ITBI
ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
Imposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).
Explicação
O ITBI é um tributo municipal que incide sobre qualquer transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas (inter vivos), como na compra e venda, na dação em pagamento e na permuta com torna. É de competência dos municípios, conforme o art. 156, II, da Constituição Federal, e deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento.
- Fato gerador: a transmissão da propriedade imobiliária ou de direitos reais sobre o imóvel, incluindo o compromisso de compra e venda com efeitos registrais. O STJ pacificou (Tema 1.113, ARE 1294969, j. 27/04/2023) que o fato gerador ocorre no registro da transmissão no CRI, não na lavratura do instrumento.
- Alíquota em Florianópolis: 2% sobre o valor declarado no negócio jurídico. O município não pode impor automaticamente a base de cálculo do IPTU nem exigir valor mínimo equivalente ao venal; eventual arbitramento diferente do valor declarado exige procedimento administrativo com contraditório (Tema 1.113/STJ).
- Isenções relevantes: não incide ITBI na transmissão de imóvel para integralização de capital social de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante da empresa for compra e venda ou locação de imóveis (art. 37, CTN).
- ITBI x ITCMD: o ITBI alcança transmissões onerosas (compra e venda); o ITCMD alcança transmissões gratuitas (herança e doação). Nunca se acumulam no mesmo negócio.
- Custo total da compra: o ITBI é um dos principais custos de aquisição, ao lado dos emolumentos cartorários (escritura + registro) e da comissão de corretagem. Em Florianópolis, o comprador deve provisionar de 4% a 6% do valor do imóvel para cobrir esses custos totais.
Em Florianópolis, o recolhimento é feito por guia emitida pelo portal da Prefeitura Municipal, com prazo de pagamento definido na própria guia. A ausência de quitação bloqueia a lavratura da escritura e o registro no CRI.
Exemplo prático
Não provisionar o ITBI antes de fechar a escritura. O imposto é exigido antes da lavratura e o municÃpio não parcela â€" quem planeja só com entrada e parcelas chega ao cartório sem o dinheiro.
O STJ fixou que a base do ITBI é o valor do negócio, não o valor venal do IPTU. Municípios que cobram diferença sem processo administrativo estão errados. Quem compra via PJ ainda tem a isenção de integralização como alternativa a verificar.