Compromisso de compra e venda
Compromisso de compra e venda
Contrato preliminar pelo qual vendedor e comprador se obrigam à celebração futura da escritura definitiva. Quando registrado no cartório de imóveis, confere ao comprador direito real à aquisição e proteção contra terceiros.
Explicação
O compromisso de compra e venda (também chamado de promessa de compra e venda) é o contrato pelo qual as partes se comprometem a celebrar, no futuro, a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel. É o instrumento mais comum nas transações imobiliárias brasileiras.
- Forma: pode ser lavrado por instrumento público (em cartório de notas) ou instrumento particular. O art. 462 do Código Civil dispensa forma especial para o contrato preliminar.
- Registro no CRI: quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o compromisso gera direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil). O vendedor não pode vender o imóvel a outra pessoa enquanto o compromisso estiver registrado.
- Direito à adjudicação compulsória: se o vendedor se recusar a outorgar a escritura após o pagamento integral do preço, o comprador pode obter a transferência da propriedade por sentença judicial. A Súmula 239 do STJ estabelece que a adjudicação compulsória é cabível mesmo sem o registro do compromisso.
- Cláusula de arrependimento: sem ela, o contrato é irretratável, e nenhuma das partes pode desistir unilateralmente sem inadimplência.
- ITBI: em Florianópolis, o ITBI (alíquota de 2%) é exigido pelo município antes da lavratura da escritura, não na assinatura do compromisso (STJ Tema 1.113).
- Imóveis na planta: a Lei 13.786/2018 disciplina os distratos nesse contexto.
Em Florianópolis, o compromisso é praticamente onipresente em lançamentos e em transações com financiamento bancário. Nas transações entre particulares, é comum um intervalo de 60 a 90 dias entre o compromisso e a escritura.
Exemplo prático
Assinar o compromisso sem verificar a matrícula atualizada e as certidões do vendedor. Um compromisso assinado sobre imóvel com penhora, hipoteca ativa ou alienação fiduciária não quitada pode travar a escritura por meses ou inviabilizá-la.
Registrar o compromisso no CRI transforma um contrato obrigacional em direito real: o comprador fica protegido mesmo que o vendedor tente vender o imóvel a terceiros ou enfrente execuções judiciais posteriores ao registro. Sem o registro, o comprador é apenas credor contratual, posição muito mais vulnerável em caso de fraude ou insolvência do vendedor.