Guia Regente
Glossário Imobiliário
Termos essenciais para decisões imobiliárias informadas.
Três níveis de profundidade. Exemplos do mercado de Florianópolis.
71 verbetes
ABNT NBR 12721
Norma técnica brasileira que define a metodologia de cálculo do CUB e os critérios de avaliação de custos em incorporações imobiliárias. Vigente na versão de 2006 com atualizações, é referência obrigatória em contratos de venda na planta.
Alienação Fiduciária
O banco é o proprietário formal do imóvel durante o financiamento. A propriedade plena volta ao comprador somente após a quitação total.
Amortização Extraordinária
Pagamento antecipado de parcelas do financiamento para reduzir o saldo devedor, encurtando o prazo ou diminuindo o valor das prestações.
Arras (sinal)
Valor pago pelo comprador ao vendedor na assinatura do contrato de compra e venda que confirma o negócio e define as consequências financeiras para desistência de cada parte.
Averbação
Ato pelo qual o CRI anota na matrícula qualquer alteração relevante sobre o imóvel: construção, demolicção, divórcio, hipoteca ou alienação fiduciária.
Benfeitorias
Obras ou gastos que o possuidor realiza num imóvel alheio. A lei as classifica em necessárias, úteis e voluptuárias, e cada categoria gera direito distinto de indenização ou retenção pelo inquilino ou comprador.
Bolha Imobiliária
Valorização especulativa dos preços imobiliários desconectada dos fundamentos — renda dos compradores, custo de construção e demanda real.
CCI
Cédula de Crédito Imobiliário — título que representa a dívida do financiamento. Pode ser cedida a securitizadoras, que emitem CRIs com base nesses créditos.
CET
Custo Efetivo Total — percentual que representa o custo real de um financiamento imobiliário, incluindo taxa de juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e impostos. Obrigatório por lei na proposta do banco.
CRI
Certificado de Recebíveis Imobiliários — título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Isento de IR para pessoa física.
CUB
Custo Unitário Básico de Construção — índice calculado mensalmente pelo Sinduscon com base na ABNT NBR 12721. Usado em contratos de incorporação para reajustar o preço de imóveis na planta até a entrega das chaves.
Cap Rate
Taxa de capitalização de um imóvel de renda: aluguel anual líquido dividido pelo valor de mercado. Indica o rendimento bruto antes de alavancagem.
Caução
Garantia locatícia em que o inquilino deposita até 3 aluguéis em poupança vinculada. Valor restituído corrigido ao fim do contrato, sem débitos.
Ciclo Imobiliário
Movimentos de expansão, estabilização, contração e recuperação do mercado imobiliário, influenciados por taxas de juros, emprego e oferta.
Coeficiente de Aproveitamento
Índice urbanístico que define a área total máxima de construção permitida em relação à área do terreno. Determinado pelo Plano Diretor municipal, limita o aproveitamento construtivo e impacta diretamente o valor do terreno.
Comissão de corretagem
Remuneração devida ao corretor de imóveis pela intermediação que resulta em negócio concluído. Varia entre 6% e 8% do valor do imóvel conforme tabela orientativa do COFECI, podendo ser negociado abaixo desse piso em transações de alto padrão.
Compromisso de compra e venda
Contrato preliminar pelo qual vendedor e comprador se obrigam à celebração futura da escritura definitiva. Quando registrado no cartório de imóveis, confere ao comprador direito real à aquisição e proteção contra terceiros.
Condomínio Logístico
Parque industrial modular com infraestrutura compartilhada (portaria, docas, câmaras). Cap rate entre 7% e 10% a.a. Para PF: acesso via FIIs de logística.
Contrato de Gaveta
Instrumento particular de cessão de direitos sobre imóvel com financiamento ativo, realizado sem o conhecimento ou anuência do banco financiador. Gera riscos para o comprador de fato e pode ser declarado nulo pelo credor.
Direito de preferência
Faculdade legal que garante a certas pessoas, como o inquilino ou o condômino, a prioridade para adquirir um imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros, sob pena de perdas e danos ou adjudicação compulsória.
Distrato
Rescisão do contrato de imóvel na planta. A Lei 13.786/2018 limita a retenção a 25% do valor pago — ou 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação.
Due Diligence
Investigação jurídica e documental de um imóvel antes da compra. Mapeia ônus, penhoras e dívidas fiscais que podem transferir riscos ao comprador.
Escritura Pública
Documento lavrado por tabelião em cartório que formaliza a transferência de propriedade de imóveis. Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.
Espólio
Conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por uma pessoa falecida, tratado como ente sem personalidade jurídica até a partilha formal. Representa o de cujus nas relações jurídicas durante o inventário.
FGTS
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço — pode ser usado como entrada ou amortização em financiamentos habitacionais dentro das regras da CEF.
FGTS na compra do imóvel
Saldo do FGTS disponível para compra do primeiro imóvel ou amortização de financiamento pelo SFH. Vale para imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão.
FII
Fundo negociado na B3 que investe em imóveis físicos ou crédito imobiliário. Rendimentos mensais isentos de IR para pessoa física.
Fiador
Pessoa física que assume solidariamente a dívida de outra em contrato de locação ou financiamento, respondendo com seu patrimônio pessoal caso o devedor principal não cumpra as obrigações. Exige análise de idoneidade e pode incluir o bem de família como garantia.
Fração Ideal
Percentual do terreno e das áreas comuns que cabe a cada unidade do condomínio. Define o rateio de despesas extraordinárias e o peso do voto em assembleia.
Ganho de capital
Diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição de um imóvel, sujeita ao Imposto de Renda à alíquota de 15% a 22,5% sobre o lucro apurado, conforme a Lei 8.981/1995 e alterações da Lei 13.259/2016.
Georreferenciamento
Procedimento técnico que vincula os limites de um imóvel rural ao Sistema Geodésico Brasileiro com coordenadas certificadas pelo INCRA, exigido para registro de parcelamentos e transmissões, com prazo unificado de exigência prorrogado até novembro de 2029.
Habite-se
Documento municipal que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. Sem ele, o imóvel não pode ser financiado nem averbado na matrícula.
Hipoteca
Direito real de garantia em que o imóvel do devedor responde pela dívida sem sair da sua posse. Se a dívida não for paga, o credor pode executar judicialmente o bem.
Home Equity
Crédito com garantia de imóvel quitado (ou com saldo pequeno). Taxas próximas às do financiamento habitacional, bem abaixo do crédito pessoal.
IGP-M
Índice Geral de Preços — Mercado. Historicamente usado para reajustar contratos de aluguel; substituído progressivamente pelo IPCA.
IPCA
Principal indicador oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE mensalmente. Referência para reajuste de aluguéis, financiamentos e títulos do Tesouro.
IPTU
Tributo municipal anual sobre imóveis urbanos. Base de cálculo é o valor venal — quase sempre abaixo do valor de mercado — definido pela prefeitura.
ITBI
Imposto municipal sobre transferência onerosa de imóvel entre vivos. Em Florianópolis: alíquota de 2% sobre o valor declarado (STJ Tema 1.113).
ITBI
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — tributo municipal pago pelo comprador na transferência formal da propriedade. Em Florianópolis, alíquota de 2%.
ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação
Imposto estadual cobrado quando um imóvel muda de titularidade por herança ou doação em vida. Em Santa Catarina, a alíquota varia de 1% a 7% conforme o valor do bem e o tipo de transmissão (Lei SC 19.053/2024).
Incorporação Imobiliária
Processo formal de registro de um empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis antes das vendas. É a proteção legal central do comprador na planta.
Inventário
Processo legal para partilhar bens do falecido. Sem o formal de partilha registrado na matrícula, o imóvel não pode ser vendido regularmente pelos herdeiros.
LCI
Título de renda fixa emitido por bancos com lastro em créditos imobiliários. Isento de IR para pessoa física e coberto pelo FGC até R$ 250 mil.
Laudêmio
Taxa paga à União (SPU) na venda de imóvel em terreno de marinha. Corresponde a 5% do valor da transação — obrigatória, sem exceção.
MCMV
Minha Casa Minha Vida — programa habitacional federal com subsídio e taxas reduzidas para famílias de baixa e média renda.
Matrícula do Imóvel
Registro no CRI que documenta toda a vida jurídica do imóvel: proprietários anteriores, ônus, penhoras e hipotecas. O "RG" do imóvel.
Memorial Descritivo
Documento que especifica materiais e acabamentos de unidades e áreas comuns em compras na planta. É o padrão de entrega que pode ser exigido juridicamente.
OODC — Outorga Onerosa do Direito de Construir
Instrumento urbanístico pelo qual o município autoriza construção acima do coeficiente de aproveitamento básico mediante pagamento de contrapartida financeira. Em Florianópolis, o CA básico é 1 e a OODC é regulada pelo Plano Diretor (LC 482/2014).
Outorga conjugal
Autorização formal que um cônjuge deve conceder ao outro para que este possa vender, hipotecar ou gravar de qualquer forma imóvel do casal. Sem ela, o ato jurídico é anulável.
P/VP
Indicador de avaliação de Fundos Imobiliários que relaciona o preço de mercado da cota ao valor patrimonial por cota. P/VP abaixo de 1 indica que o FII negocia com desconto em relação ao patrimônio líquido.
Patrimônio de Afetação
Mecanismo que separa o patrimônio do empreendimento da incorporadora. Em caso de falência, os recursos ficam protegidos e as obras podem continuar.
Permuta
Troca de imóveis entre duas partes, com ou sem torna (diferença em dinheiro). Sem torna, não gera ganho de capital tributável para pessoa física.
Portabilidade de Financiamento
Direito do mutuário de transferir o saldo devedor do financiamento imobiliário para outro banco com melhores condições, sem custo de liquidação antecipada.
Price-to-Rent Ratio
Razão entre o preço de venda de um imóvel e o aluguel anual. Indica se é mais vantajoso comprar ou alugar em determinado mercado.
Procuração
Instrumento público pelo qual uma pessoa autoriza outra a agir em seu nome em transações imobiliárias. Deve especificar o imóvel e os poderes conferidos.
RET — Regime Especial de Tributação
Regime tributário simplificado para incorporações imobiliárias que unifica PIS, COFINS, CSLL e IRPJ em alíquota de 4% sobre a receita bruta da obra, com afetação patrimonial obrigatória do terreno e das acessões.
ROI
Percentual que indica quanto um investimento gerou de lucro em relação ao capital aplicado. Fórmula: (Lucro ÷ Investimento) × 100.
Registro de Imóveis
Serviço que registra todos os atos que afetam imóveis: compras, hipotecas, penhoras e alienações. Só o registro no CRI transfere a propriedade.
SAC
Sistema de Amortização Constante — cada parcela amortiza o mesmo valor do principal. Os juros caem ao longo do tempo, tornando as parcelas decrescentes.
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — principal fonte de crédito imobiliário fora do FGTS, com taxas e limites próprios.
SELIC
Taxa básica de juros definida pelo Copom. Influencia o custo do crédito imobiliário e define o referencial de custo de oportunidade para investidores.
SFH
Sistema Financeiro da Habitação — crédito habitacional com teto de R$ 1,5 milhão, taxa máxima de 12% a.a. e possibilidade de usar o FGTS.
SPE
Sociedade de Propósito Específico. Pode ser veículo legítimo de incorporação (com RI no CRI, CDC protege) ou estrutura de venda de cotas (sem RI, comprador vira sócio).
Servidão predial
Direito real que permite ao dono de um imóvel (dominante) usar ou restringir o uso de imóvel alheio (serviente) de forma permanente. Deve ser registrada na matrícula e acompanha o imóvel em qualquer transferência.
Tabela Price
Sistema de amortização com parcelas fixas durante todo o prazo. No início, a maior parte é juros; no fim, é amortização de principal.
Taxa Interna de Retorno (TIR)
Taxa de desconto que zera o VPL de um projeto. Indica a rentabilidade efetiva do investimento imobiliário â€" viável quando supera a taxa mÃnima de atratividade.
Taxa de vacância
Percentual de unidades desocupadas em relação ao total do imóvel em determinado período. Afeta diretamente o fluxo de caixa e a rentabilidade do investimento imobiliário.
Usucapião
Aquisição da propriedade por posse prolongada (5 a 15 anos, conforme a modalidade). Pode ser requerida judicialmente ou em cartório de imóveis.
Usufruto
Direito real que confere ao usufrutuário o uso e gozo de bem alheio (incluindo rendas e frutos), por prazo determinado ou vitalício, sem transferir a propriedade, que permanece com o nu-proprietário.
Valor Venal
Valor atribuído pela prefeitura para cálculo de IPTU e ITBI. Geralmente abaixo do mercado, atualizado por planta de valores genérica aprovada por lei.
Yield imobiliário
Rentabilidade anual de um imóvel medida pela relação entre a renda de aluguel e o valor do ativo. Expresso em percentual ao ano, indica quanto o imóvel rende sobre o capital investido, antes de impostos e custos operacionais.