CET
CET — Custo Efetivo Total
Custo Efetivo Total — percentual que representa o custo real de um financiamento imobiliário, incluindo taxa de juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e impostos. Obrigatório por lei na proposta do banco.
Explicação
O Custo Efetivo Total (CET) é o indicador que expressa, em percentual anual, todos os encargos e despesas incidentes em uma operação de crédito imobiliário — incluindo a taxa de juros nominal, os seguros obrigatórios (Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos ao Imóvel), as tarifas administrativas e o IOF. O CET é obrigatório e deve constar em qualquer proposta de financiamento apresentada ao consumidor, conforme a Resolução CMN 4.881/2020 (que revogou a Res. CMN 3.517/2007 a partir de 01/02/2021).
- Componentes do CET em financiamentos imobiliários:
- Taxa de juros nominal (ex.: IPCA + 7,5% a.a. ou TR + 10,5% a.a.)
- Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) — obrigatório, calculado sobre o saldo devedor
- Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — obrigatório, calculado sobre o valor do imóvel
- Tarifa de avaliação do imóvel e de abertura de crédito (quando houver)
- IOF (alíquota reduzida no SFH)
- Para que serve: comparar propostas de diferentes bancos com base em um único número padronizado, evitando que taxas nominais baixas escondam custos adicionais elevados.
- CET anual vs. taxa nominal: a taxa nominal divulgada na publicidade é sempre menor que o CET, pois não inclui seguros e tarifas. A diferença pode ser de 1 a 2 pontos percentuais ao ano, representando dezenas de milhares de reais no longo prazo.
- Portabilidade: ao comparar propostas para portabilidade de financiamento, o CET é o parâmetro correto — comparar apenas a taxa nominal pode levar a migrar para um banco com seguros mais caros, anulando a economia.
Em Florianópolis, onde os valores de financiamento no mercado de alto padrão costumam superar R$ 500 mil, uma diferença de 0,5% ao ano no CET representa mais de R$ 40 mil ao longo de um financiamento de 20 anos. Pedir o CET na proposta escrita e comparar entre ao menos dois bancos é prática obrigatória para quem financia.
Exemplo prático
Comparar financiamentos imobiliários apenas pela taxa de juros nominal e ignorar o CET. Bancos com taxas nominais mais baixas podem ter seguros obrigatórios significativamente mais caros, tornando o custo total maior. A lei exige que o CET conste na proposta: nunca feche sem solicitá-lo por escrito.
O CET é a única métrica que permite comparação justa entre financiamentos de bancos distintos. Em Florianópolis, onde os tickets de alto padrão amplificam qualquer diferença de taxa, conhecer e usar o CET na negociação pode economizar dezenas de milhares de reais no custo total da dívida.