Averbação
Averbação no Registro de Imóveis
Ato pelo qual o CRI anota na matrícula qualquer alteração relevante sobre o imóvel: construção, demolicção, divórcio, hipoteca ou alienação fiduciária.
Explicação
A averbação é o procedimento pelo qual fatos ou atos jurídicos que modificam, extinguem ou atingem direitos relacionados a um imóvel ou a seus proprietários são formalmente anotados na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Ela complementa o registro — que transfere ou constitui direitos — ao manter a matrícula sempre atualizada.
- O que se averba: construção ou demolição de edificação; alteração do estado civil do proprietário (casamento, divórcio, separação); mudança de nome; constituição ou extinção de hipoteca ou alienação fiduciária; usufruto; servidão; penhora; arresto; indisponibilidade; e outros atos que afetem a situação jurídica do bem.
- Diferença entre registro e averbação: o registro constitui ou transfere o direito real (ex: registro da escritura de compra e venda); a averbação anota fatos modificativos ou extintivos de situações já registradas (ex: averbação da baixa da hipoteca após pagamento da dívida).
- Habite-se: a averbação do habite-se (alvará de conclusão de obra emitido pela prefeitura) é obrigatória para que a construção seja computada no imóvel registrado. Sem ela, a edificação não existe para o registro e o banco não consegue financiar o bem como imóvel construído.
- Cláusulas restritivas: cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas em doações ou testamentos também são averbadas na matrícula e vinculam futuros adquirentes.
- Prazo e publicidade: após o protocolo, o CRI tem prazo regimental para praticar o ato. A matrícula atualizada com todas as averbações é o espelho fiel da situação jurídica do imóvel.
Em Florianópolis, a averbação do habite-se é etapa crítica para imóveis em construção e lançamentos: sem ela, o apartamento na planta não pode ser financiado individualmente após a entrega das chaves, travando o processo de venda e registro em nome do comprador final.
Exemplo prático
Concluir uma obra, reformar a área ou alterar o estado civil e não averbar a mudança na matrícula. A matrícula desatualizada gera divergência entre a situação real e o registro, podendo impedir financiamentos, gerar litígios em inventário ou dificultar a venda do imóvel anos depois.
A matrícula com averbações em dia é a garantia de que o imóvel está sem pendências jurídicas ocultas. Para o comprador, verificar todas as averbações da matrícula antes de fazer uma oferta é o passo que evita descobrir surpresas — como hipotecas não baixadas ou restrições impostas por herança — depois do sinal pago.