Hipoteca
Hipoteca
Direito real de garantia em que o imóvel do devedor responde pela dívida sem sair da sua posse. Se a dívida não for paga, o credor pode executar judicialmente o bem.
Explicação
A hipoteca é um direito real de garantia pelo qual o devedor oferece um imóvel como segurança ao credor, sem precisar entregar-lhe a posse do bem. O proprietário continua morando ou usufruindo do imóvel; o credor apenas tem o direito de executá-lo judicialmente caso a dívida não seja paga.
- Constituição: a hipoteca deve ser lavrada por escritura pública e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Sem o registro, não produz efeitos contra terceiros.
- Graus de hipoteca: é possível constituir hipoteca de segundo e terceiro grau sobre o mesmo imóvel, desde que o valor do bem comporte múltiplas garantias. O credor de primeiro grau tem preferência na execução.
- Hipoteca legal: em alguns casos previstos em lei, a hipoteca nasce automaticamente, sem contrato, como nas hipotecas legais em favor da Fazenda Pública.
- Diferença da alienação fiduciária: na hipoteca, o imóvel permanece no patrimônio do devedor e a execução é judicial (mais demorada); na alienação fiduciária, o bem fica na propriedade resolúvel do credor e a retomada é extrajudicial (mais ágil). Por isso, o mercado imobiliário e os bancos migraram quase integralmente para a alienação fiduciária após a Lei 9.514/1997.
- Extinção: a hipoteca se extingue pelo pagamento da dívida, com baixa averbada na matrícula, ou por decisão judicial.
Em Florianópolis, a hipoteca ainda aparece em financiamentos rurais, contratos de incorporação mais antigos e operações societárias que envolvem imóveis como garantia, mas é incomum em financiamentos habitacionais novos, que usam quase exclusivamente a alienação fiduciária.
Exemplo prático
Comprar imóvel sem verificar certidão de ônus reais. A hipoteca fica registrada na matrícula e acompanha o bem em qualquer transferência. Adquirir imóvel hipotecado sem quitação prévia da dívida significa assumir o risco de perder o bem na execução promovida pelo credor hipotecário.
Verificar se o imóvel está livre de hipotecas é parte obrigatória da due diligence antes de qualquer compra. Uma hipoteca não identificada pode inviabilizar o registro da escritura ou expor o comprador a perder o imóvel para o credor anterior. A certidão de ônus reais, emitida pelo CRI, é o documento que confirma essa situação.