Servidão predial
Servidão predial
Direito real que permite ao dono de um imóvel (dominante) usar ou restringir o uso de imóvel alheio (serviente) de forma permanente. Deve ser registrada na matrícula e acompanha o imóvel em qualquer transferência.
Explicação
A servidão predial é um direito real sobre coisa alheia pelo qual um imóvel, chamado prédio dominante, adquire o direito de usar ou de impor restrição ao imóvel vizinho, o prédio serviente. O vínculo é entre os imóveis, não entre as pessoas: muda o proprietário, permanece a servidão.
Conforme o Código Civil (arts. 1.378 a 1.389), a servidão pode ser constituída por contrato (escritura pública registrada no CRI), por usucapião ou por sentença judicial. O usucapião de servidão aplica-se exclusivamente à servidão aparente: 10 anos com justo título e boa-fé; 20 anos sem título. Servidão não aparente não admite usucapião e depende de escritura pública registrada ou sentença judicial. Sem registro na matrícula, a servidão não é oponível a terceiros adquirentes de boa-fé.
- Servidão de passagem: direito de transitar pelo imóvel alheio, a mais comum em condomínios de alto padrão com acessos compartilhados.
- Servidão de aqueduto: passagem de tubulações ou cursos d’água pelo imóvel serviente.
- Servidão de não construir (non aedificandi): impede o dono do prédio serviente de erguer edificação acima de certa altura ou dentro de determinada faixa.
- Servidão de energia e telecomunicações: passagem de linhas de transmissão, postes ou cabos pelo imóvel.
A servidão pode ser aparente (visível por sinal externo) ou não aparente (sem marca física). Em Florianópolis, servidões são especialmente frequentes em terrenos de marinha com acesso compartilhado à orla e em loteamentos como Jurerê Internacional.
Exemplo prático
Confiar apenas na visita ao imóvel sem ler a certidão de ônus reais da matrícula. Servidões não aparentes, como a proibição de construir acima de certa altura ou a passagem subterrânea de tubulações, são invisíveis fisicamente, mas estão registradas e vinculam o adquirente. A servidão segue o imóvel, não o vendedor.
Uma servidão non aedificandi de 3 metros pode inviabilizar o projeto inteiro â€" e está na matrÃcula, não visÃvel na visita. Comprar sem ler a certidão de ônus reais é aceitar passivos que o vendedor não vai mencionar.