Paraguaio pode comprar imóvel em Florianópolis sem qualquer restrição legal — e o processo é mais direto do que a maioria imagina. O que muda em relação a outros estrangeiros é a combinação do Acordo de Residência do MERCOSUL, a ausência de controles de capitais sobre o guaraní e um perfil de comprador que vai do empresário do agronegócio ao comerciante de Ciudad del Este.
O que o MERCOSUL não faz, porém, é igualmente importante de entender: ele não elimina o CPF, o câmbio formal, o ITBI nem a tributação sobre renda de aluguel. E existe uma diferença específica em relação ao argentino que precisa estar clara antes de qualquer planejamento: o paraguaio segue o fluxo padrão do acordo — dois anos de residência temporária antes da permanente, sem o atalho disponível para cidadãos argentinos.
Outro ponto que faz diferença no planejamento: não há tratado de bitributação em vigor entre Brasil e Paraguai. Uma convenção foi assinada, mas ainda aguarda ratificação. Enquanto ela não entra em vigor, as regras gerais se aplicam integralmente — o que significa IRRF de 15% sobre aluguel e tributação sobre ganho de capital na venda.
Este guia reúne cada etapa do processo com fonte verificada. Onde há incerteza jurídica ou variação de mercado, sinalizamos com ⚠️.
Paraguaio pode comprar imóvel no Brasil?
Sim. O direito de compra não depende de visto, residência prévia nem autorização governamental de qualquer espécie. A base legal é clara e favorável.
O que diz a Lei de Migração
A Lei 13.445/2017 (Lei de Migração), art. 4º, garante ao estrangeiro — independentemente da condição migratória — igualdade de acesso a direitos e liberdades civis, incluindo o direito de adquirir bens imóveis no Brasil. Isso vale para qualquer paraguaio: turista, residente temporário ou sem vínculo migratório formalizado.
O único documento do sistema brasileiro obrigatório a partir da compra é o CPF, exigido para qualquer pessoa que possua bens sujeitos a registro público no Brasil.
E a Lei 5.709/71?
A Lei 5.709/71 é frequentemente citada como uma restrição à compra de imóveis por estrangeiros — mas ela se limita a imóveis rurais. Estabelece restrições de área e exige autorização do INCRA para propriedades acima de 3 Módulos de Exploração Indefinida. Para apartamentos, casas e imóveis comerciais em Florianópolis — que são imóveis urbanos — ela simplesmente não se aplica.
Imóvel rural vs. urbano: a linha que importa
A distinção entre rural e urbano no Brasil é definida pelo perímetro urbano municipal, não pelo uso do imóvel. Imóveis localizados dentro do perímetro urbano de Florianópolis estão fora do alcance da Lei 5.709/71. Para chácaras, sítios ou propriedades em zona rural de outros municípios, a situação é diferente e exige análise específica.
MERCOSUL e residência no Brasil: o que o paraguaio realmente tem direito
O Paraguai é membro fundador do MERCOSUL desde o Tratado de Assunção de 1991. O que isso significa concretamente para quem quer comprar imóvel no Brasil é uma questão que merece resposta precisa — não um sim genérico nem uma lista de benefícios que o acordo não oferece.
O que o Acordo de Residência MERCOSUL realmente concede
O instrumento central é o Decreto 6.975/2009, que internaliza o Acordo de Residência do MERCOSUL no direito brasileiro. Ele cobre Argentina, Bolívia, Chile, Colômbia, Equador, Paraguai, Peru e Uruguai.
O benefício prático para o paraguaio é a possibilidade de solicitar residência temporária de 2 anos diretamente na Polícia Federal, sem precisar de visto de entrada específico para esse fim. Após os 2 anos, mediante comprovação de meios de subsistência lícitos e ausência de condenações, essa residência se converte em residência permanente (prazo indeterminado).
Documentação para a residência temporária via Polícia Federal (SisMigra):
– Passaporte ou documento de identidade válido com prova de nacionalidade
– Certidão de nascimento + estado civil
– Certidão de antecedentes criminais do Paraguai (apostilada)
– Declaração de ausência de antecedentes criminais internacionais
– Certidão de antecedentes criminais no Brasil
– Taxas: R$ 168,13 (código 140066 — residência) + R$ 204,77 (código 140120 — emissão CRNM)
A diferença crítica em relação ao argentino ⚠️
Este é o ponto que mais gera confusão entre compradores paraguaios que leram sobre o processo para argentinos.
O argentino (e o uruguaio) tem acesso a um decreto bilateral exclusivo — o Decreto 6.736/2009 — que permite solicitar residência permanente direta, sem passar pela etapa de 2 anos de residência temporária.
O paraguaio não tem esse benefício. Segue o fluxo padrão do Decreto 6.975/2009: temporária → 2 anos → permanente. O impacto prático mais relevante está no acesso ao financiamento bancário, que exige residência permanente.
O que o MERCOSUL não elimina
O Acordo de Residência facilita e agiliza a obtenção de residência legal no Brasil. Não cria um regime tributário especial, não dispensa o câmbio formal, não reduz o ITBI e não elimina a tributação sobre renda de aluguel. A tabela abaixo resume o que permanece obrigatório para o paraguaio, com ou sem MERCOSUL:
| Obrigação | Situação para o paraguaio |
|---|---|
| CPF | Obrigatório para assinar escritura |
| Contrato de câmbio formal | Obrigatório — registro BCB como entrada de capital estrangeiro |
| ITBI | 2% sobre valor venal em Florianópolis |
| IRRF sobre aluguel | 15% — MERCOSUL não elimina |
| IRRF sobre ganho de capital | 15–22,5% progressivo — MERCOSUL não elimina |
| Tradução juramentada | Obrigatório para documentos em espanhol na escritura |
Visto por investimento imobiliário: alternativa ao fluxo MERCOSUL
Para paraguaios com capital mais alto que prefiram ancorar a residência diretamente no imóvel adquirido, existe uma segunda rota: a RN 36/2018 (CNIg/MJSP). Imóvel urbano com valor igual ou superior a R$ 1.000.000, adquirido com recursos de origem externa, garante residência temporária de 4 anos, convertível em permanente. Não exclui a rota MERCOSUL — o paraguaio pode escolher a mais conveniente conforme seu perfil.
Tributação para o cidadão paraguaio
A dimensão fiscal é onde o planejamento faz mais diferença — e onde a ausência de um tratado bilateral tem peso real.
Sem acordo de bitributação em vigor ⚠️
Uma Convenção para Evitar a Dupla Tributação entre Brasil e Paraguai foi assinada, mas está em processo de ratificação pelo Congresso brasileiro e não está em vigor até a data deste guia (mai/2026). O Paraguai figura na lista da Receita Federal entre os países com acordo assinado mas não ratificado — junto com Colômbia, Polônia, Reino Unido e Uruguai.
Enquanto o acordo não entra em vigor, as regras gerais do direito tributário brasileiro para não residentes se aplicam integralmente.
ITBI e IPTU
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é obrigatório para qualquer comprador, nacional ou estrangeiro. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre o valor venal, paga na Prefeitura Municipal antes do registro em cartório.
O IPTU é o imposto anual sobre o imóvel. O paraguaio paga exatamente como qualquer proprietário brasileiro — não há distinção por nacionalidade.
IRRF sobre renda de aluguel: 15%
Se o imóvel for alugado enquanto o proprietário não tem residência fiscal no Brasil, o rendimento bruto está sujeito a IRRF de 15%, retido na fonte pelo locatário ou pela administradora do imóvel. O código de recolhimento é o DARF 9478.
Sem tratado em vigor, o paraguaio pode, em tese, estar sujeito também à legislação tributária paraguaia. Na prática, o Paraguai adota tributação territorial — em geral não tributa rendimentos gerados no exterior — mas isso precisa ser confirmado com um contador ou advogado fiscal paraguaio antes de qualquer decisão. ⚠️
Ganho de capital na venda
A venda do imóvel por não residente segue a tabela progressiva do GCAP:
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| De R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| De R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
O imposto é retido na fonte pelo tabelião de notas no dia da venda. As isenções disponíveis para residentes brasileiros — como a isenção para único imóvel até R$ 440.000 e o benefício de reinvestimento — não se aplicam a não residentes.
CPF e conta bancária para paraguaio
CPF: como obter sem estar no Brasil
O CPF é o primeiro passo prático. Para paraguaio sem residência no Brasil, a solicitação é feita no Consulado Geral do Brasil em Assunção, com passaporte válido e comprovante de endereço no Paraguai. O processo é simples e não exige visto prévio.
Para paraguaio que já tem residência no Brasil (com CRNM), o CPF pode ser obtido diretamente nos Correios, bancos conveniados ou agências da Receita Federal — o mesmo caminho disponível para qualquer residente.
Conta bancária: o que é necessário para a compra
Para a compra do imóvel em si, o paraguaio não precisa obrigatoriamente de conta bancária no Brasil. A transferência internacional pode ser formalizada diretamente por uma corretora de câmbio autorizada pelo BCB, que registra a operação no Banco Central. A conta bancária se torna mais relevante para quem vai receber aluguel ou gerir o imóvel remotamente.
Conta de Não Residente (CNR)
Quem optar por abrir uma conta bancária no Brasil pode utilizar a Conta de Não Residente (CNR), regulamentada pela Resolução Conjunta BCB 13/2024. Os documentos necessários são: passaporte, CPF, NIF paraguaio e comprovante de residência no exterior.
Bancos que aceitam CNR: BTG Pactual e Banco Rendimento. Os grandes bancos tradicionais (Caixa, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil) não oferecem conta corrente padrão a não residentes. Alternativas digitais como Wise e Revolut aceitam com passaporte, sem exigência de residência no Brasil. ⚠️
Câmbio PYG→BRL: como transferir do Paraguai para o Brasil
O guaraní é uma moeda relativamente estável — o Banco Central do Paraguai (BCP) opera política de câmbio administrado. O sistema financeiro paraguaio é aberto, sem controles de capitais equivalentes aos que existiram na Argentina ou existem na China. SWIFT está disponível nos principais bancos paraguaios.
Referência de poder de compra (mai/2026)
| Valor em BRL | Equivalente em guaranis (aprox.) |
|---|---|
| R$ 300.000 | ~373.000.000 Gs |
| R$ 500.000 | ~622.000.000 Gs |
| R$ 800.000 | ~995.000.000 Gs |
| R$ 1.000.000 | ~1.247.000.000 Gs |
| R$ 2.500.000 | ~3.117.000.000 Gs |
Câmbio de referência: 1 BRL ≈ 1.247 PYG (mai/2026). ⚠️ Verificar cotação atualizada antes de qualquer operação.
O SML Brasil-Paraguai: o que é e para que serve
O Sistema de Pagamento em Moeda Local (SML) Brasil-Paraguai entrou em operação em agosto de 2018 (Circular BACEN 3.907/2018). Permite transferências diretas PYG↔BRL sem conversão intermediária via dólar, com taxa divulgada diariamente pelo BCB até as 17h30.
O SML é voltado principalmente para o comércio de bens, serviços e remessas de menor valor. Para operações de compra de imóvel — valores altos, com exigência de contrato de câmbio formal —, o caminho adequado é via banco comercial ou corretora de câmbio autorizada. ⚠️
Rotas práticas para a transferência
Rota 1 — Wire transfer SWIFT: o paraguaio inicia o processo pelo banco paraguaio (Banco Atlas, Itaú PY, BBVA PY, Banco Continental PY) e envia para banco ou corretora no Brasil. O contrato de câmbio é formalizado no Brasil, registrando a operação como entrada de capital estrangeiro. IOF: 0,38%.
Rota 2 — Corretoras de câmbio autorizadas pelo BCB: Banco Rendimento, Cotação, Ourominas, Remessa Online. Custo operacional menor para valores médios. O câmbio pode ser PYG→BRL direto ou com escala em USD.
Rota 3 — USD como moeda intermediária: o paraguaio converte PYG→USD no Paraguai (mercado cambial relativamente livre) e remete em dólares ao Brasil. Custo de duas conversões cambiais, mas operacionalmente simples dado o mercado dolarizado paraguaio.
O que evitar: o câmbio informal na fronteira (Ciudad del Este / Foz do Iguaçu) para a compra do imóvel. Além de irregular para valores acima do limite legal, ele não gera o contrato de câmbio exigido para a lavratura da escritura em cartório. ⚠️
Para o comparativo completo de corretoras, IOF vigente e checklist da remessa internacional, veja o guia sobre como transferir dinheiro do exterior para comprar imóvel no Brasil.
Processo de compra passo a passo
Documentos do paraguaio para a escritura
Antes de iniciar a busca pelo imóvel, vale reunir a documentação:
- CPF ativo — via consulado no Paraguai ou Receita Federal no Brasil
- Passaporte válido (original)
- Certidão de nascimento apostilada pelo Ministério das Relações Exteriores do Paraguai (MRREE) + tradução juramentada em português
- Certidão de casamento, se aplicável — apostilada + traduzida
- Comprovante de meios de subsistência (extrato bancário, declaração de IR paraguaio), necessário para o processo migratório caso opte pela residência
Apostila de Haia: Paraguai é signatário
O Paraguai aderiu à Convenção de Haia sobre a Apostila, o que significa que documentos apostilados no Paraguai têm validade direta no Brasil — sem necessidade de legalização consular adicional. A apostila é emitida pelo MRREE do Paraguai.
Depois de apostilados, os documentos em espanhol precisam de tradução juramentada para o português. Em Santa Catarina, os tradutores habilitados pela JUCESC (Junta Comercial de SC) realizam esse serviço. O espanhol tem ampla disponibilidade de tradutores juramentados em Florianópolis.
Etapas da compra
- Obter o CPF (via consulado ou Receita Federal)
- Definir o imóvel com corretor ou imobiliária especializada em compradores estrangeiros
- Análise documental do imóvel: matrícula, certidões negativas de débitos, eventuais ônus — pode ser feita pelo corretor ou advogado no Brasil
- Proposta e contrato de compra e venda
- Transferência internacional com formalização do contrato de câmbio (Banco Central registra a operação)
- Escritura pública em cartório de notas em Florianópolis
- Pagamento do ITBI (2%) à PMF
- Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Prazo estimado: 30 a 90 dias a partir da escolha do imóvel, conforme a complexidade documental e a disponibilidade das partes.
Compra com procuração: quando o paraguaio não pode comparecer
Se o paraguaio não puder estar presencialmente na escritura, pode outorgar procuração a uma pessoa de confiança no Brasil. A procuração deve ser:
– Lavrada em cartório no Paraguai + apostilada + traduzida por tradutor juramentado no Brasil
– Ou lavrada diretamente no Consulado Geral do Brasil em Assunção
Para a documentação completa exigida por cartório, veja o guia de documentos para estrangeiro comprando imóvel no Brasil.
Florianópolis para compradores paraguaios: perfil e bairros
O contexto da relação SC-Paraguai
Santa Catarina é o 4º maior fornecedor de produtos brasileiros para o Paraguai (FIESC 2024). Essa relação econômica bilateral é o contexto que explica por que empresários paraguaios têm familiaridade com a região e, em muitos casos, já têm fornecedores, parceiros ou contatos estabelecidos em SC.
Florianópolis recebeu mais de 8.000 novos moradores estrangeiros em período recente, com predomínio de venezuelanos, argentinos e dominicanos. Os paraguaios não figuram no top-5 da cidade especificamente, mas estão presentes — com maior concentração no Oeste de SC (Chapecó e região), ligada ao agronegócio transfronteiriço. ⚠️ Dados públicos específicos sobre volume de compras por paraguaios em Florianópolis não estão disponíveis.
Três perfis de comprador paraguaio
HNWI do agronegócio (Alto Paraná, Canindeyú): empresários rurais com capital gerado no setor de soja, pecuária e algodão no leste do Paraguai. Muitas vezes descendentes de brasileiros — os chamados “brasiguaios” —, com trânsito natural entre os dois países. Buscam imóveis de alto padrão para segunda residência, férias e hedge patrimonial. Faixa típica: R$ 1,5 mi a R$ 5 mi. Bairros de interesse: Jurerê Internacional, Lagoa da Conceição, Campeche.
Empresário de Ciudad del Este ou Encarnación: comerciantes e empreendedores com trânsito frequente no Brasil. Buscam imóvel para uso misto — residência quando no Brasil, investimento quando ausentes. Faixa típica: R$ 400 mil a R$ 1,2 mi. Bairros: Beira-Mar Norte, Ingleses, Campeche.
Imigrante trabalhador radicado em SC: paraguaios que vieram para trabalho e, após stabilizar residência, buscam a compra como primeiro imóvel. Tipicamente faixas menores, com financiamento via MERCOSUL após a residência permanente. Menor relevância para Florianópolis especificamente — com maior presença no Continente e na região de Kobrasol (São José).
Referência de mercado em Florianópolis
- Valorização de FLN em 2023-2024: +11,12% (CRECI-SC)
- Lançamentos residenciais em SC em 2024: +22% em relação a 2023 (FIESC) — 36.700 novas unidades
- Preço médio de referência em Jurerê Internacional: R$ 25.136/m² (2025) — equivalente a aproximadamente USD 4.500/m² ao câmbio de mai/2026 ⚠️
Para o panorama completo do mercado de compradores estrangeiros em Florianópolis, consulte o guia sobre estrangeiro comprando imóvel em Florianópolis.
Financiamento: paraguaio pode financiar imóvel no Brasil?
A resposta depende do status migratório
O acesso ao crédito imobiliário bancário no Brasil exige CRNM permanente — a Carteira de Registro Nacional Migratório com status de residência permanente. Para o paraguaio, esse documento só é obtido após 2 anos de residência temporária via MERCOSUL (ou via a rota de investimento imobiliário da RN 36/2018).
Com residência permanente: crédito pleno
Com a CRNM permanente em mãos, o paraguaio acessa o financiamento imobiliário nos mesmos termos disponíveis para qualquer estrangeiro residente:
- Bancos elegíveis: Itaú, Santander, Bradesco, Caixa Econômica Federal
- LTV (Loan-to-Value): até 80%
- Prazo máximo: 35 anos
- Sistemas de amortização: SAC ou PRICE
Sem residência permanente: alternativas
Para quem ainda não completou os 2 anos de residência temporária, as opções são:
Compra à vista: o caminho mais direto e mais comum para os perfis de alto poder aquisitivo. Elimina a dependência do sistema bancário brasileiro e simplifica o processo documental.
Financiamento direto com a incorporadora: construtoras de maior porte em Florianópolis oferecem parcelamento direto, especialmente em lançamentos. Condições variam por empreendimento.
Fintechs e Sociedades de Crédito Direto (SCDs): operam com LTV menor (50–60%) e taxas superiores ao crédito bancário convencional, mas sem a exigência de residência permanente.
A rota mais eficiente para quem quer financiar
O caminho mais racional para um paraguaio que quer comprar com financiamento bancário e ainda não tem residência no Brasil é iniciar o processo de residência temporária via MERCOSUL em paralelo à busca pelo imóvel. Com os dois anos de residência temporária cumpridos e a conversão para permanente, todas as portas do crédito bancário se abrem — com LTV de 80% e prazo de 35 anos.
Para o detalhamento completo das opções de crédito imobiliário para estrangeiros, veja o guia sobre financiamento de imóvel para estrangeiro no Brasil.
Perguntas frequentes
Paraguaio pode comprar imóvel em Florianópolis?
Sim. Qualquer paraguaio pode comprar imóvel urbano em Florianópolis sem restrição legal. A Lei de Migração (Lei 13.445/2017) garante ao estrangeiro os mesmos direitos civis do brasileiro, incluindo o direito de adquirir bens imóveis. Não há exigência de visto ou residência prévia para a compra em si. O único documento do sistema brasileiro obrigatório é o CPF. A Lei 5.709/71, que restringe a compra de imóvel rural por estrangeiro, não se aplica a imóveis urbanos.
O MERCOSUL facilita a compra de imóvel no Brasil para paraguaios?
O MERCOSUL não elimina as etapas legais da compra — o paraguaio ainda precisa de CPF, contrato de câmbio formal e escritura pública, como qualquer estrangeiro. O benefício concreto do MERCOSUL é a facilidade para obter residência legal no Brasil. Pelo Acordo de Residência (Decreto 6.975/2009), o paraguaio pode solicitar residência temporária de 2 anos na Polícia Federal, sem precisar de visto separado, e convertê-la em permanente após esse período. Com residência permanente, acessa financiamento bancário (LTV 80%, prazo 35 anos).
Existe tratado fiscal entre Brasil e Paraguai para evitar bitributação?
Foi assinada uma Convenção para Evitar a Dupla Tributação entre Brasil e Paraguai, mas ela não está em vigor — permanece em processo de ratificação. Portanto, as regras gerais se aplicam: renda de aluguel está sujeita a IRRF de 15% no Brasil (DARF 9478). Ganho de capital na venda é tributado no Brasil (15% a 22,5% conforme o valor do ganho). O Paraguai usa tributação territorial — em geral não tributa rendimentos no exterior — mas isso deve ser confirmado com advogado fiscal paraguaio.
Como paraguaio tira CPF para comprar imóvel no Brasil?
Para paraguaio sem residência no Brasil, a solicitação é feita no Consulado Geral do Brasil em Assunção, com passaporte válido e comprovante de endereço no Paraguai. Para paraguaio já residente no Brasil com CRNM, o CPF pode ser obtido nos Correios, bancos conveniados ou na Receita Federal. O processo é simples e não exige visto prévio.
Como transferir guaranis do Paraguai para comprar imóvel em Florianópolis?
A transferência deve ser formalizada via contrato de câmbio registrado no Banco Central do Brasil — documento que comprova a origem dos recursos para a escritura. As rotas práticas são: wire transfer SWIFT de banco paraguaio para banco ou corretora de câmbio no Brasil (Banco Rendimento, Cotação, Remessa Online); ou conversão PYG→USD no Paraguai + remessa USD para o Brasil com câmbio formal no destino. O câmbio informal na fronteira não gera documentação válida para escritura e deve ser evitado.
Paraguaio pode financiar imóvel em Florianópolis?
Sim, com CRNM permanente (obtida após 2 anos de residência temporária via MERCOSUL), o paraguaio acessa o financiamento bancário com LTV de até 80% e prazo de até 35 anos. Sem residência permanente, as opções são compra à vista, financiamento direto com incorporadora ou fintechs (LTV menor, 50–60%).
Que documentos paraguaios precisam de apostila para a escritura no Brasil?
O Paraguai é signatário da Convenção de Haia — a apostila é o mecanismo correto, sem necessidade de legalização consular. Os documentos tipicamente apostilados para a escritura são certidão de nascimento e certidão de casamento (se aplicável). A apostila é emitida pelo Ministério das Relações Exteriores do Paraguai (MRREE). Depois de apostilados, os documentos em espanhol precisam de tradução juramentada por tradutor credenciado pela JUCESC.
Paraguaio pode obter residência no Brasil comprando imóvel em Florianópolis?
Sim, por duas rotas. A rota MERCOSUL (Decreto 6.975/2009) concede residência temporária de 2 anos na Polícia Federal, convertível em permanente — independente do valor do imóvel. A rota de investimento imobiliário (RN 36/2018) exige imóvel ≥ R$ 1.000.000 com recursos de origem externa e concede residência temporária de 4 anos, convertível em permanente mediante manutenção do investimento.
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