Servidumbre inmobiliaria

La servidumbre inmobiliaria es un derecho real sobre un bien ajeno por el que un inmueble, denominado «inmueble dominante», adquiere el derecho a utilizar o a imponer restricciones al inmueble vecino, el «inmueble sirviente». El vínculo se establece entre los inmuebles, no entre las personas: aunque cambie el propietario, la servidumbre permanece.

Según el Código Civil (artículos 1.378 a 1.389), la servidumbre puede constituirse mediante contrato (escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad), por prescripción adquisitiva o por sentencia judicial. La prescripción de la servidumbre se aplica exclusivamente a la servidumbre aparente: 10 años con título válido y de buena fe; 20 años sin título. La servidumbre no aparente no admite la prescripción adquisitiva y depende de una escritura pública inscrita o de una sentencia judicial. Sin inscripción en el registro, la servidumbre no es oponible a terceros adquirentes de buena fe.

• Servidumbre de paso: derecho a transitar por un inmueble ajeno, la más habitual en comunidades de propietarios de alto standing con accesos compartidos.
• Servidumbre de acueducto: paso de tuberías o cursos de agua por el inmueble sirviente.
• Servidumbre de no edificación (non aedificandi): impide al propietario del inmueble sirviente construir un edificio que supere una determinada altura o se encuentre dentro de una franja concreta.
• Servidumbre de energía y telecomunicaciones: paso de líneas de transmisión, postes o cables por la propiedad.

La servidumbre puede ser aparente (visible mediante una señal externa) o no aparente (sin marca física). En Florianópolis, las servidumbres son especialmente frecuentes en terrenos marítimos con acceso compartido a la costa y en urbanizaciones como Jurerê Internacional.