Coeficiente de aprovechamiento

El coeficiente de aprovechamiento (CA) es el índice que, multiplicado por la superficie de la parcela, determina la superficie total de construcción permitida en ese terreno según la normativa urbanística municipal. Junto con la tasa de ocupación y los retranqueos mínimos, es uno de los parámetros fundamentales del control urbanístico.

• CA básico: múltiplo que se puede construir de forma gratuita, sin contraprestación. En Florianópolis, el CA básico es 1 para la mayoría de las zonas residenciales (LC 482/2014, con modificaciones de la LC 739/2023).
• CA máximo: múltiplo que puede alcanzarse mediante el pago de la Concesión Onerosa del Derecho de Construcción (OODC). El CA máximo varía según la zona; puede ser 2, 3 o 4 en zonas con mayor potencial de densificación.
• Superficie computable frente a no computable: las leyes municipales definen qué superficies se incluyen en el cálculo del CA (las plazas de garaje, los balcones y los sótanos suelen tratarse de forma diferenciada). Es fundamental consultar la normativa específica del municipio para saber exactamente qué se tiene en cuenta.
• Repercusión en el valor del terreno: los terrenos con un CA máximo elevado en zonas cotizadas tienen un precio por m² significativamente más alto, ya que permiten un mayor volumen de superficie vendible. El análisis del potencial constructivo es determinante a la hora de fijar el precio de los terrenos destinados a la promoción inmobiliaria.
• Consulta previa: antes de adquirir un terreno para promoción inmobiliaria en Florianópolis, es obligatorio consultar al IPUF (Instituto de Planificación Urbana de Florianópolis) o a la Secretaría Municipal de Medio Ambiente y Desarrollo Urbano para confirmar la zonificación, la superficie construida y el resto de parámetros urbanísticos vigentes.

En Florianópolis, el Plan Director (LC 482/2014) y sus actualizaciones posteriores definen zonas con un CA máximo de entre 1 y 4, dependiendo de la ubicación. Barrios como Agronômica, Trindade, Estreito y Coqueiros tienen un CA más elevado y concentran los complejos de viviendas de media y alta gama. En la zona costera y en las áreas de conservación, los índices son restrictivos y el CA puede ser inferior a 1.