Ganho de capital

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor pelo qual um imóvel é alienado e o custo de aquisição registrado pelo vendedor. Esse lucro está sujeito ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), calculado sobre o ganho líquido apurado após os ajustes legais permitidos.

• Alíquotas progressivas: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões (Lei 13.259/2016, art. 1º).
• Custo de aquisição: é o valor declarado na última Declaração de Ajuste Anual do IR, podendo ser atualizado com despesas comprovadas de reforma, ampliação, corretagem paga na compra e laudêmio.
• Prazo de recolhimento: o DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação, sob pena de multa e juros (art. 21, Lei 8.981/1995).
• Isenção por reinvestimento: o vendedor pessoa física que reinvestir o valor integral da venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias é isento do IR sobre o ganho, desde que não tenha usado esse benefício nos últimos 5 anos (art. 39, Lei 11.196/2005).
• Isenção por valor: é isento do IR o ganho apurado na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440 mil, desde que não tenha realizado qualquer outra alienação imobiliária nos últimos 5 anos (art. 23, Lei 9.250/1995).
• Fator de redução: imóveis adquiridos antes de 1988 contam com redutores progressivos, podendo chegar a isenção total para aquisições anteriores a 1970 (IN RFB 84/2001).
• Permuta: em permutas sem torna, não há apuração de ganho de capital; com torna, incide IR apenas sobre o valor da torna recebida.

Em Florianópolis, onde valorizações de 40% a 100% em dez anos são comuns em bairros de alto padrão, o ganho de capital tende a ser expressivo. O planejamento tributário antes da venda é determinante para usar corretamente os benefícios de isenção e redução disponíveis.