Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía mediante el cual el deudor ofrece un inmueble como garantía al acreedor, sin necesidad de entregarle la posesión del bien. El propietario sigue viviendo en el inmueble o disfrutando de él; el acreedor solo tiene derecho a ejecutarlo judicialmente en caso de que no se pague la deuda.

• Constitución: la hipoteca debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad (CRI). Sin la inscripción, no surte efectos frente a terceros.
• Grados de hipoteca: es posible constituir una hipoteca de segundo y tercer grado sobre el mismo inmueble, siempre que el valor del bien permita múltiples garantías. El acreedor de primer grado tiene preferencia en la ejecución.
• Hipoteca legal: en algunos casos previstos por la ley, la hipoteca surge automáticamente, sin contrato, como en las hipotecas legales a favor de la Hacienda Pública.
• Diferencia con respecto a la enajenación fiduciaria: en la hipoteca, el inmueble permanece en el patrimonio del deudor y la ejecución es judicial (más lenta); en la enajenación fiduciaria, el bien pasa a ser propiedad resolutiva del acreedor y la recuperación es extrajudicial (más ágil). Por ello, el mercado inmobiliario y los bancos han migrado casi en su totalidad a la enajenación fiduciaria tras la Ley 9.514/1997.
• Extinción: la hipoteca se extingue mediante el pago de la deuda, con la cancelación inscrita en el registro, o por resolución judicial.

En Florianópolis, la hipoteca sigue apareciendo en financiaciones rurales, contratos de urbanización más antiguos y operaciones societarias que implican inmuebles como garantía, pero es poco habitual en las nuevas financiaciones de vivienda, que recurren casi exclusivamente a la enajenación fiduciaria.