Escritura Pública
Escritura Pública de Compra e Venda
Documento lavrado por tabelião em cartório que formaliza a transferência de propriedade de imóveis. Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.
Explicação
A escritura pública de compra e venda é o instrumento jurídico pelo qual o vendedor transfere formalmente a propriedade de um imóvel ao comprador, com fé pública garantida pelo tabelião. Sua lavratura é obrigatória para imóveis cujo valor supere 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), sob pena de nulidade do negócio.
- Lavratura: realizada no Cartório de Notas, por tabelião habilitado, após apresentação de documentos das partes e do imóvel (matrícula atualizada, certidões negativas, comprovante de pagamento do ITBI e declaração do IR do vendedor).
- Efeitos: a escritura por si só não transfere a propriedade. A transferência ocorre apenas com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), conforme o art. 1.245 do Código Civil. Até o registro, o vendedor ainda é o proprietário legal.
- Custos: os emolumentos cartorários seguem tabela estadual (em SC, fixada pelo TJSC) e incidem sobre o valor declarado na escritura. Além disso, o comprador paga o ITBI antes da lavratura.
- Escritura vs. contrato particular: o contrato particular de compra e venda é válido como compromisso, mas não pode ser registrado diretamente no CRI para transferir propriedade. A escritura pública é o instrumento definitivo que possibilita o registro translativo.
- Financiamentos bancários: quando há financiamento, o banco emite instrumento particular (contrato de financiamento com alienação fiduciária) que pode ser registrado diretamente, dispensando escritura pública separada para esse caso específico.
Em Florianópolis, os Cartórios de Notas concentram a lavratura de escrituras. O prazo médio entre apresentação dos documentos e lavratura varia de 3 a 10 dias úteis. O tabelião verifica documentação, qualifica as partes e certifica o ato, tornando-o oponível erga omnes após o subsequente registro no CRI.
Exemplo prático
Acreditar que assinar a escritura já transfere a propriedade. A transmissão só se concretiza com o registro da escritura no CRI. Entre a lavratura e o registro, o vendedor ainda é o proprietário legal — e pode, em tese, gravar o imóvel com outra dívida ou vender novamente a terceiro de má-fé, embora o título anterior prevaleça.
Sem escritura e registro, o comprador não tem propriedade plena: não pode financiar, refianciar, hipotecar nem vender o imóvel com segurança jurídica. Entender esse rito em dois passos — lavratura e registro — evita atrasos no processo e surpresas de custo que frustram o fechamento do negócio.