OODC — Outorga Onerosa do Direito de Construir
OODC — Outorga Onerosa do Direito de Construir
Instrumento urbanístico pelo qual o município autoriza construção acima do coeficiente de aproveitamento básico mediante pagamento de contrapartida financeira. Em Florianópolis, o CA básico é 1 e a OODC é regulada pelo Plano Diretor (LC 482/2014).
Explicação
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é o instrumento previsto no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, arts. 28 a 31) pelo qual os municípios podem autorizar o proprietário de terreno a edificar acima do coeficiente de aproveitamento básico (CA básico), mediante pagamento de contrapartida financeira ao município. É também chamada de “solo criado”.
- Coeficiente de aproveitamento básico (CA básico): é o múltiplo da área do lote que pode ser construído gratuitamente. Em Florianópolis, o CA básico é 1 (um) para a maioria das zonas residenciais, conforme a LC 482/2014 com as alterações introduzidas pela LC 739/2023. Isso significa que, num terreno de 500 m², é possível construir 500 m² de área computável sem contrapartida.
- CA máximo: o Plano Diretor define o CA máximo de cada zona. Para construir entre o CA básico e o CA máximo, o incorporador paga a OODC.
- Cálculo da contrapartida: o valor é calculado com base em fórmula municipal, geralmente envolvendo o valor venal do terreno, a área excedente ao CA básico e um fator de redução. Em Florianópolis, a fórmula está definida na LC 482/2014.
- Destinação dos recursos: os recursos arrecadados com a OODC devem ser aplicados exclusivamente em desenvolvimento urbano: habitação de interesse social, equipamentos comunitários, proteção ambiental e áreas verdes (art. 31, Lei 10.257/2001).
- Impacto no custo do empreendimento: a OODC é uma das variáveis que encarecem o terreno e o produto final em zonas de alta densidade. Incorporadores que constroem no limite do CA máximo incluem esse custo no preço do m² ofertado ao comprador.
Em Florianópolis, a OODC é particularmente relevante em bairros centrais e de alta densidade, como Agronômica, Trindade e Carvoeira, onde os terrenos têm CA máximo acima de 3. Investidores que adquirem terrenos nessas áreas para incorporação devem incluir o custo da outorga na análise de viabilidade, pois pode representar de 5% a 15% do valor do terreno dependendo do CA pretendido.
Exemplo prático
Calcular a viabilidade do empreendimento com base apenas no preço do terreno e no CA máximo, sem quantificar o custo da OODC. Investidores que ignoram essa contrapartida superestimam o potencial construtivo líquido do terreno, comprometendo a margem do projeto. Em Florianópolis, o custo da outorga pode inviabilizar economicamente um empreendimento que parecia atrativo apenas com base na área construível máxima.
Um terreno com CA máximo 4 parece ótimo até aparecer a conta da outorga. Incluir o custo da OODC na análise antes de fechar o terreno é o que separa uma viabilidade real de uma projeção baseada só em zoneamento.