ITBI

El ITBI es un impuesto municipal que grava cualquier transmisión onerosa de bienes inmuebles entre personas vivas (inter vivos), como la compraventa, la dación en pago y el canje con contraprestación. Es competencia de los municipios, de conformidad con el artículo 156, apartado II, de la Constitución Federal, y debe abonarse antes de la formalización de la escritura pública o del registro del contrato de financiación.

• Hecho generador: la transmisión de la propiedad inmobiliaria o de derechos reales sobre el inmueble, incluido el compromiso de compraventa con efectos registrales. El STJ ha establecido (Tema 1.113, ARE 1294969, de 27/04/2023) que el hecho generador se produce en el momento del registro de la transmisión en el CRI, y no en la formalización del instrumento.
• Tipo impositivo en Florianópolis: 2 % sobre el valor declarado en el acto jurídico. El municipio no puede imponer automáticamente la base imponible del IPTU ni exigir un valor mínimo equivalente al valor de mercado; cualquier fijación de valor diferente al declarado requiere un procedimiento administrativo con derecho a defensa (Tema 1.113/STJ).
• Exenciones relevantes: no se aplica el ITBI a la transmisión de un inmueble para la aportación al capital social de una persona jurídica, salvo si la actividad principal de la empresa es la compraventa o el arrendamiento de inmuebles (art. 37, CTN).
• ITBI frente a ITCMD: el ITBI grava las transmisiones onerosas (compra y venta); el ITCMD grava las transmisiones gratuitas (herencia y donación). Nunca se acumulan en la misma operación.
• Coste total de la compra: el ITBI es uno de los principales costes de adquisición, junto con los gastos notariales (escritura + inscripción) y la comisión de intermediación. En Florianópolis, el comprador debe prever entre el 4 % y el 6 % del valor del inmueble para cubrir estos costes totales.

En Florianópolis, el pago se realiza mediante un recibo emitido por el portal del Ayuntamiento, con un plazo de pago definido en el propio recibo. La falta de liquidación bloquea la formalización de la escritura y la inscripción en el CRI.