Como verificar se uma construtora é confiável antes de assinar: 8 critérios objetivos
Comprar imóvel na planta é uma das decisões patrimoniais de maior risco que uma pessoa física pode tomar. Você entrega dinheiro agora para receber o imóvel daqui a 2, 3 ou 4 anos — confiando que a construtora vai existir, vai construir e vai entregar dentro do prazo.
A maioria das pessoas escolhe construtora pelo preço do m², pelo acabamento do apartamento decorado e pelo discurso do corretor de plantão. Nenhum desses critérios diz nada sobre a solidez jurídica ou financeira do empreendimento.
Este guia lista 8 critérios verificáveis, objetivos — que qualquer pessoa pode checar antes de assinar qualquer coisa.
Por que a verificação importa mais do que o preço
Florianópolis tem um histórico de empreendimentos atrasados, incorporadoras que abriram e fecharam, e compradores que passaram anos esperando chaves que nunca chegaram. Não é um fenômeno exclusivo de FLN — mas o mercado aquecido de construção vertical na ilha nos últimos 10 anos intensificou o problema.
O risco real no lançamento não é o preço do m² ser alto ou baixo. O risco é você assinar um contrato com uma empresa que não tem solidez para concluir a obra — e não ter ferramentas jurídicas para se proteger quando isso acontece.
Os 8 critérios abaixo não garantem que o imóvel vai ser entregue no prazo. Mas reduzem drasticamente o risco de você estar em situação completamente desprotegida se algo der errado.
Critério 1 — Patrimônio de Afetação: o que é e como checar
O que é
O patrimônio de afetação, regulado pela Lei 10.931/2004, é um mecanismo que separa juridicamente o dinheiro do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Na prática, o caixa destinado à obra A não pode ser usado para pagar dívidas da obra B ou dívidas pessoais da construtora.
Sem patrimônio de afetação, se a incorporadora falir, os recursos que os compradores pagaram entram na massa falida junto com todo o resto — e você vira credor comum numa fila enorme.
Com patrimônio de afetação, os recursos daquele empreendimento específico são destinados exclusivamente à sua conclusão, mesmo em caso de falência da incorporadora.
Como verificar
Peça o Memorial de Incorporação registrado no cartório. O regime de afetação precisa estar expressamente declarado no registro. O contrato de compra e venda também deve mencionar.
Pergunta direta ao corretor: “Este empreendimento está sob regime de patrimônio de afetação?” Se hesitar ou não souber responder, peça o Memorial.
Critério 2 — Registro de Incorporação no cartório
O que é
Antes de qualquer unidade ser vendida, a incorporadora é obrigada por lei (Lei 4.591/1964) a registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse registro, a venda é irregular — e o contrato pode ser anulado.
O Registro de Incorporação consolida toda a documentação do empreendimento: planta aprovada pela Prefeitura, memorial descritivo, certidões da empresa, matrícula do terreno, quadro de áreas, projeto de construção.
Como verificar
- Peça o número do Registro de Incorporação e o nome do cartório
- Acesse registrodeimoveis.org.br para localizar o cartório correto por endereço/CEP
- Solicite certidão da matrícula no cartório — você tem direito legal de obtê-la, mesmo não sendo proprietário
- Confirme que o registro está ativo e que o empreendimento que está sendo vendido é exatamente o que está registrado (nome, número de unidades, metragens)
Alerta: Empreendimento sem número de registro significa que a incorporação ainda não foi formalizada — venda antecipada irregular. Não assine até o registro estar concluído.
Critério 3 — Histórico de entregas (onde verificar)
Uma incorporadora nova, sem histórico, é fundamentalmente diferente de uma com 10 empreendimentos entregues — mesmo que os dois tenham o mesmo discurso de marketing.
Como verificar o histórico
- Google + nome da construtora + “entrega” ou “atraso”: busca simples que revela reclamações
- Reclame Aqui: busque o CNPJ ou nome da empresa
- Procon estadual: consultar se há ações registradas
- Processos no TJSC (para empreendimentos em SC): busca por nome da empresa em tjsc.jus.br/busca-de-jurisprudencia revela se há ações de rescisão por atraso
- Empreendimentos anteriores entregues: peça referências de obras já concluídas. Vá até o empreendimento, converse com moradores, verifique se foi entregue no prazo e no padrão prometido
O que considerar: 1 ou 2 ações de rescisão por atraso num histórico de 10 obras pode ser normal. 30 ações em 3 obras é sinal claro de problema.
Critério 4 — Situação no CNPJ e certidões negativas
A situação cadastral da empresa no CNPJ é pública e verificável em segundos.
Como verificar
- CNPJ na Receita Federal: consultacnpj.receita.fazenda.gov.br — verifique se o CNPJ está ativo e se a atividade declarada corresponde à incorporação imobiliária
- Certidão Negativa de Débitos Federais: certidoes.receita.fazenda.gov.br
- Certidão Negativa Trabalhista: tst.jus.br/certidao
- SERASA/SPC Empresas: algumas dessas consultas exigem cadastro, mas serviços de due diligence empresarial permitem acesso a restrições de crédito
O que procurar: CNPJ inativo, atividade diferente de incorporação, dívidas fiscais ativas ou restrições significativas no SERASA são sinais de alerta que merecem investigação adicional antes de qualquer compromisso financeiro.
Critério 5 — Quem é a SPE
O que é SPE
SPE significa Sociedade de Propósito Específico. É uma empresa criada exclusivamente para o desenvolvimento de um único empreendimento imobiliário. Cada lançamento pode ter sua própria SPE, separada da incorporadora-mãe.
Isso tem implicações importantes: você assina contrato com a SPE, não com a incorporadora-mãe. Se a SPE falir (ou a incorporadora não capitalizar a SPE adequadamente), a situação jurídica pode ser diferente da que você imaginou.
Como verificar
- Peça o CNPJ da SPE (diferente do CNPJ da incorporadora-mãe)
- Verifique se a SPE tem o mesmo regime de patrimônio de afetação
- Consulte a situação cadastral da SPE separadamente
- Pergunte: “A SPE tem conta bancária vinculada exclusivamente a este empreendimento, auditada por comissão de compradores?”
A Lei 10.931/2004 prevê a criação de Comissão de Representantes dos compradores para fiscalizar o andamento financeiro da obra. Empreendimentos sérios incentivam essa comissão. Empreendimentos problemáticos tentam evitá-la.
Critério 6 — A construtora entrega ou só vende?
Existe uma diferença fundamental que pouca gente percebe:
- Incorporadora que também é construtora: tem equipe técnica própria, gerencia a obra diretamente, assume a responsabilidade de ponta a ponta
- Incorporadora que só incorpora: lança e vende o projeto, depois contrata uma construtora terceirizada para executar. O risco de descontinuidade é maior se houver problema financeiro
Por que isso importa
Se a incorporadora passa por dificuldades financeiras durante a obra e a construtora terceirizada não recebe, a obra para. A incorporadora pode argumentar que o problema é entre ela e o fornecedor. Mas quem fica com o imóvel inacabado é o comprador.
Como verificar: Pergunte diretamente quem vai executar a obra. Peça o contrato de construção ou pelo menos o nome da construtora. Pesquise a construtora executora também.
Critério 7 — A incorporadora tem mais de um projeto em andamento?
Ter múltiplos empreendimentos em andamento pode ser sinal de solidez — ou pode ser sinal de estrutura financeira frágil que depende das vendas de um projeto para financiar a construção do outro.
O que investigar
- Quantas obras a incorporadora tem em andamento simultaneamente?
- Qual é o estágio de cada uma (lançamento, 30% construído, pronto para entrega)?
- Já houve atraso em alguma das obras em andamento?
Uma incorporadora com 5 projetos simultâneos todos em fase de lançamento pode estar com fluxo de caixa muito dependente das vendas futuras. Uma com 2 projetos — 1 em construção avançada, 1 recém-lançado — tende a ter estrutura mais sólida.
Não existe número “certo” — mas a pergunta é válida e a transparência da resposta é em si um sinal.
Critério 8 — O contrato padrão é justo?
O contrato de compra e venda de imóvel na planta é longo, técnico e foi redigido pelo advogado da incorporadora. Naturalmente, tende a ser favorável à incorporadora.
O que revisar antes de assinar
Cláusulas de tolerância de atraso: Muitos contratos preveem 180 dias de tolerância além do prazo prometido, sem qualquer penalidade para a incorporadora. É legal (a maioria dos juízes aceita), mas vale negociar.
Correção do saldo devedor durante a obra: Qual índice corrige o valor das parcelas durante a construção? INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é o padrão — verifique se há algum adicional de juros além do INCC.
Penalidades assimétricas: Se o comprador atrasar uma parcela, há multa. E se a construtora atrasar a entrega? Verifique se há penalidade equivalente.
Memória descritiva: O que está incluído no acabamento? Marca dos equipamentos, tipo de revestimento, qualidade dos esquadros. Tudo que não estiver na memória descritiva pode ser substituído por algo mais barato.
Condição suspensiva de financiamento: O que acontece com seu sinal se você não conseguir aprovar o financiamento bancário? Contratos bem redigidos preveem devolução integral. Contratos ruins retêm parte do valor.
Como verificar: Leve o contrato para um advogado especialista em direito imobiliário antes de assinar. O custo de 1 hora de consultoria é insignificante em relação ao valor do imóvel e ao risco que você está assumindo.
Perguntas frequentes
O que é patrimônio de afetação em linguagem simples?
É uma proteção legal que separa o dinheiro da obra do restante das finanças da construtora. Se a construtora falir, o dinheiro que os compradores pagaram não entra na massa falida — fica destinado exclusivamente para concluir aquela obra específica.
Como sei se o empreendimento tem Registro de Incorporação?
Peça o número do registro e o cartório ao corretor ou à incorporadora. Depois, solicite a certidão da matrícula diretamente no cartório de registro de imóveis da cidade — é um documento público, qualquer pessoa pode solicitar.
A SPE pode falir mesmo se a incorporadora principal estiver bem?
Tecnicamente, a SPE é uma empresa separada. O que mantém a SPE solvente é o capital que a incorporadora-mãe injeta e os recursos vindos das vendas. Se a incorporadora-mãe tiver problemas financeiros e parar de capitalizar a SPE, a obra pode parar — mesmo que juridicamente a incorporadora-mãe ainda exista.
É obrigatório contratar advogado para revisar o contrato de imóvel na planta?
Não é obrigatório por lei, mas é fortemente recomendado. O contrato tem dezenas de cláusulas que afetam seus direitos por 3 a 4 anos. O custo de uma revisão jurídica (tipicamente R$ 500 a R$ 2.000) é irrelevante diante do valor do imóvel.
Onde verificar processos judiciais contra uma construtora em Florianópolis?
No site do TJSC (tjsc.jus.br/busca-de-jurisprudencia) você pode buscar por razão social ou CNPJ da empresa e verificar ações em andamento. Busque especificamente por “rescisão contratual”, “atraso na entrega” e “cumprimento de obrigação”.
Se o empreendimento atrasar, quais são meus direitos?
A maioria dos contratos prevê tolerância de 180 dias sem penalidade. Após esse prazo, você tem direito a rescisão com devolução integral de valores pagos corrigidos, ou manutenção do contrato com multa por parte da construtora. O percentual de multa varia — o ideal é ter isso claramente definido no contrato antes de assinar.
A Regente Imóveis atua como consultora imobiliária em Florianópolis. Este artigo tem finalidade educacional. Para análise específica de um empreendimento, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.
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