Se você é proprietário e está vendendo um imóvel alugado, provavelmente já ouviu falar do prazo de 90 dias para o inquilino desocupar. É a informação mais repetida sobre o assunto, e também a mais incompleta.
O prazo existe, sim. Mas não vale para todo contrato de locação. Depende de um detalhe registrado (ou não) na matrícula do imóvel. Ignorar essa condição gera expectativa errada para os dois lados: o proprietário acha que pode retomar o imóvel rápido, e o inquilino acha que tem só três meses para se organizar.
Este guia desconstrói o mito e mostra a regra completa, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
O mito: “todo inquilino tem 90 dias para sair quando o imóvel é vendido”
A crença circula tanto que aparece como busca direta no Google. E não é totalmente falsa, é incompleta. O Art. 8º da Lei 8.245/91 realmente prevê um prazo de 90 dias. O problema é tratar esse prazo como automático, válido para qualquer venda de imóvel alugado.
Na prática, esse prazo é a exceção que se aplica só quando falta uma proteção específica no contrato. Sem entender essa proteção, é impossível saber se os 90 dias valem para o seu caso.
1. A condição que muda tudo: a cláusula de vigência averbada
O Art. 8º da Lei 8.245/91 permite ao novo comprador (adquirente) denunciar o contrato de locação e pedir a desocupação em 90 dias, mas só se o contrato de aluguel não tiver uma cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel.
Averbar é registrar formalmente o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Essa averbação funciona como um aviso público: qualquer comprador que consultar a matrícula antes de fechar negócio vai saber que existe um contrato de aluguel em vigor e por quanto tempo.
Este é o ponto que mais gera confusão no mercado. A resposta para “quanto tempo o inquilino tem para sair” nunca é um número fixo. É sempre: depende de existir ou não a averbação.
2. Quando o comprador pode pedir a saída em 90 dias
Os 90 dias se aplicam quando o contrato de locação não tem cláusula de vigência averbada na matrícula. Nesse cenário, a lei entende que o comprador não tinha como saber, de forma pública e verificável, que o imóvel estava comprometido com um contrato de longo prazo.
Por isso o Art. 8º dá ao adquirente o direito de denunciar a locação e retomar o imóvel, respeitado o prazo mínimo de 90 dias para o inquilino desocupar.
3. Quando o comprador não pode pedir a saída em 90 dias
Se o contrato tem a cláusula de vigência averbada na matrícula, a lógica se inverte: o comprador deve respeitar o contrato até o fim, exatamente como ele estava vigente antes da venda. Não existe direito de denúncia em 90 dias nesse caso, o novo proprietário simplesmente assume a posição de locador até o contrato terminar.
Na prática, isso significa que quem compra um imóvel alugado com contrato averbado está comprando o imóvel com o inquilino garantido até o fim do prazo contratual, não um imóvel livre em três meses.
Antes de prometer qualquer prazo ao inquilino ou ao comprador, vale confirmar diretamente na matrícula se essa cláusula existe. É a única forma de saber qual das duas situações se aplica.
Um mito parecido, mas diferente: o Art. 42
Outra confusão comum é achar que o Art. 42 da Lei do Inquilinato trata desse prazo de desocupação após a venda. Não trata. O Art. 42 fala sobre cobrança antecipada de aluguel quando o contrato não tem garantia locatícia, é um assunto de pagamento, não de venda do imóvel. Se essa referência aparecer numa busca sobre o tema, a base legal correta continua sendo o Art. 8º.
E o inquilino tem algum direito além do prazo?
Tem, e é fácil perder de vista esse ponto quando a atenção está toda voltada para o prazo de desocupação. Antes mesmo de o imóvel ir a mercado, o inquilino tem direito de preferência na compra, conforme o Art. 27 da Lei 8.245/1991.
O proprietário precisa notificá-lo por escrito, informando preço e condições da venda. O inquilino tem 30 dias para se manifestar; se ficar em silêncio, esse direito caduca. Há exceções (venda entre condôminos, ascendentes, descendentes ou cônjuge) e, se o proprietário vender sem notificar, o inquilino pode buscar indenização por perdas e danos, embora isso não anule a venda já feita.
Contrato vencido há mais de 30 meses: a venda muda alguma coisa?
Não. São dois mecanismos independentes, e misturá-los é outro erro comum. Contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses resolvem automaticamente ao fim do prazo, e se o imóvel não for retomado nesse momento, a locação prorroga por prazo indeterminado, cabendo ao proprietário notificar o inquilino com 30 dias de antecedência (a chamada denúncia vazia).
Esse mecanismo do Art. 46 não depende de o imóvel estar sendo vendido ou não. A venda, isoladamente, não acelera nem ativa essa contagem. Quem rege o efeito da venda sobre o contrato é sempre o Art. 8º, explicado acima.
Vale um cuidado extra aqui: segundo entendimento do STJ, os 30 meses só contam quando vêm de um único contrato escrito. A soma de renovações sucessivas de contratos mais curtos não se equipara a isso.
O inquilino é obrigado a deixar o comprador visitar o imóvel?
Sim. A lei prevê essa obrigação no Art. 23, IX, combinado com o Art. 27: o inquilino deve permitir visitas de potenciais compradores, desde que haja combinação prévia de dia e horário. A lei não fixa um horário comercial específico; o que importa é o acordo entre as partes.
Recusa sistemática de visitas não tem amparo legal. Na prática, o que evita atrito é simples: avisar com antecedência e negociar horários que funcionem para os dois lados.
Na Regente, existe uma regra própria sobre saída antecipada
Vale um esclarecimento à parte, porque é fácil confundir com os prazos legais acima: nos contratos da Regente Imóveis existe uma cláusula própria, fruto de um Termo de Ajuste de Conduta firmado com imobiliárias de Santa Catarina, que permite ao inquilino sair a partir do 12º mês sem multa, mesmo em contratos de 30 meses.
Essa é uma prática institucional da Regente, não uma regra geral da Lei do Inquilinato. Ela trata de quando o inquilino pode sair sem multa, um tema diferente de quando o proprietário pode retomar o imóvel, que é o assunto central deste guia. Se você aluga com a Regente e está pensando em vender, [LINK: agenciamento-aluguel-o-que-considerar] explica como funciona esse processo do lado do proprietário.
Perguntas frequentes
Posso vender meu imóvel mesmo com inquilino morando nele?
Sim. Ter um contrato de aluguel ativo não impede a venda. O que muda é como o processo é conduzido: a lei protege o inquilino em pontos específicos, mas não trava a negociação.
É verdade que o inquilino tem só 90 dias para sair depois que o imóvel é vendido?
Depende. Os 90 dias só valem se o contrato de aluguel não tiver uma cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel. Se essa cláusula existir, o comprador precisa respeitar o contrato até o fim, sem prazo de 90 dias. Vale confirmar na matrícula antes de afirmar qualquer prazo.
Como proprietário, sou obrigado a avisar o inquilino antes de vender?
Sim. A lei exige notificação por escrito, com preço e condições da venda, porque o inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel primeiro. Ele tem 30 dias para se manifestar; em silêncio, perde esse direito.
Sou inquilino, sou obrigado a deixar o dono mostrar o imóvel para venda?
Sim, a lei prevê essa obrigação. O ponto de equilíbrio é a combinação prévia de dia e horário: não há horário fixo definido em lei, mas também não há amparo para recusar visitas de forma sistemática.
O contrato do meu inquilino já venceu há mais de 30 meses, a venda faz ele ter que sair automaticamente?
Não. São duas regras separadas. O prazo de 30 meses e a possibilidade de retomada depois disso existem independentemente de o imóvel estar sendo vendido ou não.
Se o proprietário vender o imóvel sem me avisar, o que eu, inquilino, posso fazer?
O descumprimento do aviso prévio dá direito a indenização por perdas e danos, mas não desfaz a venda automaticamente. Vale documentar a ausência de aviso e buscar orientação jurídica para avaliar o caso.
Este conteúdo apresenta a regra geral da Lei 8.245/1991 e não substitui consulta jurídica individualizada para o seu caso concreto.
