Aviso: Todo contrato de compra na planta deve ser revisado por advogado imobiliário com experiência em operações internacionais antes da assinatura. As informações deste guia têm caráter educacional e informativo.
Comprar um imóvel na planta em Florianópolis é uma das rotas de entrada mais comuns para o estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro. O preço de lançamento costuma ser inferior ao do imóvel pronto, o parcelamento durante a obra substitui a necessidade de financiamento bancário e a valorização entre a compra e a entrega das chaves pode ser relevante.
Mas a compra na planta tem uma camada de risco que a compra de imóvel pronto não tem — e parte dessa camada é amplificada para quem tem renda fora do Brasil. As parcelas mensais são denominadas em Reais e corrigidas pelo INCC, um índice que reflete a inflação da construção civil. Durante 24, 36 ou 48 meses de obra, o custo em moeda estrangeira dessas parcelas varia simultaneamente por dois fatores: a oscilação do câmbio e a correção pelo INCC. Essa combinação é o risco mais específico da compra na planta para o estrangeiro — e praticamente nenhum conteúdo disponível em português o explica com clareza.
Este guia cobre o que você precisa entender antes de assinar: como funciona o sistema legal, o que o Patrimônio de Afetação protege e o que não protege, a matemática do INCC somado ao câmbio, os direitos em caso de atraso ou desistência, o imposto na revenda e o checklist de due diligence para quem compra de fora do Brasil.
A premissa é direta: a compra na planta pode fazer sentido para o estrangeiro — mas exige planejamento que vai além do que as incorporadoras explicam nas feiras de imóveis.
Como funciona a compra de imóvel na planta no Brasil (Lei 4.591/64)
A venda de imóveis antes da conclusão da construção é regulada no Brasil pela Lei 4.591/1964 — a Lei das Incorporações Imobiliárias. Ela criou um sistema formal que permite à incorporadora comercializar unidades futuras ao público enquanto a obra ainda está em projeto ou em andamento, desde que cumpridas obrigações legais específicas.
Para o comprador estrangeiro, entender esse sistema é o ponto de partida. Não existe “contrato de reserva” com validade jurídica fora desse marco. Antes de qualquer pagamento, o empreendimento precisa ter registro formal no Cartório de Registro de Imóveis.
O Memorial de Incorporação: o documento que antecede qualquer venda
Antes de vender uma única unidade, a incorporadora é obrigada por lei a registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 32 da Lei 4.591/64). Esse registro reúne o título de propriedade do terreno, o projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, o memorial descritivo com especificações técnicas, a convenção de condomínio, as certidões negativas da incorporadora (tributos federais, estaduais e municipais, ações trabalhistas, protestos) e o histórico da cadeia dominial do terreno.
A regra prática mais importante: antes de assinar qualquer documento ou pagar qualquer valor, exija o número de matrícula e o número de registro do memorial de incorporação no cartório. Sem esse registro, a venda é juridicamente irregular e o comprador não tem as proteções da lei. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão da matrícula diretamente no cartório — não é necessário ser proprietário.
O fluxo da compra da assinatura até a escritura
O processo típico tem quatro etapas. Na assinatura do contrato, a incorporadora entrega o Quadro-Resumo — documento obrigatório criado pela Lei 13.786/2018 que consolida prazo de entrega, valor total, índice de correção das parcelas, percentual de multa por atraso e condições de rescisão. Durante a obra, o comprador paga parcelas mensais em BRL corrigidas pelo INCC. Na entrega das chaves, quita o saldo devedor, à vista ou por financiamento bancário. Por fim, lavra e registra a escritura definitiva.
Por que o parcelamento direto é a opção mais acessível para o estrangeiro sem visto permanente
Diferentemente do financiamento bancário — que exige renda comprovada em BRL e, na prática, visto de residência permanente —, o parcelamento direto com a incorporadora exige apenas CPF ativo e passaporte válido. Não há análise de crédito, não há aprovação bancária e não existe distinção entre residente e não residente para assinar o contrato. Isso faz da compra na planta o ponto de entrada mais acessível para o estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro.
Patrimônio de afetação e RET: como verificar se o empreendimento é seguro
O Patrimônio de Afetação é o mecanismo de proteção mais robusto disponível para quem compra na planta no Brasil. Criado pela Lei 10.931/2004 e inserido nos artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64, ele determina que o terreno, as construções, os recebíveis e os demais recursos daquele empreendimento formam um patrimônio separado e blindado em relação ao patrimônio geral da incorporadora.
O efeito prático é direto: o dinheiro que os compradores pagam pelas parcelas deve ser usado exclusivamente para construir aquele empreendimento. Não pode ser desviado para outros projetos da empresa, para pagar dívidas pessoais dos sócios nem para cobrir perdas de outros empreendimentos.
Por que o caso Encol explica a origem da lei
O Patrimônio de Afetação foi criado como resposta legislativa direta à falência da Encol S.A. no final dos anos 1990 — uma das maiores construtoras do Brasil na época. Quando a Encol quebrou, os recursos captados de um empreendimento tinham sido usados para financiar outros projetos da empresa. Mais de 42.000 compradores ficaram sem imóvel e sem dinheiro. O artigo 31-F da Lei 4.591/64 é a resposta: os efeitos da falência da incorporadora não atingem os patrimônios de afetação constituídos. Os bens e recursos do empreendimento afetado não integram a massa falida.
Nesse cenário, os compradores têm o direito de deliberar em assembleia sobre continuar a obra com outra construtora, contratar diretamente a execução ou receber de volta os valores pagos na proporção de cada comprador.
Como verificar se o empreendimento tem Patrimônio de Afetação
Há três formas concretas de confirmar. A primeira é a certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — deve constar a averbação do “Termo de Afetação”. A segunda é o próprio contrato de compra e venda, que deve mencionar expressamente que o empreendimento está submetido ao regime de Patrimônio de Afetação. A terceira é verificar se o empreendimento tem CNPJ próprio — incorporadoras que adotam a afetação frequentemente constituem uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para cada empreendimento.
Se o contrato ou o representante da incorporadora não souber responder se o empreendimento tem Patrimônio de Afetação, isso é um sinal de alerta a ser investigado antes de assinar.
O RET como indicador adicional de formalização
A incorporadora que adota o Patrimônio de Afetação pode optar pelo RET (Regime Especial de Tributação), instituído pela mesma Lei 10.931/2004. No RET, a alíquota é de 4% sobre a receita bruta do empreendimento, substituindo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Para o comprador, o RET é um sinal positivo: indica que a incorporadora formalizou o Patrimônio de Afetação junto à Receita Federal, o que implica controle mais rigoroso sobre o fluxo financeiro da obra. É possível confirmar a adesão ao RET verificando se o empreendimento tem CNPJ próprio ativo no Cadastro da Receita Federal.
O risco específico do estrangeiro: INCC mais câmbio nas parcelas
Esta é a análise que diferencia o planejamento financeiro do estrangeiro do planejamento de um comprador brasileiro. E é o ângulo que praticamente nenhum conteúdo sobre compra na planta endereça de forma explícita.
O contrato e todas as parcelas são denominados em Reais (BRL). O estrangeiro com renda em dólar, euro, libra ou peso precisa converter sua moeda para BRL a cada remessa durante toda a obra. Ao mesmo tempo, as parcelas mensais são corrigidas pelo INCC — o Índice Nacional de Custo de Construção, que reflete a inflação do setor. O INCC histórico oscila entre 5% e 10% ao ano. Isso significa que a parcela do último mês da obra será nominalmente maior do que a parcela do primeiro mês, mesmo sem nenhuma alteração no preço contratado.
A matemática do INCC somado ao câmbio: um exemplo real
Imagine um estrangeiro com renda em dólares que assina um contrato na planta com parcelas mensais iniciais de R$ 3.000, em um empreendimento com prazo de 36 meses. Considere dois fatores simultâneos ao longo da obra:
Fator 1 — INCC: Com INCC médio de 7% ao ano, a parcela corrigida no mês 36 será de aproximadamente R$ 3.673 — um aumento nominal de 22,4% sobre o valor inicial.
Fator 2 — Câmbio: Se o Real se valorizar 15% em relação ao dólar durante os 36 meses (o dólar que custava R$ 5,00 passa a custar R$ 4,35), aquela parcela de R$ 3.673 custará USD 844 — contra USD 600 no mês 1. Um aumento de 40,6% em dólares sobre a mesma parcela contratual.
O cenário inverso também existe: se o Real se desvalorizar 15%, a mesma parcela corrigida custará USD 563 no mês 36 — menos em dólares do que no início da obra. O câmbio pode ser um risco ou uma vantagem — mas precisa estar no planejamento antes de assinar.
Estratégias para administrar o risco cambial nas parcelas
Três abordagens são usadas na prática. A remessa única — transferir o valor total das parcelas de uma vez antes de iniciar a obra — elimina o risco cambial futuro, mas concentra todo o custo de câmbio em um único momento e imobiliza capital. As remessas parceladas em bloco — quatro a seis transferências ao longo da obra — diluem o risco de câmbio adverso em um único momento e resultam em um custo médio mais próximo da taxa de câmbio média do período. O aporte programado com conta no exterior — manter saldo em conta no exterior e realizar aportes parciais conforme o cronograma da obra — permite certa flexibilidade, mas gera múltiplos contratos de câmbio e mais exposição ao IOF.
Cada remessa do exterior para o Brasil deve ser feita por meio de contrato de câmbio formal com banco ou corretora autorizada pelo Banco Central. Guarde todos esses contratos de câmbio — eles serão obrigatórios para documentar a origem dos recursos na escritura e essenciais para remeter o valor de volta ao exterior na revenda.
O risco na entrega das chaves: e se você precisar financiar o saldo?
Na data de entrega, o comprador que não quitou o valor total tem dois caminhos: pagar o saldo devedor à vista (nova remessa do exterior) ou financiar o saldo devedor em banco brasileiro. O problema do financiamento para não residentes é objetivo: bancos brasileiros exigem comprovante de renda em BRL. A Caixa Econômica Federal tem uma linha específica para emigrantes — com LTV de até 60% e prazo de até 180 meses — mas os critérios de elegibilidade são mais restritivos. Bancos privados analisam caso a caso, sem garantia de aprovação.
A recomendação prática é planejar a quitação total na entrega por meio de remessa internacional, sem depender de aprovação bancária como variável do planejamento.
IRRF na revenda: o que o estrangeiro paga ao vender imóvel comprado na planta
Quando o imóvel for vendido no futuro, a tributação do não residente fiscal no Brasil é diferente da aplicada ao residente. E essa diferença tem impacto direto no cálculo de retorno do investimento.
O não residente fiscal no Brasil — estrangeiro que não possui residência permanente no país — está sujeito ao IRRF de 15% sobre o ganho de capital (diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição), conforme a IN SRF 208/2002, artigos 26 e 27.
A isenção de R$ 440.000 não se aplica ao não residente
Este ponto é crítico e frequentemente omitido nas negociações de venda de imóvel na planta para estrangeiros. A isenção de IR para vendas de imóvel residencial até R$ 440.000 — válida para quem não vendeu outro imóvel nos últimos cinco anos — aplica-se exclusivamente a residentes fiscais no Brasil. O estrangeiro não residente não tem direito a essa isenção, independentemente do valor do imóvel ou do tempo de posse.
Para comparação: o residente no Brasil paga de 15% a 22,5% com escala progressiva (Lei 13.259/2016), mas tem direito às isenções e às deduções do custo de benfeitorias. O não residente paga 15% fixo, sem isenções.
Como o imposto é recolhido: DARF 0473
O comprador do seu imóvel na revenda — não você — é o responsável por recolher o IRRF antes de lavrar a escritura. O código DARF é 0473. Isso significa que o valor do imposto é retido diretamente do preço de venda e recolhido antes da transferência do saldo para você. Se o comprador for residente no exterior, cabe a ele ou ao seu representante legal realizar o recolhimento.
Como o câmbio entra no cálculo de retorno
Para o estrangeiro, a rentabilidade final de uma compra na planta depende de três variáveis simultâneas: a valorização nominal do imóvel em BRL entre a compra e a venda; a variação cambial acumulada ao longo do período de posse; e o IRRF de 15% sobre o ganho de capital.
Um cenário ilustrativo: imóvel comprado na planta por R$ 1.000.000 (equivalente a USD 200.000 com câmbio de R$ 5,00). Valorização de 40% em BRL até a revenda após a entrega: imóvel vale R$ 1.400.000. Câmbio no momento da venda em R$ 5,50 (Real desvalorizou): R$ 1.400.000 equivale a USD 254.545. IRRF de 15% sobre o ganho de R$ 400.000: R$ 60.000. Resultado líquido em BRL: R$ 1.340.000. Em dólares ao câmbio de R$ 5,50: USD 243.636. Retorno em dólares: +21,8% sobre o investimento inicial de USD 200.000.
O cenário com Real apreciado resulta em retorno em dólares ainda maior. Com Real a R$ 6,00 no momento da venda, o mesmo resultado líquido de R$ 1.340.000 equivale a USD 223.333 — retorno de apenas +11,7% em dólares. O câmbio na saída é tão determinante quanto a valorização nominal do imóvel.
O que fazer se a incorporadora atrasar (Lei 13.786/2018)
A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — estabeleceu regras claras e obrigatórias para atrasos na entrega de imóveis na planta. Qualquer contrato assinado após janeiro de 2019 deve seguir essas disposições.
O prazo de tolerância de 180 dias: o que ele significa na prática
Independentemente do prazo de entrega contratado, a incorporadora tem direito a uma tolerância de 180 dias corridos além da data prevista, sem qualquer penalidade. Esse prazo deve estar explícito no contrato — e na prática quase sempre está, geralmente nas cláusulas finais do Quadro-Resumo.
Exemplo concreto: contrato prevê entrega em dezembro de 2027. Com a tolerância, a incorporadora pode entregar até junho de 2028 sem nenhuma obrigação de indenizar. Para o comprador que mora no exterior e planejou a mudança ou a alocação dos recursos com base nessa data, 180 dias adicionais têm impacto prático real — aluguel mantido por mais seis meses, câmbio planejado postergado, planos de locação do imóvel adiados.
Indenização por atraso além dos 180 dias: 1% ao mês
Se a obra atrasar além dos 180 dias de tolerância, a incorporadora deve pagar ao comprador uma indenização de 1% ao mês sobre o valor que ele pagou até aquela data, calculada de forma proporcional por dia (pro rata die), corrigida pelo índice contratual. Esse valor é pago no momento da entrega da unidade.
Exemplo: comprador pagou R$ 300.000 até a data prevista de entrega. A obra atrasou seis meses além da tolerância. Indenização: 1% × 6 × R$ 300.000 = R$ 18.000, descontados na liquidação final.
Direito de rescisão com devolução integral: quando o atraso é grave
Se o atraso ultrapassar 180 dias além do prazo de tolerância — portanto, mais de 360 dias além da data original do contrato —, o comprador tem o direito de rescindir o contrato, receber de volta 100% dos valores pagos (incluindo eventual corretagem paga pelo comprador) mais multa de 1% ao mês calculada sobre todo o período de atraso excedente. A devolução deve ocorrer em 60 dias após a solicitação formal de rescisão.
O comprador não é obrigado a rescindir. Pode optar por aguardar a entrega e continuar acumulando a indenização mensal de 1%. A decisão depende de quanto tempo de atraso já acumulou, da percepção sobre a viabilidade do empreendimento e da situação financeira da incorporadora.
⚠️ VERIFICAR: Não foram encontradas estatísticas oficiais sobre taxa de atraso específica em empreendimentos de Florianópolis/SC para o período 2024-2025. Para dados sobre atrasos em Santa Catarina, os canais indicados são SINDUSCON-SC, CBIC e PROCON-SC.
O que acontece se você quiser desistir do contrato
A mesma Lei 13.786/2018 regula as rescisões por iniciativa do comprador — o chamado “distrato”. Os percentuais de retenção são definidos pela lei e variam conforme o empreendimento tenha ou não Patrimônio de Afetação.
Percentuais de retenção: sem e com Patrimônio de Afetação
Em empreendimento sem Patrimônio de Afetação, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos pelo comprador, além de eventual comissão de corretagem paga pelo comprador. O restante deve ser devolvido em até 180 dias contados da assinatura do distrato.
Em empreendimento com Patrimônio de Afetação, a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos. A devolução do restante ocorre em até 30 dias após a expedição do Habite-se — o documento de conclusão da obra. Se a obra ainda estiver em andamento na data do distrato, o prazo para receber de volta pode ser de meses ou anos.
Por que a retenção é maior com Patrimônio de Afetação?
A lógica da lei é coerente: o Patrimônio de Afetação segrega os recursos da obra. Se um comprador desiste, a incorporadora não pode compensar esse caixa com recursos de outros projetos. A retenção maior é a contrapartida legal pelo regime de proteção mais robusto.
O custo real de desistir: além do percentual nominal
Se o comprador pagou 30% do valor total do imóvel antes de desistir, e a retenção for de 25%, ele recebe de volta 75% do que pagou — ou seja, 22,5% do valor total do imóvel. Se pagou também a corretagem separada (geralmente 2% a 5% do valor do imóvel), esse valor também é perdido.
Para o estrangeiro, há um custo adicional que o percentual nominal não captura: os contratos de câmbio realizados para enviar os recursos ao Brasil geraram IOF e spread bancário que não são recuperáveis no distrato. O custo efetivo de uma desistência é substancialmente maior do que o percentual de retenção aparente. Essa é uma razão adicional para a due diligence antes de assinar ser mais rigorosa do que para o comprador residente.
Due diligence antes de assinar: checklist para estrangeiro
A due diligence numa compra na planta tem mais camadas do que numa compra de imóvel pronto. O imóvel ainda não existe — você está comprando um direito de receber algo no futuro. A solidez jurídica e financeira da incorporadora é tão importante quanto a localização ou o projeto arquitetônico.
Verificar o registro do memorial de incorporação e o Patrimônio de Afetação
Solicite à incorporadora o número da matrícula do terreno e o número do registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Obtenha a certidão atualizada da matrícula diretamente no cartório — pode ser feita por qualquer pessoa. Confirme na certidão: data do registro do memorial, presença da averbação do Termo de Afetação, eventuais ônus ou penhoras sobre o terreno.
Um terreno com penhora ou hipoteca registrada na matrícula é uma bandeira vermelha crítica. Não assine sem investigar.
Verificar certidões da incorporadora
Para o CNPJ da incorporadora, solicite ou obtenha publicamente: Certidão de Regularidade Fiscal na Receita Federal (situação do CNPJ e ausência de dívidas tributárias federais); Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) no Tribunal Superior do Trabalho; certidões de ações judiciais no TJSC e na Justiça Federal; protesto de títulos nas serventias de protesto da comarca.
Uma incorporadora com histórico de execuções fiscais, ações trabalhistas em volume ou protestos frequentes tem perfil de risco elevado para quem vai pagar parcelas por 36 meses ou mais.
Analisar o Quadro-Resumo antes de assinar
O Quadro-Resumo entregue antes da assinatura deve conter: preço total e forma de pagamento; data-limite de entrega expressa (não apenas mês/ano); prazo de tolerância de 180 dias; índice de correção das parcelas durante a obra (geralmente INCC); percentuais e condições de rescisão para desistência do comprador e para atraso da incorporadora; especificação da unidade (metragem, localização no pavimento, vagas de garagem, padrão de acabamento).
Qualquer ambiguidade no prazo de entrega, no índice de correção ou nos percentuais de rescisão deve ser esclarecida em adendo antes da assinatura — não após. Para o estrangeiro que não lê contratos em português com fluência, a revisão por advogado imobiliário com tradução do Quadro-Resumo é uma proteção básica, não um luxo.
Verificar o histórico de entregas da incorporadora
Pesquise empreendimentos anteriores entregues pela incorporadora: foram entregues no prazo? Com as especificações prometidas? Há reclamações no Procon-SC, na plataforma Reclame Aqui e em decisões do TJSC? Visitar (ou solicitar ao procurador que visite) obras anteriores entregues é uma due diligence concreta que complementa a análise documental.
Processo prático para estrangeiro comprar na planta em Florianópolis
Com o empreendimento verificado e o contrato analisado, o processo operacional da compra na planta para o estrangeiro tem etapas específicas que não existem para o comprador residente.
Documentos necessários para assinar o contrato
Para fechar o contrato com a incorporadora, você precisa de: passaporte válido (original e cópia autenticada — se necessário, com tradução juramentada para o português); CPF ativo emitido pela Receita Federal do Brasil; comprovante de endereço no exterior (extrato bancário internacional ou fatura com endereço, geralmente aceito com tradução juramentada); e dados bancários para o fluxo de câmbio. Comprovante de renda não é exigido para a compra em si — apenas para eventual financiamento bancário posterior.
Se você não tiver CPF, o primeiro passo obrigatório é obtê-lo antes de qualquer outra ação. Veja o guia completo sobre [[estrangeiro-comprando-imovel-florianopolis]].
O procurador: indispensável para quem mora fora
Se você não puder comparecer ao Brasil durante os anos de obra — e na maioria dos casos não pode —, um procurador é essencial. As atribuições do procurador vão além de simplesmente receber as chaves. Ele precisa acompanhar o andamento da obra, assinar adendos e aditivos contratuais, participar de eventuais assembleias de condôminos durante a fase pré-entrega, realizar a vistoria na entrega, assinar a escritura definitiva e, se necessário, tomar medidas legais em caso de atraso.
A procuração deve ter poderes específicos para o imóvel identificado — número de matrícula, endereço e unidade. Poderes gerais não são aceitos para atos de disposição imobiliária, conforme entendimento consolidado do STJ.
Como outorgar a procuração estando no exterior
Se você estiver fora do Brasil, há três caminhos formais. O mais simples é lavrar a procuração no consulado brasileiro mais próximo à sua residência — o cônsul age como tabelião e o documento tem validade imediata em cartórios brasileiros, sem necessidade de apostila ou tradução.
Se preferir lavrar em notário local do seu país, é obrigatório obter a Apostila da Haia no próprio país de emissão, seguida de tradução juramentada para o português realizada por Tradutor Público Juramentado credenciado no Brasil. A apostila deve ser obtida antes de enviar o documento ao Brasil.
Para o detalhamento de cada via, ver o guia [[procuracao-comprar-imovel-morando-exterior]].
Fluxo de pagamento das parcelas do exterior
Todas as parcelas são pagas em BRL. O fluxo é o seguinte: o estrangeiro realiza transferência internacional de sua conta no exterior para conta em banco ou fintech autorizada no Brasil, por meio de contrato de câmbio com finalidade declarada como “aquisição de imóvel”; em seguida, paga a parcela mensal à incorporadora via boleto ou transferência bancária. Guarde todos os comprovantes de câmbio — esses documentos são obrigatórios para remeter os recursos de volta ao exterior na revenda e para documentar a origem dos recursos na escritura.
Abrir uma conta bancária no Brasil facilita o fluxo de pagamentos e a comunicação com a incorporadora. Para o processo de abertura de conta por não residente, ver o guia [[estrangeiro-comprando-imovel-florianopolis]].
Perguntas frequentes sobre imóvel na planta para estrangeiro no Brasil
Estrangeiro pode comprar imóvel na planta no Brasil?
Sim. Estrangeiros não residentes podem comprar imóveis na planta no Brasil sem restrições para imóveis urbanos. O processo é regulado pela Lei 4.591/1964 e é acessível a qualquer pessoa física ou jurídica estrangeira. Para fechar o contrato, são necessários passaporte válido, CPF ativo e conta bancária ou parceiro cambial para enviar os pagamentos em Reais. Procurador no Brasil é indispensável para quem não pode comparecer presencialmente durante a obra.
O que é o Patrimônio de Afetação e por que ele é importante?
O Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/2004) é um mecanismo legal que separa o patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. O dinheiro pago pelas parcelas fica reservado para construir aquele empreendimento específico — não pode ser usado para outras dívidas ou projetos da empresa. Se a incorporadora falir, o empreendimento com Patrimônio de Afetação não entra na massa falida. Os compradores podem deliberar em assembleia para contratar outra construtora e concluir a obra com os recursos protegidos. Para verificar: solicite a certidão de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis — deve constar a averbação do Termo de Afetação.
O que acontece se a incorporadora atrasar a entrega?
A Lei 13.786/2018 prevê uma tolerância de 180 dias além da data contratada, sem penalidade. Se a obra atrasar além desses 180 dias, você pode aguardar a entrega recebendo indenização de 1% ao mês sobre o valor que pagou, ou rescindir o contrato e receber de volta 100% dos valores pagos mais multa de 1% ao mês sobre o período de atraso excedente. A devolução em caso de rescisão deve ocorrer em até 60 dias.
Se eu quiser desistir da compra, quanto perderei?
Depende do regime do empreendimento. Sem Patrimônio de Afetação: a incorporadora retém até 25% dos valores pagos, mais eventual corretagem. O restante é devolvido em até 180 dias. Com Patrimônio de Afetação: a incorporadora retém até 50% dos valores pagos, com devolução em até 30 dias após a expedição do Habite-se — o que pode significar prazo longo se a obra ainda estiver em andamento. Para o estrangeiro, adicione o custo de câmbio já incorrido (IOF, spread) que não é recuperável.
Como as parcelas mensais afetam meu planejamento em moeda estrangeira?
As parcelas são corrigidas mensalmente pelo INCC, que reflete a inflação da construção civil — historicamente entre 5% e 10% ao ano. Para o estrangeiro, isso se combina com a variação cambial: a taxa BRL/USD pode oscilar significativamente ao longo de 24 a 48 meses de obra. Se o Real se desvalorizar, você pagará menos em sua moeda. Se se valorizar, pagará mais. Estratégias de mitigação incluem remessa única (trava o câmbio) ou remessas parceladas em blocos ao longo da obra (dilui o risco). Consulte um especialista em câmbio antes de definir a estratégia.
Preciso de procurador se estiver morando no exterior?
Sim, é praticamente indispensável. Durante 2 a 4 anos de obra, podem ocorrer situações que exigem assinatura de documentos no Brasil: adendos ao contrato, assembleias de condôminos, vistoria e recebimento das chaves, assinatura da escritura definitiva. O procurador deve ter poderes específicos para o imóvel identificado. Se estiver fora do Brasil, a procuração pode ser lavrada no consulado brasileiro mais próximo ou em notário local com Apostila da Haia e tradução juramentada para o português.
Quando vender o imóvel, quanto de imposto pagarei?
O não residente fiscal no Brasil paga 15% de IRRF sobre o ganho de capital (diferença entre preço de venda e custo de aquisição), conforme a IN SRF 208/2002. Ao contrário do residente, o não residente não tem direito à isenção de R$ 440.000 prevista em lei. O imposto é recolhido pelo comprador do imóvel antes da lavratura da escritura, via DARF código 0473. Para o retorno do investimento, considere: valorização em BRL, variação cambial acumulada e o IRRF de 15%.
Como verificar se uma incorporadora em Florianópolis é confiável?
Realize os seguintes passos antes de assinar: certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (confirma o memorial de incorporação e o Patrimônio de Afetação); Certidão de Regularidade Fiscal no CNPJ da incorporadora na Receita Federal; Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas no TST; pesquisa de ações judiciais no TJSC e na Justiça Federal; histórico de empreendimentos anteriores entregues (prazo, especificações, reclamações). Empreendimentos com Patrimônio de Afetação e incorporadora com histórico documentado de entregas têm menor perfil de risco.
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