Investimento Intermediário

Condomínio Logístico

Condomínio Logístico — Galpão Industrial Modular

Parque industrial modular com infraestrutura compartilhada (portaria, docas, câmaras). Cap rate entre 7% e 10% a.a. Para PF: acesso via FIIs de logística.

Explicação

Condomínios logísticos são parques industriais com galpões para locação ou venda, voltados a empresas de e-commerce, distribuição, indústria leve e food service. Diferente do galpão convencional, têm gestão profissional, infraestrutura compartilhada (segurança 24h, sprinklers, piso reforçado) e padrão construtivo normativo (ABNT NBR 12.693).

O mercado catarinense — com Florianópolis como hub logístico do Sul — tem visto crescimento relevante nesse segmento. Para o investidor pessoa física, a exposição costuma ser via FII de logística (BRCO, XPLG, LVBI), que distribuem rendimentos mensais isentos de IR.

Exemplo prático

Galpão logístico de 5.000 m² em São José (Grande Florianópolis), alugado a uma rede de supermercados por R$ 50.000/mês (R$ 10/m²). Cap rate: 8% a.a. Para acessar esse tipo de ativo sem comprar diretamente, FIIs de logística oferecem cotas a partir de R$ 100.
Atenção

Vacância em galpões logísticos, quando ocorre, costuma ser longa — 6 a 18 meses para relocar. Analise a localização, o porte do locatário e a vigência do contrato antes de investir.

Por que importa

O crescimento do e-commerce cria demanda estrutural por galpões próximos a centros urbanos. Em Florianópolis, a escassez de terrenos bem localizados sustenta os preços de locação do segmento.

Para quem é
Investidor

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Outros verbetes

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P/VP

Indicador de avaliação de Fundos Imobiliários que relaciona o preço de mercado da cota ao valor patrimonial por cota. P/VP abaixo de 1 indica que o FII negocia com desconto em relação ao patrimônio líquido.

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Taxa de vacância

Percentual de unidades desocupadas em relação ao total do imóvel em determinado período. Afeta diretamente o fluxo de caixa e a rentabilidade do investimento imobiliário.

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Yield imobiliário

Rentabilidade anual de um imóvel medida pela relação entre a renda de aluguel e o valor do ativo. Expresso em percentual ao ano, indica quanto o imóvel rende sobre o capital investido, antes de impostos e custos operacionais.

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