Compromiso de compraventa

El compromiso de compraventa (también denominado promesa de compraventa) es el contrato mediante el cual las partes se comprometen a formalizar, en el futuro, la escritura pública definitiva de compraventa del inmueble. Es el instrumento más habitual en las transacciones inmobiliarias brasileñas.

• Forma: puede formalizarse mediante escritura pública (en una notaría) o mediante documento privado. El artículo 462 del Código Civil exime de forma especial al contrato preliminar.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, el compromiso genera un derecho real de adquisición (art. 1.417 del Código Civil). El vendedor no puede vender el inmueble a otra persona mientras el compromiso esté inscrito.
• Derecho a la adjudicación compulsoria: si el vendedor se niega a otorgar la escritura tras el pago íntegro del precio, el comprador puede obtener la transferencia de la propiedad mediante sentencia judicial. La Sentencia 239 del STJ establece que la adjudicación compulsoria es aplicable incluso sin que se haya inscrito el compromiso.
• Cláusula de desistimiento: sin ella, el contrato es irrevocable, y ninguna de las partes puede desistir unilateralmente sin incurrir en incumplimiento.
• ITBI: en Florianópolis, el ITBI (con un tipo impositivo del 2 %) debe abonarse al ayuntamiento antes de la formalización de la escritura, y no en el momento de la firma del compromiso de compraventa (STJ, Tema 1.113).
• Inmuebles sobre plano: la Ley 13.786/2018 regula la rescisión de contratos en este contexto.

En Florianópolis, el compromiso de compraventa es prácticamente omnipresente en los lanzamientos inmobiliarios y en las transacciones con financiación bancaria. En las transacciones entre particulares, es habitual que transcurra un plazo de entre 60 y 90 días entre el compromiso de compraventa y la escritura.