Comprar imóvel na planta estrangeiro é uma das estratégias de maior retorno potencial no mercado imobiliário de Florianópolis — e também a que concentra mais variáveis simultâneas para quem paga em moeda estrangeira. O risco cambial, a correção pelo INCC e a qualidade jurídica do empreendimento exigem análise antes da assinatura, não depois. Este guia detalha cada ponto.
O que significa comprar na planta no Brasil
No Brasil, a venda de imóveis antes do término da construção é regulada pela Lei 4.591/1964 — a Lei de Incorporações Imobiliárias. Ela permite que a incorporadora venda unidades futuras enquanto a obra ainda está em andamento ou nem começou, desde que registre previamente o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem esse registro, a venda é juridicamente irregular e o comprador não tem as proteções que a lei oferece.
Por que o Memorial de Incorporação é o documento mais importante
O Memorial de Incorporação reúne, obrigatoriamente:
- Título de propriedade do terreno
- Projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura
- Memorial descritivo com especificações técnicas dos materiais e acabamentos
- Certidões negativas da incorporadora (tributos, trabalhistas, protestos)
- Histórico de 20 anos da cadeia dominial do terreno
- Certidão negativa de ônus reais sobre o terreno
Antes de assinar qualquer documento ou pagar qualquer valor, exija o número de matrícula e o número de registro do memorial de incorporação no cartório. Com esse número, qualquer pessoa pode solicitar a certidão atualizada diretamente no cartório.
O risco duplo do comprador estrangeiro na planta
Risco 1 — Correção pelo INCC durante a obra
As parcelas mensais pagas durante a construção são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que reflete a inflação da construção civil. O INCC varia historicamente entre 5% e 15% ao ano.
Num contrato de 36 meses, uma parcela inicial de R$ 3.000 pode chegar a R$ 3.900–4.500 no final da obra pelo efeito do INCC, mesmo que o preço contratado permaneça o mesmo.
Risco 2 — Variação cambial nas remessas
O estrangeiro que paga em moeda estrangeira enfrenta um risco adicional que o comprador brasileiro não tem: o câmbio pode variar substancialmente ao longo dos 2 a 3 anos de obra.
Nos últimos 10 anos, o BRL/USD variou mais de 30% em janelas de 2 anos. O mesmo contrato pode sair muito mais caro ou mais barato em dólares dependendo do momento das remessas.
Estratégias para gerenciar o risco cambial:
- Remessa única no início da obra: trava a taxa de câmbio. Vantagem: previsibilidade total. Risco: concentrar todo o câmbio num único momento desfavorável
- Remessas parceladas ao longo da obra: fragmenta o câmbio em 4 a 6 transferências ao longo da construção, calculando uma média de custo. Reduz o risco de um câmbio adverso pontual, mas gera mais operações com IOF e spread bancário
- Manter reserva em BRL no Brasil: converter uma parcela maior no início quando o câmbio estiver favorável e manter o saldo em conta brasileira para pagar parcelas sem nova conversão a cada mês
Toda remessa para compra de imóvel no Brasil deve ser registrada no Banco Central por meio do operador de câmbio. Guardar todos os contratos de câmbio é essencial — esses documentos comprovam a origem dos recursos e facilitam a remessa de volta ao exterior quando o imóvel for vendido.
O Patrimônio de Afetação: a proteção mais importante que você pode exigir
O Patrimônio de Afetação foi criado pela Lei 10.931/2004 como resposta direta à quebra da Encol S.A. no final dos anos 1990 — quando mais de 42.000 compradores ficaram sem imóvel e sem dinheiro porque os recursos de um empreendimento tinham sido desviados para cobrir outros projetos.
O Patrimônio de Afetação determina que o terreno, as construções e os recursos financeiros do empreendimento formam um patrimônio separado e blindado em relação ao patrimônio geral da incorporadora. O dinheiro pago pelos compradores só pode ser usado para construir aquele empreendimento específico.
O que acontece se a incorporadora falir com Patrimônio de Afetação
O art. 31-F da Lei 4.591/64 é direto: os efeitos da falência da incorporadora não atingem os patrimônios de afetação constituídos. Os compradores têm o direito de, em assembleia, deliberar sobre:
- Continuar a obra com outra construtora usando os recursos do patrimônio afetado
- Contratar diretamente a execução da obra
- Receber de volta os valores pagos na proporção de cada comprador
Como verificar se o empreendimento tem Patrimônio de Afetação
- Certidão atualizada da matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis: deve constar averbação do “Termo de Afetação”
- Contrato de compra e venda: deve mencionar expressamente o regime de Patrimônio de Afetação
- CNPJ separado: empreendimentos com afetação frequentemente têm CNPJ próprio (SPE — Sociedade de Propósito Específico)
Um indicador positivo adicional é a adesão ao RET (Regime Especial de Tributação): a incorporadora com RET formalizou o Patrimônio de Afetação junto à Receita Federal e opera com contas segregadas por empreendimento, o que implica maior controle sobre o fluxo financeiro da obra.
Quais são seus direitos se a obra atrasar?
A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — definiu regras claras para atrasos na entrega.
Tolerância de 180 dias
Independentemente do prazo contratado, a incorporadora tem direito a uma tolerância de 180 dias corridos além da data prevista, sem qualquer penalidade. Esse prazo é legal e geralmente consta no contrato.
Exemplo: contrato prevê entrega em dezembro de 2027. A incorporadora pode entregar até junho de 2028 sem sofrer penalidades.
Compensação por atraso além da tolerância: 1% ao mês
Se a obra atrasar além dos 180 dias de tolerância, a incorporadora paga ao comprador indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago até aquele momento, calculado pro rata die, corrigido pelo índice contratual.
Exemplo: comprador pagou R$ 300.000. Atraso de 6 meses além da tolerância. Indenização = 1% × 6 × R$ 300.000 = R$ 18.000.
Direito de rescisão com devolução integral + multa
Se o atraso ultrapassar 180 dias além da tolerância (portanto, mais de 360 dias além da data original), o comprador pode:
- Rescindir o contrato
- Receber de volta 100% dos valores pagos, incluindo corretagem se paga pelo comprador
- Receber multa equivalente a 1% ao mês sobre os valores pagos, calculada sobre todo o período de atraso excedente
- A devolução ocorre em 60 dias após a solicitação de rescisão
O que acontece se você quiser desistir?
A Lei 13.786/2018 também regulou as rescisões por iniciativa do comprador (distrato).
Percentuais de retenção pela incorporadora
| Situação | Retenção máxima | Prazo de devolução |
|---|---|---|
| Sem Patrimônio de Afetação | até 25% dos valores pagos | Até 180 dias após o distrato |
| Com Patrimônio de Afetação | até 50% dos valores pagos | Até 30 dias após o Habite-se |
A lógica da retenção maior com Patrimônio de Afetação é que os recursos da obra estão segregados — a incorporadora não pode usar a reserva para cobrir o impacto do distrato.
Para o estrangeiro, o custo real de uma desistência é maior do que o percentual nominal sugere: o IOF e o spread bancário da remessa original não são recuperáveis.
O checklist de due diligence antes de assinar
Sobre o empreendimento
- Consultar a matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis: verificar se há registro da incorporação
- Confirmar se consta “Patrimônio de Afetação” no memorial de incorporação ou no contrato
- Conferir o CNPJ da incorporadora no portal da Receita Federal: situação ativa
- Pesquisar ações judiciais da incorporadora no TJSC (portal e-SAJ)
- Verificar se há RET no empreendimento
- Pesquisar histórico de empreendimentos anteriores entregues pela incorporadora (prazo, especificações, Reclame Aqui, PROCON-SC)
Sobre o contrato
O Quadro-Resumo (obrigatório pela Lei 13.786/2018) deve conter:
- Preço total e forma de pagamento
- Prazo de entrega com data-limite expressa
- Prazo de tolerância de 180 dias (previsto em lei, mas deve estar explícito)
- Índice de correção das parcelas durante a obra (geralmente INCC — confirmar no contrato)
- Condições e percentuais de rescisão
- Especificação da unidade (metragem, localização no pavimento, vagas)
O contrato será redigido em português. Não existe obrigação legal de a incorporadora fornecer tradução. Contratar tradução juramentada e revisão por advogado imobiliário é altamente recomendável.
Sobre o pagamento e a documentação do câmbio
- Entender que todas as parcelas são em BRL: câmbio é risco exclusivo do comprador
- Definir estratégia de remessa: única, parcelada ou reserva em BRL no Brasil
- Guardar todos os contratos de câmbio registrados no Banco Central
- Verificar custo de câmbio da fintech ou banco para remessas recorrentes
Procurador: indispensável para quem mora fora do Brasil
Se o comprador não puder comparecer pessoalmente ao Brasil durante a obra — e na maioria dos casos não pode — um procurador é essencial. As atribuições incluem:
- Acompanhar o andamento da obra
- Assinar adendos e aditivos contratuais
- Participar de assembleias durante a fase pré-entrega
- Vistoriar e receber as chaves
- Assinar a escritura definitiva
- Tomar medidas legais em caso de atraso
Formalidades da procuração para estrangeiro:
- No exterior: outorgar procuração em notário local com Apostila da Haia (Convenção de Haia de 1961), seguida de tradução juramentada para o português
- Os poderes devem identificar o imóvel especificamente — procuração com poderes gerais não é aceita para atos de disposição imobiliária, conforme jurisprudência do STJ
O CPF é obrigatório para assinar o contrato. Para eventual financiamento do saldo na entrega, a maioria dos bancos exige comprovante de renda em BRL — estrangeiro com renda apenas no exterior encontra obstáculos práticos. Planejamento para quitação total na entrega por remessa internacional é o caminho mais seguro.
O mercado de lançamentos em Florianópolis em 2025
Florianópolis registrou 1.942 unidades vendidas no 1T25, com alta de 97% em relação ao mesmo período de 2024, e VGV de R$ 1,6 bilhão no trimestre (dados ACIF/SINDUSCON-FLN). O preço médio do metro quadrado está em R$ 12.420, posicionando a cidade como a 5ª capital mais cara do Brasil.
A valorização histórica de imóveis adquiridos na planta em Florianópolis foi reportada entre 17% e 18% ao ano em BRL entre 2019 e 2024 ⚠️ VERIFICAR dado em fonte oficial independente — atualmente disponível apenas em fontes de mercado imobiliário local.
Para o investidor estrangeiro, a rentabilidade final depende de três variáveis simultâneas: valorização nominal do imóvel em BRL, variação da taxa de câmbio ao longo da obra e IRRF de 15% sobre o ganho de capital na revenda. O não residente não tem direito à isenção de R$ 440.000 disponível para residentes fiscais no Brasil.
Bairros com maior concentração de lançamentos em Florianópolis em 2025: Campeche, Trindade, Ingleses, Centro e Canasvieiras. Para imóveis de ticket mais alto: Jurerê Internacional e Lagoa da Conceição.
FAQ
O estrangeiro pode comprar imóvel na planta no Brasil?
Sim, sem restrição. A lei brasileira não proíbe a compra de imóvel por estrangeiros, incluindo na modalidade na planta. O requisito fundamental é o CPF, que pode ser obtido no Consulado Brasileiro no país de residência. O contrato de compra e venda é assinado em português. Para quem mora fora do Brasil durante a obra, a nomeação de um procurador com poderes específicos para o imóvel é indispensável.
O que é Patrimônio de Afetação e por que importa para o estrangeiro?
O Patrimônio de Afetação é um mecanismo legal que separa os recursos do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Se a incorporadora falir, os compradores do empreendimento afetado podem deliberar em assembleia para continuar a obra ou receber de volta os valores pagos. Foi criado após a quebra da Encol S.A., que deixou mais de 42.000 compradores sem imóvel. Para verificar: solicite a certidão atualizada da matrícula do terreno — deve constar a averbação do “Termo de Afetação”. Atenção: o empreendimento com Patrimônio de Afetação tem proteção maior contra a falência, mas a penalidade de distrato pelo comprador também é maior (até 50% dos valores pagos, contra 25% sem afetação).
Quanto tempo a incorporadora pode atrasar a entrega sem penalidade?
A Lei 13.786/2018 permite uma tolerância de 180 dias corridos além da data prevista em contrato, sem qualquer penalidade para a incorporadora. A partir do 181º dia de atraso além dessa tolerância, a incorporadora deve pagar ao comprador 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago até aquele momento. Se o atraso ultrapassar 360 dias além da data original do contrato, o comprador pode pedir a rescisão com devolução integral de tudo que pagou mais multa adicional.
Como o câmbio afeta quem compra na planta em Florianópolis?
O contrato e todas as parcelas são denominados em reais. O estrangeiro converte sua moeda para BRL a cada remessa ao longo dos 2 a 3 anos de obra. Nos últimos 10 anos, o BRL/USD variou mais de 30% em janelas de 2 anos. Isso significa que o custo total em moeda estrangeira pode ser significativamente diferente do que o câmbio inicial sugeria. A estratégia mais comum é manter uma reserva em BRL no Brasil — converter uma parcela maior quando o câmbio estiver favorável e pagar as parcelas mensais sem nova conversão.
A equipe da Regente atende investidores estrangeiros em Florianópolis — fale conosco.
