O índice de reajuste não é detalhe de contrato — é a variável que define quanto o seu aluguel vai valer daqui a dois anos. Proprietário que escolhe mal o índice, ou que não acompanha a aplicação correta, perde rentabilidade real todos os anos sem perceber.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não determina qual índice usar — só estabelece que o reajuste precisa estar previsto em contrato e ser aplicado no aniversário do contrato. A escolha é das partes.
O que é o IGPM
O IGPM — Índice Geral de Preços do Mercado — é calculado pela FGV. Ele mede variações de preços nos setores atacadista, produtor e consumidor, com maior peso para o segmento de atacado.
Por ter componente internacional relevante (commodities, câmbio), o IGPM é mais volátil do que o IPCA. Em 2020 e 2021, o IGPM acumulou variações acima de 20% ao ano — o que gerou reajustes de aluguel muito acima da inflação percebida pelos inquilinos, criando conflitos em série e pressionando desocupações.
Em anos com câmbio valorizado e commodities em queda, o IGPM pode ser negativo — o que prejudica o proprietário.
Resumo: IGPM é mais volátil, pode ser muito favorável ou muito desfavorável dependendo do ciclo econômico.
O que é o IPCA
O IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo — é calculado pelo IBGE. Ele mede a inflação oficial do Brasil, com base no custo de vida de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos.
O IPCA é mais estável, mais previsível e mais diretamente relacionado ao custo de vida real dos inquilinos. Por isso, inquilinos aceitam mais facilmente contratos indexados ao IPCA — o que pode facilitar a negociação e reduzir a resistência no reajuste anual.
Resumo: IPCA é mais previsível, mais aceito pelo mercado de locação, tende a gerar menos conflito no reajuste.
Qual índice escolher em 2026?
Não há resposta única — depende da estratégia do proprietário e das expectativas de mercado.
| Cenário | Índice mais favorável |
|---|---|
| Expectativa de dólar alto e commodities em alta | IGPM (tende a superar o IPCA) |
| Expectativa de cenário estável ou câmbio valorizado | IPCA (mais previsível) |
| Contrato com inquilino exigente sobre previsibilidade | IPCA (gera menos conflito) |
| Longo prazo (30+ meses) | IPCA (menor volatilidade protege ambos) |
Em 2026, com inflação oficial (IPCA) projetada entre 4,5% e 5,5% para o ano, o IPCA representa reajuste real e previsível. O IGPM depende do comportamento do câmbio e das commodities — menos previsível.
O mercado de locação em Florianópolis migrou significativamente para o IPCA após a turbulência do IGPM em 2020–2021. Contratos novos indexados ao IPCA encontram menos resistência na renovação.
O que acontece se o contrato não especifica o índice?
Se o contrato não define índice de reajuste, o proprietário não tem base legal para aplicar nenhum aumento anual. O reajuste deixa de ser direito contratual e vira negociação — desfavorável para o proprietário, especialmente depois de alguns anos.
Se o índice não foi aplicado nos anos anteriores, é muito difícil reverter retroativamente. O proprietário perde a rentabilidade real de forma silenciosa.
Quando e como o reajuste é aplicado
O reajuste é aplicado no aniversário do contrato — a data definida como início do vínculo locatício, não a data de assinatura. Se o contrato começou em maio, o reajuste é em maio de cada ano.
A aplicação é simples: o aluguel é multiplicado pelo índice acumulado nos 12 meses anteriores ao aniversário. Se o IPCA acumulado no período foi de 5,2%, o aluguel sobe 5,2%.
Com uma administradora profissional, esse cálculo é feito automaticamente, na data correta, sem que o proprietário precise acompanhar ou negociar. Sem administração, o proprietário precisa lembrar a data, calcular o índice correto e ter a conversa com o inquilino — que frequentemente questiona ou pede desconto.
Para entender como a gestão profissional funciona no dia a dia — incluindo o controle de reajuste —, o guia sobre gestão de locação detalha o processo.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (Planalto.gov.br); FGV — IGPM (portalibre.fgv.br); IBGE — IPCA (ibge.gov.br).
