Direito de preferência
Direito de preferência
Faculdade legal que garante a certas pessoas, como o inquilino ou o condômino, a prioridade para adquirir um imóvel nas mesmas condições ofertadas a terceiros, sob pena de perdas e danos ou adjudicação compulsória.
Explicação
O direito de preferência é a prerrogativa jurídica que obriga o vendedor de um imóvel a oferecer a compra ao titular desse direito antes de alienar o bem a qualquer outra pessoa, nas exatas condições pactuadas com o terceiro interessado.
- Locação residencial e comercial: o inquilino tem preferência na aquisição do imóvel alugado (art. 27 da Lei 8.245/1991). O locador deve notificá-lo por escrito, com prazo de 30 dias para manifestação. Se o contrato estiver averbado na matrícula, cabe adjudicação compulsória do imóvel.
- Condomínio edilício, unidades indivisas: cada condômino tem preferência para adquirir a parte do outro (art. 504 do Código Civil). O prazo para exercício é de 180 dias, contado da ciência da venda.
- Cessão de direitos hereditários: herdeiros têm preferência na aquisição de quota hereditária oferecida a estranhos (art. 1.794 do Código Civil). O co-herdeiro preterido pode depositar o preço e haver para si a quota cedida a estranho se o requerer até 180 dias após a transmissão (art. 1.795 do CC).
- Pacto de preempção contratual: as partes podem criar contratualmente o direito de preferência, com prazo máximo de 2 anos para imóveis (art. 513, parágrafo único, do Código Civil).
- Forma de exercício: o titular deve declarar expressamente sua intenção de comprar e depositar o preço dentro do prazo legal. Silêncio equivale a renúncia.
Em Florianópolis, o mercado de alto padrão envolve com frequência imóveis com múltiplos coproprietários e contratos de locação de longo prazo em bairros valorizados, onde o direito de preferência pode afetar diretamente o calendário e a estrutura da negociação.
Exemplo prático
Vender o imóvel a terceiro sem notificar formalmente o titular do direito de preferência. Mesmo que o comprador desconheça a irregularidade, a venda pode ser anulada (se o contrato estiver averbado) ou gerar indenização ao preterido. A notificação deve ser escrita e conter preço, prazo de pagamento e demais condições.
Para o comprador-investidor, entender o direito de preferência evita adquirir um imóvel que pode ser judicialmente disputado pelo inquilino ou condômino preterido. Para o comprador-usuário em locação, esse direito representa a oportunidade de adquirir o imóvel onde já vive sem concorrer com o mercado.