OODC — Concesión onerosa del derecho de construcción

La Concesión Onerosa del Derecho de Construcción (OODC) es el instrumento previsto en el Estatuto de la Ciudad (Ley 10.257/2001, arts. 28 a 31) mediante el cual los ayuntamientos pueden autorizar al propietario de un terreno a construir por encima del coeficiente básico de aprovechamiento (CA básico), previo pago de una contraprestación económica al ayuntamiento. También se denomina «suelo creado».

• Coeficiente de aprovechamiento básico (CA básico): es el múltiplo de la superficie de la parcela que puede edificarse de forma gratuita. En Florianópolis, el CA básico es 1 (uno) para la mayoría de las zonas residenciales, según la LC 482/2014 con las modificaciones introducidas por la LC 739/2023. Esto significa que, en un terreno de 500 m², es posible construir 500 m² de superficie computable sin contraprestación.
• CA máximo: el Plan Director define el CA máximo de cada zona. Para construir entre el CA básico y el CA máximo, el promotor paga a la OODC.
• Cálculo de la contraprestación: el importe se calcula según una fórmula municipal, que suele tener en cuenta el valor catastral del terreno, la superficie que excede la superficie computable básica y un factor de reducción. En Florianópolis, la fórmula está definida en la Ley Municipal 482/2014.
• Destino de los recursos: los recursos recaudados mediante la OODC deben destinarse exclusivamente al desarrollo urbano: vivienda de interés social, equipamientos comunitarios, protección medioambiental y zonas verdes (art. 31, Ley 10.257/2001).
• Repercusión en el coste de la promoción: la OODC es una de las variables que encarecen el terreno y el producto final en zonas de alta densidad. Los promotores que construyen al límite de la superficie construida máxima incluyen este coste en el precio por m² que ofrecen al comprador.

En Florianópolis, la OODC es especialmente relevante en barrios céntricos y de alta densidad, como Agronômica, Trindade y Carvoeira, donde los terrenos tienen un CA máximo superior a 3. Los inversores que adquieran terrenos en estas zonas para su desarrollo inmobiliario deben incluir el coste de la concesión en el análisis de viabilidad, ya que puede representar entre el 5 % y el 15 % del valor del terreno, dependiendo de la superficie construida prevista.