regente (Bruno) envía una carta al inquilino informándole de la intención de venta y de las condiciones ofrecidas (precio, forma de pago). La notificación debe realizarse por escrito, con acuse de recibo.
2. Plazo de 30 días: El inquilino dispone de 30 días para manifestar su interés en comprar el inmueble en las mismas condiciones. Si no se pronuncia o lo rechaza, pierde el derecho de preferencia.
3. Renuncia formal: Si el inquilino no está interesado, Regente recoge por escrito la renuncia al derecho de preferencia. De este modo, pueden comenzar sin restricciones las visitas de otros compradores.
4. Venta a un tercero: El proceso sigue su curso habitual: publicidad, visitas, oferta, contrato y escritura.
5. Plazo para desocupar la vivienda: Tras la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, el inquilino dispone de 90 días para abandonar la vivienda. Este plazo está garantizado por ley y no puede ser reducido unilateralmente por el nuevo propietario.
6. Alquileres durante la transición: A partir de la liquidación o la inscripción, los alquileres pasan íntegramente al nuevo propietario. El nuevo propietario debe notificar a la agencia inmobiliaria la transferencia.

¿Y si el inquilino quiere comprar?

Si el inquilino ejerce el derecho de preferencia y desea comprar el inmueble, todo el proceso (comisión, documentación, seguimiento) sigue siendo gestionado por Regente. La intermediación no cambia por el hecho de que el propio inquilino sea el comprador.

¿Se pueden realizar visitas antes de la renuncia?

No. Antes de la renuncia formal o de que venza el plazo de 30 días, el inmueble no puede recibir visitas de otros compradores. El inquilino tiene derecho a la privacidad en el inmueble que ocupa; el propietario no puede entrar sin su consentimiento para realizar visitas.

¿Es un inmueble alquilado menos atractivo para los compradores?

No siempre. Muchos compradores, especialmente los inversores, buscan inmuebles que ya estén alquilados: la renta inmediata es un aliciente. El punto a tener en cuenta es el plazo: los compradores que quieran vivir en el inmueble tendrán que esperar los 90 días tras la compra.

Ejemplo práctico

Un propietario de Itacorubi decidió vender un piso con contrato de alquiler vigente. Regente notificó al inquilino. Tras 30 días sin respuesta, se firmó la carta de renuncia. El inmueble se abrió a visitas: un comprador interesado (inversor) cerró la operación en tres semanas. Se formalizó la escritura. Al inquilino se le concedió el plazo de 90 días y desocupó la vivienda el día 75. El propietario recibió el alquiler hasta el final del contrato de alquiler y la comisión solo se cobró al concluir la venta.

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En resumen: El proceso abarca desde la evaluación técnica hasta la formalización de la escritura ante notario, con un equipo dedicado a cada etapa. El propietario cuenta con una agente exclusiva (Nathalia), la directora de ventas se encarga de gestionar la financiación y todo se registra digitalmente, sin papel.

Etapa 1 — Tasación y gestión inmobiliaria

Nathalia, agente inmobiliaria de Regente, visita el inmueble y realiza una valoración mediante el método comparativo directo de datos de mercado, comparando el inmueble con otros similares vendidos recientemente en la misma zona. El objetivo es fijar un precio que maximice la rapidez de la venta sin dejar de ganar dinero.

A continuación, el propietario firma digitalmente tres documentos:

• Autorización de publicidad: permite a Regente anunciar el inmueble
• Contrato de gestión: formaliza las condiciones y responsabilidades de la venta
• Poder: autoriza a Regente a realizar actos específicos en nombre del propietario

Etapa 2 — Publicidad y visitas

Maiara da de alta el inmueble en el CRM de Regente y activa su promoción en los portales inmobiliarios. Las fotos profesionales y el cartel en el lugar completan el paquete. Los clientes potenciales llegan a través de todos los canales (portales, página web, WhatsApp, teléfono) y son atendidos por los agentes de ventas.

Las visitas se programan con antelación. El propietario recibe información periódica de Nathalia sobre el número de visitas, el interés de los compradores y la percepción del precio en el mercado.

Etapa 3 — Oferta y negociación

Cuando un comprador presenta una oferta, Scheila (directora de ventas) negocia las condiciones con el propietario. Regente no acepta ninguna oferta sin la aprobación explícita del propietario del inmueble: es él quien decide.

Oferta aceptada → documento de reserva → inicio del proceso de formalización.

Etapa 4 — Contrato y financiación

Se firma digitalmente el contrato de promesa de compraventa. Si el comprador va a solicitar financiación, la directora de ventas supervisa todo el proceso con el banco: análisis de crédito, tasación del inmueble por parte del banco, aprobación y concesión del préstamo.

Etapa 5 — Escritura y registro

Una vez aprobada la financiación (o realizado el pago al contado), el siguiente paso es la formalización de la escritura ante notario. El ITBI (Impuesto de Transmisión de Bienes Inmuebles) lo abona el comprador antes de la formalización. La escritura la firman ambas partes y, a continuación, se inscribe en el Registro de la Propiedad. Con la inscripción, la propiedad se transfiere oficialmente.

Lo que debe hacer el propietario

• Proporcionar la documentación del inmueble: cédula de registro actualizada, IPTU, certificado de habitabilidad (si se exige)
• Documentación personal: DNI, CPF, certificado de estado civil, certificados de ausencia de deudas fiscales y de acciones judiciales
• Responder a los comentarios de Regente sobre propuestas y ajustes de precio, si fuera necesario
• Si el inmueble está alquilado: esperar a que se notifique al inquilino y a su eventual renuncia al derecho de tanteo antes de las visitas

Ejemplo práctico

Un propietario de Córrego Grande firmó el contrato de intermediación en febrero. Las fotos y la publicidad estuvieron listas en 3 días. Primera visita de un interesado cualificado la semana siguiente. Propuesta recibida y aceptada el día 18. El comprador solicitó una hipoteca con Caixa: aprobación en 40 días. La escritura se formalizó el día 62 tras la firma del contrato de intermediación. El propietario siguió todo el proceso a través de Nathalia, sin necesidad de acudir solo al banco ni a la notaría.

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En resumen: la comisión la paga el vendedor y oscila entre el 5 % y el 6 % del precio de venta, según el tipo de inmueble. Para los inmuebles de segunda mano, la referencia del CRECI-SC es del 6 %. Para los inmuebles nuevos, del 5 %. El importe se cobra únicamente cuando se formaliza la venta; no hay ningún coste por adelantado para el propietario.

Quién paga y cuándo

La comisión de intermediación corre a cargo del vendedor (propietario), no del comprador. Solo se abona una vez formalizada la venta; si el inmueble no se vende, no se cobra nada. Regente no cobra comisiones de intermediación por adelantado.

Porcentajes de referencia (CRECI-SC)

• Inmueble de segunda mano (residencial o comercial): 6 % del valor total de venta
• Inmueble nuevo / de primera mano: 5 % del valor total de venta

Estos porcentajes se ajustan a la tabla de honorarios del CRECI-SC (Consejo Regional de Agentes Inmobiliarios de Santa Catarina). El importe exacto puede variar en función de las condiciones negociadas en el contrato de intermediación.

Qué incluye la comisión

Cuando contratas a Regente para vender tu inmueble, la comisión cubre:

• Evaluación técnica del inmueble mediante el método comparativo directo de datos de mercado
• Fotografías profesionales, cartel y registro en el sistema de gestión (CRM)
• Publicación en portales inmobiliarios y canales de Regente
• Atención a los clientes potenciales y organización de visitas
• Negociación de ofertas con el comprador
• Seguimiento de la financiación (cuando el comprador recurre a un préstamo)
• Asistencia hasta la formalización de la escritura y el registro en la notaría

Ejemplo práctico

Inmueble de segunda mano vendido por 500 000 R$: comisión del 6 % = 30 000 R$, pagada por el vendedor al formalizarse la venta. El comprador paga por separado el ITBI (2 % sobre el valor de venta = 10 000 R$ en Florianópolis) y los gastos notariales.

¿Y el ITBI? ¿Es un gasto a cargo del vendedor?

No. El ITBI (Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles) es una obligación del comprador, no del vendedor. En Florianópolis, el tipo impositivo estándar es del 2 % sobre el valor de la transacción.

¿El vendedor paga el impuesto sobre la renta?

Depende. Si vendes la vivienda por más de lo que pagaste (plusvalía), puede que tengas que pagar el Impuesto sobre la Renta. Pero hay exenciones importantes: consulta la pregunta frecuente «¿Tengo que pagar el Impuesto sobre la Renta al vender mi vivienda?» para saber si estás exento.

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En resumen: solo paga el impuesto sobre la renta quien vende un inmueble por un importe superior al que pagó por él; a esto se le llama plusvalía. Pero hay cuatro exenciones importantes: la venta de la única vivienda por un importe de hasta 440 000 reales, la reinversión del importe en otra vivienda en un plazo de 180 días, las viviendas adquiridas hasta 1969 y las ganancias mensuales de hasta 35 000 reales. Muchos propietarios están exentos y no lo saben.

¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía es la diferencia entre el valor por el que vendiste el inmueble y el valor por el que lo compraste (coste de adquisición). Si lo compraste por 300 000 reales y lo vendiste por 500 000 reales, la plusvalía es de 200 000 reales. Es sobre esta plusvalía sobre la que puede gravar el IR —no sobre el importe total de la venta—.

Las cuatro exenciones que debes conocer

1. Único inmueble hasta 440 000 R$

Si el inmueble vendido es el único a tu nombre y el valor de venta no supera los 440 000 R$, la plusvalía está exenta del IR, siempre que no hayas vendido otro inmueble en los últimos 5 años. Es la exención más habitual entre los vendedores de inmuebles residenciales.

2. Reinversión en 180 días

Si utiliza el importe íntegro de la venta para adquirir otro inmueble residencial en Brasil en un plazo de 180 días, la plusvalía está exenta. Este beneficio puede utilizarse una vez cada 5 años. Importante: si solo utiliza una parte del importe, la exención es proporcional.

3. Inmuebles adquiridos hasta 1969

Los inmuebles comprados hasta el 31 de diciembre de 1969 están totalmente exentos. Para los inmuebles adquiridos entre 1970 y 1988, existe una reducción progresiva que disminuye la ganancia imponible: cuanto más antiguo sea el inmueble, menor será el impuesto.

4. Ganancia mensual de hasta 35 000 R$

Si el total de las ganancias obtenidas por la venta de bienes en el mes no supera los 35 000 R$, las ganancias quedan automáticamente exentas. En el caso de inmuebles de menor valor, esta exención puede ser aplicable.

Cuándo se debe pagar el IR — tipos impositivos

Salvo en los casos de exención, las plusvalías inmobiliarias se gravan de forma progresiva:

• Ganancias de hasta 5 millones de reales: 15 %
• Ganancias entre 5 mi y 10 mi de R$: 17,5 %
• Ganancias entre 10 mi y 30 mi de R$: 20 %
• Ganancias superiores a 30 millones de reales: 22,5 %

Cómo y cuándo pagar

El impuesto sobre la renta (IR) de las plusvalías no se declara en la declaración anual habitual, sino que se calcula y se abona en el mes siguiente a la venta, a través del GCAP (programa oficial de la Agencia Tributaria). El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la venta.

Atención: el retraso en el pago conlleva una multa del 0,33 % diario (límite del 20 %) e intereses según el tipo Selic.

Ejemplo práctico

Un propietario vende un piso en Itacorubi por 650 000 R$. Lo compró por 380 000 R$ en 2015. Ganancia de capital: 270 000 R$. Posee otros dos inmuebles (no se aplica la exención por vivienda única). No tiene intención de reinvertir en un plazo de 180 días. Impuesto sobre la renta adeudado: 15 % × 270 000 R$ = 40 500 R$, que deberá abonarse a través del GCAP hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta.

¿Ofrece Regente asesoramiento en cuestiones fiscales?

No. Las cuestiones relacionadas con el impuesto sobre la renta por plusvalías son responsabilidad del propietario y de su contable. Regente ofrece orientación sobre el proceso general, pero el cálculo del impuesto requiere asesoramiento contable o fiscal especializado.

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¿Estás pensando en vender y quieres conocer los costes totales? Habla con un agente inmobiliario de Regente.

En resumen: para la mayoría de los propietarios, la exclusividad se traduce en una venta más rápida, un mejor precio y menos quebraderos de cabeza. El riesgo de tener la vivienda en varias agencias inmobiliarias al mismo tiempo está bien documentado: la vivienda parece «atascada», los precios son inconsistentes en los portales y ninguna agencia invierte de verdad en marketing.

¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?

La exclusividad es un contrato formal por el que el propietario autoriza únicamente a una agencia inmobiliaria a intermediar en la venta durante un periodo determinado. Si la vivienda se vende durante ese periodo —incluso por parte del propio propietario—, la comisión se debe abonar a la agencia contratada.

¿Por qué la exclusividad beneficia al propietario?

1. La agencia inmobiliaria invierte de verdad

Sin exclusividad, la agencia sabe que otra puede cerrar el trato antes. Resultado: ninguna invierte en fotos profesionales, vídeos, campañas de pago o atención prioritaria. Con la exclusividad, la inversión tiene sentido: la agencia sabe que cosechará los frutos.

2. Precio coherente en los portales

Los inmuebles que figuran en varias agencias inmobiliarias suelen aparecer con precios diferentes en los portales, lo que es una señal de desorganización que ahuyenta a los compradores serios. Con la exclusividad, hay un único precio, una única descripción y una única estrategia.

3. El inmueble no da la impresión de estar «atascado»

Cuando un mismo inmueble lleva meses apareciendo en cinco portales con cinco anunciantes diferentes, el comprador lo interpreta como un problema. La exclusividad evita esa percepción y preserva el valor percibido del inmueble.

4. Gestión centralizada

Un único interlocutor, una agenda de visitas, un canal de negociación. Sin confusiones de versiones, sin conflictos entre agentes de diferentes agencias inmobiliarias que compiten por el mismo cliente potencial.

Cuándo la exclusividad puede ser un problema

• Si la inmobiliaria no cumple lo prometido (marketing deficiente, pocas visitas, falta de retroalimentación); por eso, el contrato debe incluir una cláusula de rescisión por incumplimiento
• Si el plazo es demasiado largo y el mercado cambia —por eso los contratos con una duración razonable (de 60 a 90 días) y renovación opcional son más equilibrados

Qué hay que comprobar antes de firmar

• ¿El contrato tiene una duración definida? (evita los contratos de duración indefinida)
• ¿Existe una cláusula de rescisión por incumplimiento de las obligaciones de la agencia inmobiliaria?
• ¿Qué acciones de marketing se han comprometido por escrito?
• ¿Con qué frecuencia recibirás información sobre las visitas y el interés?

En Regente

Regente formaliza la gestión inmobiliaria mediante una Autorización de Divulgación, un Contrato de Administración y un Poder, todos ellos firmados digitalmente. Nathalia (agente inmobiliaria) actúa como principal persona de contacto y proporciona información periódica al propietario sobre las visitas, las ofertas y la percepción del mercado.

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