Usufructo

El usufructo es un derecho real sobre un bien ajeno por el que el usufrutuario adquiere la facultad de utilizar el bien y percibir sus frutos e ingresos, mientras que el nudo propietario conserva la titularidad formal del dominio. Se trata de una separación jurídica de la propiedad: por un lado, el derecho a usar y disfrutar; por otro, la nuda propiedad, privada temporalmente de dichas facultades.

• Constitución: puede constituirse mediante contrato, testamento, prescripción adquisitiva o ley. En el caso de los inmuebles, es obligatorio su inscripción en el Registro de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros.
• Plazo: cuando es vitalicio, se extingue con la muerte del usufrutuario; cuando es convencional, se extingue en el plazo pactado. El usufrutuario tiene prohibido enajenar el usufructo, aunque puede ceder su ejercicio.
• Obligaciones del usufrutuario: conservar la sustancia del bien, realizar las reparaciones ordinarias, pagar los impuestos y gravámenes que gravan los frutos (por ejemplo, el IPTU corriente) y devolver el inmueble al término del usufructo.
• Obligaciones del nudo propietario: se hace responsable de las obras y reparaciones extraordinarias, así como de los gravámenes que recaigan sobre el capital.
• Extinción: fallecimiento del usufrutuario (usufructo vitalicio), cumplimiento del plazo o de la condición, consolidación (reunión de ambas cualidades en una misma persona), renuncia, desaparición del bien o falta de ejercicio durante el plazo legal.
• Tributación en el momento de la constitución: la transferencia de la nuda propiedad mediante un negocio jurídico oneroso puede estar sujeta al ITBI. En Florianópolis, el tipo impositivo es del 2 % (STJ, Tema 1.113). Cuando se constituye por donación o herencia, se aplica el ITCMD estatal (SC: tipo impositivo progresivo del 1 % al 7 %).
• Inmueble con usufructo en el mercado secundario: el adquirente de la nuda propiedad recibe el inmueble sujeto al usufructo hasta su extinción, lo que afecta a su valor, financiabilidad y liquidez.

En Florianópolis, el usufructo vitalicio es habitual en las operaciones de planificación sucesoria, en las que los padres transfieren la nuda propiedad a sus hijos y conservan el usufructo para seguir habitando o rentabilizando el inmueble.