Desde que a LC 214/2025 foi sancionada, a mesma pergunta aparece em cada reunião com proprietários: “A reforma tributária vai bater no meu bolso?”
A resposta honesta tem duas partes. A primeira é tranquilizadora: a esmagadora maioria dos proprietários de imóveis em Florianópolis não será afetada em 2026, e muitos não serão afetados nunca. A segunda parte exige atenção: quem tem portfólio maior, com quatro ou mais imóveis gerando acima de R$ 240 mil por ano, precisa entender as regras agora — porque 2027 chega rápido.
1. O critério cumulativo exato: art. 251, §1º, I da LC 214/2025
A Lei Complementar 214/2025 estabelece que a pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre locação de imóveis quando atender, ao mesmo tempo, duas condições:
- Ter mais de 3 imóveis alugados simultaneamente
- Ter receita bruta anual com locação superior a R$ 240.000 no ano-calendário anterior
Esses dois critérios são cumulativos. Não é “um ou outro” — é obrigatoriamente os dois ao mesmo tempo. Exemplos:
- 5 imóveis + receita de R$ 200k/ano: não é contribuinte (não atingiu o limite de receita)
- 1 imóvel + receita de R$ 300k/ano: não é contribuinte (não atingiu o limite de quantidade)
- 4 imóveis + receita de R$ 250k/ano: é contribuinte (atingiu os dois critérios)
2. Como funcionam o IBS e o CBS sobre o aluguel
O redutor de 70% para locação residencial — alíquota efetiva de ~8,4%
O artigo 261 da LC 214/2025 traz um benefício importante: a alíquota padrão do IBS+CBS é reduzida em 70% para operações de locação de imóvel residencial.
Com alíquota de referência estimada em 28% no sistema pleno (2033): 28% × (1 − 70%) = 8,4% de alíquota efetiva sobre o valor do aluguel.
O redutor social: R$ 600 por mês por imóvel deduzido da base
O artigo 260 da LC 214/2025 cria o redutor social: nas locações residenciais, o proprietário contribuinte pode deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o valor de R$ 600 por imóvel por mês (atualizado mensalmente pelo IPCA).
Exemplo — aluguel de R$ 2.500/mês:
| Etapa | Valor |
| Valor do aluguel (base inicial) | R$ 2.500,00 |
| Redutor social (art. 260) | − R$ 600,00 |
| Base de cálculo | R$ 1.900,00 |
| Alíquota efetiva com redutor de 70% | 8,4% |
| IBS+CBS devidos no mês | R$ 159,60 |
| Carga real sobre o aluguel | 6,4% |
3. Cronograma fase a fase
| Período | O que acontece | Impacto prático |
| 2026 | Fase de testes: IBS a 0,1% e CBS a 0,9% | Alíquotas apenas informativas — sem cobrança real |
| 2027–2028 | CBS em alíquota próxima da referencial (~8,8%) | Carga efetiva da CBS sobre locação residencial: ~2,6% |
| 2029–2032 | IBS sobe progressivamente (10% → 40% da alíquota plena) | Transição gradual |
| 2033 | Sistema completo | Alíquota efetiva ~8,4% sobre locação residencial |
4. Quanto você vai pagar: simulações por perfil
Perfil 1 — proprietário com 4 imóveis e R$ 280k/ano de renda de aluguel
| Cálculo | Por imóvel/mês |
| Valor do aluguel | R$ 5.833 |
| Redutor social (art. 260) | − R$ 600 |
| Base de cálculo | R$ 5.233 |
| IBS+CBS (8,4%) | R$ 439,57 |
| Carga anual total (4 imóveis) | ~R$ 21.100 |
| Carga efetiva sobre receita bruta | ~7,5% |
Perfil 2 — proprietário com 2 imóveis: fora do critério
Este proprietário não atinge o requisito de “mais de 3 imóveis”. Independentemente do valor do aluguel, ele não é contribuinte de IBS e CBS. Segue recolhendo carnê-leão normalmente.
5. O que fazer agora — ações concretas
CIB: o prazo de Florianópolis já passou
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o identificador único nacional de cada imóvel, criado pelos artigos 413 e seguintes da LC 214/2025. O prazo para imóveis urbanos nas capitais (inclusive Florianópolis) era 31/12/2025 — já encerrado. Na prática, o CIB é atribuído automaticamente pelos cartórios de registro em qualquer ato jurídico recente.
NFS-e obrigatória a partir de maio de 2026
Proprietários enquadrados como contribuintes (4+ imóveis e receita >R$ 240k) passam a ter obrigação de emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) a partir de maio de 2026.
Achado do art. 487 — benefício exclusivo para contratos antigos: contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar pela alíquota simplificada de 3,65% sobre a receita bruta (IBS+CBS conjuntos) em vez das alíquotas regulares. Válido até o término do contrato ou até 31/12/2028. Consulte um contador para avaliar se essa opção é vantajosa no seu caso.
A conta da estruturação jurídica
| Estrutura | IR ou IRPJ | IBS+CBS | Carga total estimada (2033) |
| PF — locação residencial | até 27,5% | ~8,4% | até ~35,9% |
| PF — locação temporada | até 27,5% | ~16,8% | até ~44% |
| PJ Lucro Presumido — residencial | 10–14% | ~8,4% | ~19–22% |
A janela para organizar essa transição é 2026: é o último ano sem cobrança efetiva de IBS e CBS. A CBS começa a pesar de verdade em 2027.
7. FAQ — perguntas frequentes
A reforma tributária vai aumentar o imposto sobre aluguel?
Para a maioria dos proprietários, não. A LC 214/2025 restringe a incidência de IBS e CBS a quem tem mais de 3 imóveis alugados E receita anual acima de R$ 240 mil — dois critérios cumulativos (art. 251, §1º, I). Proprietários fora desse perfil continuam tributados apenas pelo Imposto de Renda.
Qual a alíquota efetiva do IBS+CBS sobre aluguel residencial?
Com o redutor de 70% previsto no art. 261 da LC 214/2025, a alíquota efetiva estimada é de aproximadamente 8,4% sobre o valor do aluguel no sistema pleno (2033). Com o redutor social de R$ 600 por imóvel por mês (art. 260), a carga real pode ser ainda menor.
O que é o redutor social de R$ 600?
É uma dedução da base de cálculo do IBS e da CBS, prevista no art. 260 da LC 214/2025. O proprietário contribuinte pode subtrair R$ 600 por imóvel por mês do valor do aluguel antes de aplicar a alíquota. O valor é atualizado mensalmente pelo IPCA.
Vale a pena abrir empresa para pagar menos imposto sobre aluguel?
Depende do perfil. Uma PJ no lucro presumido pode ter carga total de 19% a 22% sobre a receita de locação residencial, contra até 35,9% na pessoa física em sistema pleno (2033). O Simples Nacional não é uma opção — a legislação veda expressamente seu uso para locação de imóveis próprios.
