Usufruto

O usufruto é um direito real sobre coisa alheia pelo qual o usufrutuário adquire a faculdade de usar o bem e perceber seus frutos e rendas, enquanto o nu-proprietário conserva a titularidade formal do domínio. Trata-se de uma cisão jurídica da propriedade: de um lado, o direito de usar e fruir; de outro, a nua-propriedade, destituída temporariamente dessas faculdades.

• Constituição: pode ser instituído por contrato, testamento, usucapião ou lei. Em imóveis, é obrigatório o registro no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos perante terceiros.
• Prazo: quando vitalício, extingue-se com a morte do usufrutuário; quando convencional, extingue-se no prazo pactuado. É vedado ao usufrutuário alienar o usufruto, embora possa ceder seu exercício.
• Obrigações do usufrutuário: conservar a substância do bem, realizar reparações ordinárias, pagar tributos e encargos que incidam sobre os frutos (ex: IPTU corrente), e devolver o imóvel ao término.
• Obrigações do nu-proprietário: responde pelas obras e reparações extraordinárias e pelos encargos que recaiam sobre o capital.
• Extinção: morte do usufrutuário (vitalício), implemento do termo ou condição, consolidação (reunião de ambas as qualidades na mesma pessoa), renúncia, perecimento do bem ou não exercício por prazo legal.
• Tributação na constituição: a transferência da nua-propriedade via negócio jurídico oneroso pode sujeitar-se ao ITBI. Em Florianópolis, a alíquota é de 2% (STJ Tema 1.113). Quando constituído por doação ou herança, incide ITCMD estadual (SC: alíquota progressiva de 1% a 7%).
• Imóvel com usufruto no mercado secundário: o adquirente da nua-propriedade recebe o imóvel sujeito ao usufruto até sua extinção, o que afeta valor, financiabilidade e liquidez.

Em Florianópolis, o usufruto vitalício é recorrente em operações de planejamento sucessório, onde pais transferem a nua-propriedade aos filhos e retêm o usufruto para continuar habitando ou rentabilizando o imóvel.