Vendiste — o estás planeando vender — un inmueble. Sabés que existe impuesto sobre la ganancia. Pero ¿cuánto pagarás exactamente? La mayoría de las personas asume que es 15% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Este cálculo puede estar errado en decenas de miles de reales.
Esta guía cubre la lógica completa del impuesto sobre ganancia de capital: qué incide, las cuatro exenciones vigentes en 2026 y los factores de reducción que disminuyen la base tributaria conforme el tiempo de posesión — y que casi nadie conoce hasta encontrar la cuenta en la Receita.
¿Heredaste un inmueble? La situación fiscal es diferente — y más compleja. Mira la guía específica: La trampa del inventario: cómo el ITCMD puede costar R$ 50 mil más en la venta del inmueble.
Qué es ganancia de capital en la venta de inmueble
Ganancia de capital es la ganancia que obtenés al vender un bien por un valor mayor al que pagaste. En el lenguaje de la Receita Federal, la fórmula básica es:
Ganancia de Capital = Valor de Venta − Costo de Adquisición
El costo de adquisición no es solo el precio que pagaste. Puede ser aumentado por:
- Gastos con escritura y registro (ITBIITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens ImóveisImposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).Ver tudo →, emolumentos, honorarios de escribanía)
- Mejoras y reformas comprobadas con factura
- Comisión pagada al corredor en la compra original (si documentada)
- ITCMD pagado en caso de herencia
Cuanto mayor el costo de adquisición, menor la ganancia de capital. Guardar toda documentación de gastos vinculados al inmueble es planificación tributaria legítima.
Quién necesita pagar — y quién está exento
No toda venta genera impuesto. En 2026, la Receita Federal mantiene cuatro hipótesis de exención:
1. Inmueble único hasta R$ 440 mil
Estás exento si:
– Es el único inmueble de tu titularidad
– El valor de venta es igual o inferior a R$ 440 mil
– No vendiste otro inmueble en los últimos 5 años (tributado o exento)
El límite de R$ 440 mil se aplica a tu fracción, no al valor total del inmueble cuando hay copropiedad.
2. Reinversión en inmueble residencial en 180 días
Si usás el valor integral de la venta para comprar otro inmueble residencial en hasta 180 días, la ganancia está exenta. Reglas: solo podés usar una vez cada 5 años. Inmueble comprado en el exterior no se encuadra.
3. Inmueble adquirido antes de 1969
Exención total sobre la ganancia, independientemente de valor o posesión única.
4. Ganancias mensuales abajo de R$ 35 mil
Ventas de cualquier bien o derecho con ganancia mensual abajo de R$ 35 mil están exentas automáticamente. En el mercado inmobiliario, la mayoría de las ventas de inmuebles supera este límite.
El mito del 15%: el cálculo que casi todo el mundo hace mal
«15% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta.» Este es el cálculo que circula en grupos de WhatsApp de inversores, en conversas de oficina, hasta en algunos sitios jurídicos. Es incompleto.
La legislación brasileña (Lei 11.196/2005) creó factores de reducción que disminuyen la base tributaria conforme el tiempo de posesión. Existen porque buena parte de la valorización de inmuebles con décadas de uso es puramente inflacionaria — no ganancia real.
Ejemplo concreto: el error cuesta R$ 29 mil
Situación: inmueble comprado en enero de 2010 por R$ 300.000. Vendido en mayo de 2026 por R$ 700.000.
| Cálculo incorrecto | Cálculo correcto (con FR2) | |
|---|---|---|
| Ganancia bruta | R$ 400.000 | R$ 400.000 |
| Factor de reducción (FR2) | — | × 0,507 (16 años de posesión) |
| Base tributaria | R$ 400.000 | R$ 202.800 |
| Alícuota | 15% | 15% |
| Impuesto | R$ 60.000 | R$ 30.420 |
Diferencia: R$ 29.580. Quién no conoce el factor de reducción sobreestima el impuesto — y, en algunos casos, decide no vender o negocia mal el precio creyendo que el costo tributario es mayor al que es.
Cómo funciona el factor de reducción
Hay dos factores, aplicados conforme el período de posesión:
FR1 — Para inmuebles adquiridos entre enero de 1996 y noviembre de 2005
Tasa: 0,60% mensual.
Fórmula: FR1 = 1 ÷ (1,0060)^m1
Donde m1 es el número de meses entre la fecha de adquisición y noviembre de 2005.
Inmueble adquirido en enero de 1997 y vendido hoy: m1 = 107 meses. FR1 ≈ 0,527. Solo 52,7% de la ganancia relativa a ese período entra en la base de cálculo.
FR2 — Para todos los inmuebles, a partir de diciembre de 2005
Tasa: 0,35% mensual.
Fórmula: FR2 = 1 ÷ (1,0035)^m2
Donde m2 es el número de meses entre diciembre de 2005 (o la fecha de compra, si posterior) y el mes de la venta.
Inmueble comprado en enero de 2010 y vendido en mayo de 2026: m2 = 196 meses. FR2 ≈ 0,507. Solo 50,7% de la ganancia entra en la base tributaria.
El programa GCAP de la Receita Federal aplica los dos factores automáticamente — pero entender la lógica ayuda a planificar el momento ideal para vender.
Para inmuebles adquiridos antes de diciembre de 2005, ambos factores se aplican de forma multiplicativa sobre sus respectivas ventanas de tiempo.
Tabla: cuánto pagarías en diferentes escenarios
Inmueble vendido en mayo de 2026 por R$ 1.000.000, costo de adquisición de R$ 200.000 (ganancia bruta: R$ 800.000):
| Alícuota | Rango de ganancia |
|---|---|
| 15% | Hasta R$ 5 millones |
| 17,5% | De R$ 5M a R$ 10M |
| 20% | De R$ 10M a R$ 30M |
| 22,5% | Arriba de R$ 30M |
| Año de compra | Años de posesión | m2 (meses) | FR2 | Ganancia ajustada | Impuesto (15%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2005 (ene) | ~21 años | 245 | 0,424 | R$ 339.200 | R$ 50.880 |
| 2010 (ene) | ~16 años | 196 | 0,507 | R$ 405.600 | R$ 60.840 |
| 2015 (ene) | ~11 años | 136 | 0,622 | R$ 497.600 | R$ 74.640 |
| 2020 (ene) | ~6 años | 76 | 0,766 | R$ 612.800 | R$ 91.920 |
| 2023 (ene) | ~3 años | 40 | 0,870 | R$ 696.000 | R$ 104.400 |
Conclusión práctica: quién vende con 16 años de posesión paga cerca de 41% menos impuesto que quién vende con 3 años, con la misma ganancia bruta.
Cómo calcular tu ganancia inmobiliaria: paso a paso
Etapa 1 — Reúne los datos de entrada
| Dato necesario | Dónde encontrarlo |
|---|---|
| Valor de compra | Escritura de compra y venta o última declaración de IRPF |
| Fecha de adquisición | Escritura |
| Valor de venta | Escritura de venta o contrato |
| Fecha de venta | Escritura |
| Mejoras comprobadas | Facturas de materiales y servicios |
| Gastos de adquisición | Recibos y DARFs de la época |
| Comisión de corretaje | Recibo o contrato con la inmobiliaria |
| Hipótesis de exención | Ver sección anterior |
Etapa 2 — Calcula el Costo de Adquisición Total
Costo Total = Valor de compra + Mejoras + Gastos de adquisición
| Item | Valor |
|---|---|
| Precio de compra (ene/2010) | R$ 300.000 |
| ITBI pagado en la compra | R$ 6.000 |
| Escribanía y registro | R$ 3.000 |
| Reforma documentada (2015) | R$ 40.000 |
| Costo de Adquisición Total | R$ 349.000 |
Etapa 3 — Calcula la Ganancia de Capital Bruta
Ganancia Bruta = Valor de Venta − Costo Total − Corretaje pagado en la venta
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor de venta (may/2026) | R$ 700.000 |
| (−) Costo de Adquisición Total | R$ 349.000 |
| (−) Comisión de corretaje (5%) | R$ 35.000 |
| Ganancia de Capital Bruta | R$ 316.000 |
Etapa 4 — Aplica el Factor de Reducción FR2
- m2 = 196 meses (ene/2010 a may/2026)
- FR2 = 1 ÷ (1,0035)^196 ≈ 0,507
Ganancia Ajustada = R$ 316.000 × 0,507 = R$ 160.212
Etapa 5 — Calcula el Impuesto
Impuesto = R$ 160.212 × 15% = R$ 24.032
Resumen
| Etapa | Valor |
|---|---|
| Costo de adquisición total | R$ 349.000 |
| Venta neta (tras corretaje) | R$ 665.000 |
| Ganancia bruta | R$ 316.000 |
| FR2 (≈ 0,507) | −49,3% |
| Ganancia ajustada tributaria | R$ 160.212 |
| Impuesto a pagar (15%) | R$ 24.032 |
Calculadora de ganancia inmobiliaria
Simulá tu caso con la calculadora de Regente: informá la fecha y valor de compra, los gastos adicionales, la fecha y valor de venta, y el corretaje. La herramienta aplica FR1 y FR2 automáticamente, verifica las hipótesis de exención y compara el cálculo correcto con el mito del 15%.
Cómo calcular y pagar (GCAP + DARF)
1. Calcular con el programa GCAP
La Receita Federal disponibiliza gratuitamente el Programa de Apuración de Ganancias de Capital (GCAP 2026) en gov.br/receitafederal.
En el GCAP informás: tipo de operación, fecha y valor de adquisición, costo total (con mejoras), fecha y valor de venta y la hipótesis de exención si aplica.
2. Plazo para pago de la DARF
El impuesto debe pagarse hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta — no se espera la declaración anual.
Ejemplo: inmueble vendido en mayo de 2026 → DARF hasta 30 de junio de 2026.
Código de la DARF: 4600.
3. Declaración en el IRPF anual
Los datos del GCAP se importan al IRPF del ejercicio siguiente. El GCAP genera un archivo de exportación que el programa IRPF lee directamente.
FAQ
Respuestas directas:
¿Cuánto es el impuesto en la venta de inmueble en 2026?
15% de la ganancia ajustada para la mayoría de las operaciones (ganancia hasta R$ 5M). El impuesto no incide sobre el valor total de venta, solo sobre la ganancia — ya reducida por los factores de tiempo de posesión. Para inmuebles con 10+ años de posesión, el factor de reducción puede cortar la base tributaria por la mitad.
¿Cuándo está exenta de IR la venta del inmueble?
Único inmueble hasta R$ 440 mil (sin otra venta en los últimos 5 años); reinversión integral en 180 días en inmueble residencial; inmueble comprado antes de 1969; ganancia abajo de R$ 35 mil.
¿Qué es el factor de reducción?
Un descuento legal en la base tributaria que aumenta con el tiempo de posesión. Para inmuebles adquiridos tras 2005, se aplica FR2 con tasa de 0,35%/mes compuesta. Tras 16 años, la base tributaria cae a cerca de 50% de la ganancia bruta.
¿Cuál es el plazo para pagar el impuesto tras la venta?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a la venta. Usá el programa GCAP (gratuito, disponible en gov.br/receitafederal) para calcular y generar la DARF (código 4600).
¿Puedo deducir reformas en el cálculo?
Sí — reformas documentadas con factura integran el costo de adquisición, reduciendo la ganancia tributaria. Guardá todas las facturas de obras a lo largo de los años.
¿Heredaste un inmueble y vas a venderlo? El cálculo es diferente: el valor declarado en el inventario y el ITCMD pagado afectan directamente el impuesto en la venta futura. Lee: La trampa del inventario: cómo el ITCMD puede costar R$ 50 mil más en la venta del inmueble.
Regente Imóveis no presta asesoría contable o jurídica. Este artículo tiene propósito educacional. Antes de cualquier decisión tributaria relevante, consultá a un contador especializado en impuesto de renta de persona física.
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Calculadora de Ganancia de Capital
en la Venta de Inmueble — 2026
Calculá el impuesto real considerando el Factor de Reducción por tiempo de posesión — no solo 15% de la diferencia.
El equívoco más común: «el impuesto es 15% de la diferencia entre el precio de compra y el de venta.» En la práctica, la Lei 11.196/2005 creó un factor de reducción progresivo que puede cortar la ganancia tributaria por la mitad o más — dependiendo del tiempo de posesión. Esta calculadora muestra el impuesto real.
Datos de Adquisición
Mes y año de la escritura de compra
Valor pagado por el inmueble (escritura o última declaración IRPF)
Estos gastos suman al costo de adquisición y reducen la ganancia de capital
Datos de Venta
Mes y año de la escritura de venta
Precio total recibido por el inmueble
Estándar: 6% en Florianópolis (se sustrae de la ganancia)
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Si alguna exención se aplica, no hay impuesto a pagar. Respondé las preguntas abajo:
